Nieruchomości często stanowią przedmiot współwłasności, co generuje problemy w zakresie sposobu korzystania z nich. Zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce bardzo trudno jest pogodzić sprzeczne interesy współwłaścicieli w obrębie jednej nieruchomości. Typowym przykładem jest współwłasność kamienicy lub garażu wielostanowiskowego. Nie zawsze współwłaściciele będą mogli znieść współwłasność z uwagi na brak środków na spłatę udziału. Rozwiązaniem prawnym pozwalającym na pogodzenie sprzecznych interesów współwłaścicieli nieruchomości może być podział quoad usum.
Podział nieruchomości do korzystania
Podział quoad usum stanowi rodzaj umowy mającej za przedmiot nieruchomość (rzecz), na mocy której współwłaściciele ustalają z jakich części nieruchomości dana osoba będzie mogła korzystać z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Innymi słowy umowa ta określa zakres wyłącznego zarządu (korzystania) oznaczoną indywidualnie częścią nieruchomości. Przeprowadzenie podziału do korzystania ma ten skutek, że dany współwłaściciel ma zapewnioną wyłączność korzystania w obrębie części nieruchomości, podczas gdy pozostali współwłaściciele muszą powstrzymywać się od korzystania z tej właśnie części. Jednocześnie podział do korzystania nie prowadzi do zniesienie współwłasności, a zatem nie wywiera on skutków prawnych w obrębie prawa własności. Podział quoad usuem może zostać uregulowany w drodze umowy lub przed sądem.
Umowny podział do korzystania
Zawarcie umowy o podział quod usum wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak zgody na podział któregokolwiek ze współwłaścicieli uniemożliwi zawarcie umowy. Zaleca się aby do umowy załączyć np. rzut piętra, mapę, plan budynku, na których zostanie oznaczony zakres władztwa poszczególnych współwłaścicieli.
Na mocy umowy współwłaściciel udziału w prawie własności nieruchomości staje się posiadaczem zależnym fizycznie określonej (wyodrębnionej) części nieruchomości. W konsekwencji współwłaściciel nie może zasiedzieć prawa własności części nieruchomości powołując się na wyłączne z niej korzystanie.
Umowa może zostać zawarta w dowolnej formie prawnej, przy czym ujawnienie jej w księdze wieczystej wymaga zawarcia umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi. Ujawnienie podziału w księdze wieczystej ma na celu związanie jej postanowieniami nabywców udziałów we współwłasności. Ostatecznie zatem ujawnienie podziału w księdze wieczystej prowadzi do zapewnienia trwałości umowy o podział nawet po sprzedaży udziału przez jednego ze współwłaścicieli.
Sądowy podział do korzystania
W braku zgody na zawarcie umowy o podział do korzystania współwłaściciel może wystąpić na drogę sądową. W takiej sytuacji sąd rozstrzygnie, czy nawet wobec braku zgody wszystkich współwłaścicieli umowa i tak powinna zostać zawarta. Sprawy o podział do korzystania rozpoznawane są przez sądy w postępowaniu nieprocesowym. Właściwym do rozpoznania sprawy będzie sąd, w którego okręgu położona jest nieruchomość.
Postępowanie tego rodzaju ma mniej rygorów prawnych w porównaniu z procesem cywilnym. Ponadto każdy z uczestników postępowania pokrywa samodzielnie koszty swojego uczestnictwa w sprawie. Wniosek podlega stałej opłacie sądowej w kwocie 100 zł. We wniosku należy wskazać proponowany sposób podziału do korzystania z nieruchomości, a także powołać dowody i argumentację na poparcie wniosku. W sprawach tego rodzaju skarga kasacyjna nie przysługuje.
Uregulowanie podziału do korzystania w drodze postanowienia sądu również może zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości. Ujawnienie podziału wymaga złożenia odrębnego wniosku o wpis do sądu wieczystoksięgowego.
Podsumowanie
Podział do korzystania stanowi formę uregulowania zakresu zwykłego zarządu nieruchomością stanowiącą przedmiot współwłasności. Podział co do zasady ma charakter tymczasowy. Sposób przeprowadzenia podziału (umowa lub postanowienie sądu) nie wpływa na późniejszą możliwość przeprowadzenia jego zmiany. Pamiętać należy, że podział quoad usum nie wpływa na wielkość udziałów we współwłasności, a jedynie określa sposób korzystania z fizycznie określonej części nieruchomości. Dokonując podziału dalej można pozostawić część nieruchomości do wspólnego korzystania (np. korytarze, klatki schodowe).
Kancelaria Migała we Wrocławiu zajmuje się prowadzeniem spraw sądowych z zakresu prawa nieruchomości, jak również doradza klientom w zakresie zarządzania nieruchomościami i transakcji na rynku nieruchomości. Zapraszam do kontaktu.
