Szczególny status prawny dotyczy nieruchomości wspólnej, która co do zasady ma charakter przymusowy i powstaje z mocy prawa. Współwłasność nieruchomości wspólnej wyrażana jest w udziałach, które nie mogą być dowolnie zmieniane. Czy można znieść współwłasność nieruchomości wspólnej? W jakich sytuacjach dopuszczalne będzie zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej? Czy można znieść współwłasność piwnicy? Czy można znieść współwłasność strychu?
Kiedy powstaje nieruchomość wspólna?
W razie wyodrębnienia w budynku własności samodzielnych lokali poszczególnym właścicielom lokali będą przysługiwać udziały w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu (vide. art. 3 ustawy o własności lokali). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W praktyce nieruchomości wspólne występują tak w starych kamienicach, jak i w nowo budowanych apartamentowcach. Zagadnienie to występuje także w dużych domach, które zostały zaadaptowane na samodzielne i niezależne od siebie lokale.
Zakaz podziału nieruchomości wspólnej – art. 3 ustawy o własności lokali
Zasadą jest, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Od tej zasady występują jednak wyjątki. Dopuszczalny jest częściowy podział nieruchomości wspólnej, a w konkretnych przypadkach nawet definitywny podział. Powiększenie lokalu kosztem nieruchomości wspólnej wpływa na wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej, co wymaga ponownego obliczenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Zmiany wielkości udziałów powinny zostać odnotowane w księgach wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych lokali oraz w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 1997 r. w sprawie I CKN 144/97).
Części składowe lokalu czy nieruchomość wspólna?
Zakaz podziału i sposób zakwalifikowania nieruchomości wspólnej ma znaczenie praktyczne. W wielu sytuacjach współwłaściciele dążą do maksymalnego ograniczenia części wspólnych. Typowym przykładem są strychy, piwnice, komórki, a nawet garaże.
Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.
Wymienione pomieszczenia mogą zatem stanowić część składową mieszkania (stanowić jego część pod względem prawnym). W wielu jednak przypadkach strychy lub piwnice wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, co najczęściej spotykane jest w starym budownictwie.
Częściowe zniesienie części wspólnych nieruchomości
Poniżej przedstawiam przykładowe sytuacje, w których istnieje prawna możliwość zniesienia nieruchomości wspólnej, czy też ograniczenia nieruchomości wspólnej poprzez powiększenie samodzielnych lokali mieszkalnych.
- W budynku na parterze znajdował się jeden lokal mieszkalny, a drugi był położony na pierwszym piętrze. Dodatkowo w budynku była piwnica i strych. Właściciele lokali porozumieli się w sprawie częściowego podziału nieruchomości wspólnej w ten sposób, że piwnica została przyłączona do lokalu położonego na parterze, a strych został przyłączony do lokalu położonego na pierwszym piętrze. W konsekwencji doszło do powiększenia lokali i ograniczenia powierzchni nieruchomości wspólnej (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r. w sprawie III CZP 65/03).
- Lokale mieszkalne w zabudowie szeregowej. W takim układzie budynku sąd orzekł o definitywnym podziale nieruchomości wspólnej wzdłuż ścian pionowych. Dodatkowo podzielono grunt pod budynkiem, co pozwoliło na utworzenie dwóch niezależnych nieruchomości (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2006 r. w sprawie III CZP 53/06, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2008 r. w sprawie II CSK 664/07).
- Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości (art. 5 ustawy o własności lokali).
Alternatywnym rozwiązaniem dla zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej możne być zawarcie umowy o podział nieruchomości do korzystania (tzw. umowa o podział quoad usum).
Więcej na temat postępowań działowych możecie przeczytać w innych moich wspiach. O zniesienieu współwłasności napisałem tutaj, o dziale spadku tutaj, a o podziale majątku wspólnego w tym miejscu.
Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących nieruchomości. W przypadku problemów dotyczących podziału nieruchomości wspólnej zapraszam do kontaktu.
