Prawo użytkowania wieczystego powoli przechodzi do historii. Ustawodawca zmierza do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jednocześnie w miastach dalej na wielu gruntach ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego. Wspomniane przekształcenia prawne nie wykluczają możliwości wcześniejszego zasiedzenia prawa do nieruchomości. Samo zasiedzenie polega na nabyciu praw do nieruchomości na podstawie odpowiednio długiego ich posiadania. Kiedy zatem i na jakich zasadach można zasiedzieć użytkowanie wieczyste? Czy użytkownik wieczysty może zasiedzieć prawo własności?
Czas posiadania potrzebny do zasiedzenia
Nabycie praw rzeczowych na skutek zasiedzenia wymaga nieprzerwanego posiadania nieruchomości przez okres 20 lat przy posiadaniu w dobrej wierze albo 30 lat przy posiadaniu w złej wierze.
Dobra lub zła wiara
W dobrej wierze pozostaje ten kto pozostawał w błędnym ale uzasadnionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo do władania nieruchomością. Posiadaczem w złej wierze jest osoba mająca świadomość braku tytułu prawnego do władania nieruchomością. Dla oceny dobrej lub złej wiary u posiadacza ma znaczenie chwila, w której posiadacz objął we władanie nieruchomość.
Posiadanie samoistne
Zasiedzenie nieruchomości jest dopuszczalne tylko przez posiadacza samoistnego, a zatem podmiot władający nieruchomością tak jak właściciel. Przepisy prawa nie pozwalają na zasiedzenie prawa do nieruchomości przez podmiot, który wykonuje władztwo nad rzeczą jako posiadacz zależny, a to np. najemca, dzierżawca, użytkownik, dzierżyciel.
Zasiedzenie użytkowania wieczystego
Prawo użytkowania wieczystego może zostać zasiedziane tylko w sytuacji, gdy zostało ustanowione na danej nieruchomości. Nie można zatem zasiedzieć użytkowania wieczystego na nieruchomości, która stanowi przedmiot własności innego podmiotu. Użytkowanie wieczyste jako szczególny rodzaj prawa rzeczowego musi być wcześniej ustanowione na rzecz innego podmiotu. Dopiero następnie podmiot będzie mógł objąć nieruchomość w posiadanie odpowiadające posiadaniu użytkownika wieczystego, co będzie prowadzić do zasiedzenia tego prawa.
Zasiedzenie użytkownia wieczystego – orzeczenie IV CSK 85/15
W praktyce wiele sporów wywoływało zagadnienie możliwości zasiedzenia prawa własności nieruchomości przez użytkownika wieczystego sąsiedniej nieruchomości. Sprzeciw wobec takiego rozwiązania prawnego wynikał z faktu, że posiadanie użytkownika wieczystego jest formą posiadania zależnego i ma węższy zakres uprawnień niż posiadanie właściciela. Jednocześnie samo fizyczne posiadanie właściciela i posiadanie użytkownika wieczystego jest właściwie nie do odróżnienia z perspektywy osób trzecich.
Wypracowana linia orzecznicza dopuszcza możliwość zasiedzenia własności nieruchomości przez użytkownika wieczystego nieruchomości sąsiedniej (vide postanowinie Sądu Najwyższego z 02.12.2015 r. w sprawie o sygn. IV CSK 85/15). Niezbędne jednak jest wystąpienie ściśle określonych okoliczności prowadzących do przyjęcia, że użytkownik wieczysty objął nieruchomość w posiadanie samoistne (odpowiadające uprawnieniom właściciela). W konsekwencji znacznie będzie mieć data objęcia w posiadanie, zdarzenie prawne prowadzące do wejścia w posiadanie, a także przede wszytskim zamanifestowanie woli władania nieruchomością jako posiadacz samoistny.
Zasiedzenie nieruchomości państwowych i gminnych
Opisana sytuacja najczęściej będzie występować w odniesieniu do zasiedzenia prawa własności nieruchomości państwowych (Skarbu Państwa) lub komunalnych (gminnych) na rzecz użytkownika wieczystego będącego osobą prywatną. O zasiedzeniu nieruchomości państwowych i komunalnych pisałem tutaj, a wniosku o zasiedzenie nieruchomości napisałem tutaj.
Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących nieruchomości. W przypadku problemów dotyczących zasiedzenia zapraszam do kontaktu.
