Właściciel nieruchomości nie może dowolnie zmieniać pierwszeństwa hipotek. Od 2011 r. właściciele nieruchomości uzyskali uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, co w ograniczony sposób pozwala na modyfikację pierwszeństwa hipotek. Przyjęty nowy model regulacji hipotek miał zwiększyć zakres uprawnień właściciela nieruchomości, a także zrealizować zasadę stałych miejsc hipotecznych. Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako ukwh), która weszła w życie w 2011 r., uchyliła zasadę posuwania się hipotek na przód. Czy zasada posuwania się hipotek na przód przestała zupełnie obowiązywać? W jaki sposób właściciel nieruchomości może rozporządzić opróżnionym miejscem hipotecznym?
Zasada posuwania się hipotek naprzód
Do 20 lutego 2011 r. w polskim prawie hipotecznym obowiązywała zasada posuwania się hipotek naprzód. Zasada ta regulowała pierwszeństwo hipotek w przypadku gdy wygasała jedna z hipotek obciążających nieruchomość, przy czym wygasająca hipoteka nie była wpisana na ostatnim miejscu. W przypadku gdy nieruchomość była obciążona kilkoma hipotekami, a następnie wygasła jedna z hipotek wpisanych do księgi wieczystej, to pozostałe hipoteki „przesuwały się w górę” o jedną pozycję.
Przykładowo w księdze wieczystej zostały wpisane trzy hipoteki oznaczone jako hipoteka A na 1 pozycji, B na 2 pozycji i C na 3 pozycji. Wygaśnięcie hipoteki A spowoduje przesunięcie się hipoteki B na pozycję nr 1, a hipoteka C zajmie pozycję nr 2. W miejsce wygasłej hipoteki wchodziła hipoteka wpisana na kolejnej pozycji. Właściciel nieruchomości nie miał zatem możliwości ustanowienia hipoteki w miejscu wygasłej hipoteki. Ustanowienie nowej hipoteki mogło nastąpić tylko poprzez wpis hipoteki na ostatnim miejscu.
Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym – art. 101 indeks 1 ukwh
Znowelizowane przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece częściowo uchyliły zasadę posuwania się hipotek naprzód. Właściciel nieruchomości aktualnie ma uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. W sytuacji gdy hipoteka wygaśnie właściciel nieruchomości może w to miejsce ustanowić nową hipotekę. Podkreślić należy, że hipoteka ustanowiona w opróżnionym miejscu hipotecznym będzie korzystać z takiego samego pierwszeństwa jak wygasła wcześniej hipoteka (art. 10110 ukwh).
Zgodnie z art. 1011 ukwh w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą uprawnionego którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość.
Właściciel może nie tylko ustanowić nową hipotekę w miejsce wcześniej wygasłej hipoteki, ale również może przenieść inną hipotekę (wpisaną na niższej pozycji) w miejsce wygasłej hipoteki. Właściciel nieruchomości może wskazanych zmian dokonywać w granicach wygasłej hipoteki, tj. nie może ustanowić hipoteki do wyższej sumy hipotecznej niż wygasła hipoteka. Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym nie może bowiem doprowadzić do pokrzywdzenia pozostałych wierzycieli hipotecznych.
Jeżeli jednak właściciel nieruchomości nie skorzysta z uprawnienia do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym, jak również nie zastrzeże takiego uprawnienia w księdze wieczystej, to wówczas znajdzie zastosowanie zasada posuwania się hipotek na przód.
Zastrzeżenie uprawnienia na korzyść właściciela nieruchomości – art. 101 indeks 4 ukwh
Zasadą jest, że rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym polega na wykreśleniu wygasłej hipoteki oraz na jednoczesnym wpisaniu nowej hipoteki w opróżnione miejsce. Właściciel nieruchomości może jednak wstrzymać się z wpisem nowej hipoteki, jednakże w celu zachowania uprawnienia będzie musiał złożyć wniosek o jego odnotowanie w księdze wieczystej.
O wykreśleniu hipoteki więcej przeczytasz tutaj.
Wpis zastrzeżenia uprawnienia na korzyść właściciela nieruchomości następuje na podstawie oświadczenia o woli skorzystania z tego prawa w przyszłości. Podstawą wpisu w księdze wieczystej będzie oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Ograniczenia w rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym
Jeżeli hipoteka wygasła wskutek egzekucji z nieruchomości, właściciel nieruchomości nie może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym (art. 1013 ukwh).
Właściciel nieruchomości nie może zbyć swojego prawa do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym (art. 1015 ukwh).
Prawa rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie podlega zajęciu w drodze egzekucji komorniczej (art. 1016 ukwh).
Właściciel nieruchomości nie może zrzec się na przyszłość uprawnienia do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym (art. 1018 ukwh). Oświadczenie w tym przedmiocie będzie nieważne.
Podnieść należy, że w opróżnione miejsce hipoteczne nie można wpisać hipoteki przymusowej (art. 1016 ukwh). Działanie takie naruszałoby uprawnienia właściciela nieruchomości. Więcej o hipotece przymusowej przeczytacie tutaj.
Podsumowanie
Zasada posuwania się hipotek naprzód nie została całkowicie wyeliminowana z polskiego systemu prawnego. Zasada ta dalej znajduje zastosowania w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości nie skorzysta ze swojego uprawnienia do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Ostatecznie zatem w większości przypadków to od woli właściciela nieruchomości będzie zależeć, czy hipoteki posuną się naprzód, czy też w miejsce wygasłej hipoteki zostanie ustanowiona nowa hipoteka. W takim też zakresie właściciele nieruchomości uzyskali uprawnienie do zmiany pierwszeństwa hipotek wpisanych do księgi wieczystej.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące prawa własności, a także prowadzi postępowania wieczystoksięgowe. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy sądowej proszę o kontakt.
