Po spłaceniu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką właściciel nieruchomości dąży do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Co do zasady wierzyciel hipoteczny ma obowiązek umożliwić dłużnikowi rzeczowemu wykreślenie hipoteki. Nie zawsze jednak wierzyciel chce współpracować z właścicielem nieruchomości. Tymczasem właściciel nieruchomości może samodzielnie podjąć działania zmierzające do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. W jaki sposób można wykreślić hipotekę bez zgody wierzyciela?
Postępowanie wieczystoksięgowe i list mazalny – art. 100 ukwh
Postępowania wieczystoksięgowe prowadzone jest w trybie postępowania nieprocesowego (art. 6261 – art. 62613 k.p.c.). Wnioski dotyczące wpisów w księgach wieczystych rozpoznawane są przez sądy rejonowe właściwe ze względu na położenie nieruchomości.
W postępowaniu wieczystoksięgowym rozpoznawane są wnioski o wykreślenie hipoteki, do których załączony jest dokument stanowiący podstawę wykreślenia prawa z księgi wieczystej (art. 6262 k.p.c.). W praktyce najczęściej takim dokumentem będzie tzw. list mazalny (oświadczenie wierzyciele o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki). Obowiązek wystawienia listu mazalnego po dokonaniu spłaty długu hipotecznego wynika z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
List mazalny powinien zostać sporządzony w formie z podpisem notarialnie poświadczonym, albowiem tylko takie dokumenty mogą stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). W praktyce najczęściej kwity mazalne wystawiane są przez banki, które zwolnione są z obowiązku sporządzenia oświadczenie wierzyciele o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki w formie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 95 prawa bankowego).
Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej – art. 10 ukwh
Co może zrobić dłużnik po spłacie długu hipotecznego i braku współdziałania wierzyciela? Sytuacja taka może powstać po zmianie właściciela nieruchomości albo w przypadku wpisania hipoteki przymusowej, o której więcej dowiecie się z tego wpisu. W przypadku zwłoki wierzyciela hipotecznego lub odmowy wydania listu mazalnego dłużnik może wystąpić na drogę sądową w celu wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. W tym przypadku właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Zgodni z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej rozpoznawane jest w trybie procesowym, co oznacza możliwość rozpoznania sprawy na rozprawie i przeprowadzenie dowodów również innych niż dokumenty podpisane przed notariuszem. Właściciel nieruchomości ma zatem swobodę w przedstawianiu dowodów zmierzających do wykazania spłaty długu hipotecznego i wygaśnięcia hipoteki. Zasadą bowiem jest, że wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki (art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Skuteczne wykazanie spłaty całej wierzytelności hipotecznej pozwoli na ustalenie, że hipoteka wygasła.
Wyrok uwzględniający powództwo potwierdza wygaśnięcie hipoteki. Co do zasady wyrok taki nie może zostać wykonany w trybie egzekucji komorniczej. Po zaopatrzeniu wyroku w klauzulę prawomocności można go załączyć do wniosku o wykreślenie hipoteki. Sąd wieczystoksięgowy ma obowiązek uwzględnić treść wyroku w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Po uwzględnieniu powództwa i następnie złożeniu wniosku o wykreślenie hipoteki właściciel nieruchomości doprowadzi do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Złożenie depozytu w celu wykreślenia hipoteki – art. 99 ukwh
Przepisy prawa regulują jeszcze jeden tryb działania pozwalający na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Rozwiązanie to jest stosowane, w sytuacji gdy brak jest współdziałania ze strony wierzyciela, a ponadto właściciel nieruchomości nie jest pewien na jaką kwotę opiewa aktualne zadłużenie hipoteczne.
Zgodnie z art. 99 ustawy o księgach wieczystych i hipotece gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też zaspokojenie go napotyka trudności, hipoteka wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem. Mówiąc prostszym językiem właściciel nieruchomości może złożyć do sądu bezzwrotny depozyt, co pozwoli na wykreślenie hipoteki bez zgody wierzyciela hipotecznego.
W pierwszej kolejności dłużnik hipoteczny musi złożyć do sądu wniosek o wyrażenie zgody na złożenie świadczenia do depozytu sądowego. Sądem właściwym do rozpoznania wniosku będzie sąd miejsca położenia nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć oświadczenie o zrzeczeniu się prawa odebrania złożonej sumy z depozytu sądowego (wystarczająca jest zwykła forma pisemna). Sąd po rozpoznaniu wniosku w trybie nieprocesowym wyda postanowienia zezwalające na złożenie środków pieniężnych do depozytu. Podstawą dalszego działania jest uzyskanie postanowienia sądu zaopatrzonego w klauzulę prawomocności.
Dysponując zgodą sądu na złożenie sumy pieniężnej do depozytu wnioskodawca może przystąpić do dalszego działania, a to do wpłacenia środków pieniężnych na rachunek depozytowy sądu. Dominuje pogląd, że w celu wywołania skutków prawnych z art. 99 ustawy o księdze wieczystej i hipotece należy dokonać wpłaty kwoty równej sumie hipoteki. Niezależnie zatem od rzeczywistej aktualnej wysokości zadłużenia niezbędne jest wpłacenie kwoty sumy hipoteki, a zatem kwoty do jakiej wierzyciel hipoteczny mógłby żądać zaspokojenia z nieruchomości w przypadku zainicjowania egzekucji z nieruchomości. Więcej o egzekucji z nieruchomości napisałem tutaj.
Ostatnim etapem wykreślenia hipoteki na zasadzie wpłaty depozytu jest złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Do wniosku należy załączyć zgodę sądu na złożenie świadczenia do depozytu, dowód złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do podjęcia depozytu oraz potwierdzenie wpłaty środków na rachunek depozytowy. Sąd wieczystoksięgowy powinien uwzględnić taki wniosek i wykreślić hipotekę z księgi wieczystej.
Podsumowanie – I CKN 354/98
W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 1998 r., w sprawie I CKN 354/98, przedstawiono wykładnię przepisów w sprawach o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. We wspomnianym orzeczeniu Sąd Najwyższy wyjaśnił jakie działania prawne mogą doprowadzić do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Podstawowe informacje w tym przedmiocie przedstawiłem w niniejszym wpisie. Dłużnik hipoteczny może zatem doprowadzić do wykreślenia hipoteki niezależnie od biernej postawy wierzyciela hipotecznego.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące prawa własności, a także prowadzi postępowania wieczystoksięgowe. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy sądowej proszę o kontakt.
