Umowa o podział do korzystania – Quoad usum

Nieruchomości często stanowią przedmiot współwłasności, co generuje problemy w zakresie sposobu korzystania z nich. Zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce bardzo trudno jest pogodzić sprzeczne interesy współwłaścicieli w obrębie jednej nieruchomości. Typowym przykładem jest współwłasność kamienicy lub garażu wielostanowiskowego. Nie zawsze współwłaściciele będą mogli znieść współwłasność z uwagi na brak środków na spłatę udziału. Rozwiązaniem prawnym pozwalającym na pogodzenie sprzecznych interesów współwłaścicieli nieruchomości może być podział quoad usum. W jakiej formie zawrzeć umowę o podział nieruchomości do korzystania? Czy umowa o podział quoad usum można wypowiedzieć? Czy umowa o podział nieruchomości do korzystania podlega dziedziczeniu?

Podział nieruchomości do korzystania – art. 206 k.c.

Podział quoad usum stanowi rodzaj umowy mającej za przedmiot nieruchomość (rzecz), na mocy której współwłaściciele ustalają z jakich części nieruchomości dana osoba będzie mogła korzystać z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli . Innymi słowy umowa ta określa zakres wyłącznego zarządu (korzystania) oznaczoną indywidualnie częścią nieruchomości. Przeprowadzenie podziału do korzystania ma ten skutek, że dany współwłaściciel ma zapewnioną wyłączność korzystania w obrębie części nieruchomości, podczas gdy pozostali współwłaściciele muszą powstrzymywać się od korzystania z tej właśnie części. Jednocześnie podział do korzystania nie prowadzi do zniesienie współwłasności, a zatem nie wywiera on skutków prawnych w obrębie prawa własności. Podział quoad usum może zostać uregulowany w drodze umowy lub przed sądem.

Umowny podział nieruchomości do korzystania – IV CSK 46/16

Zawarcie umowy o podział quod usum wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak zgody na podział któregokolwiek ze współwłaścicieli uniemożliwi zawarcie umowy. Zaleca się aby do umowy załączyć np. rzut piętra, mapę, plan budynku, na których zostanie oznaczony zakres władztwa poszczególnych współwłaścicieli.

Na mocy umowy współwłaściciel udziału w prawie własności nieruchomości staje się posiadaczem zależnym fizycznie określonej (wyodrębnionej) części nieruchomości. W konsekwencji współwłaściciel nie może zasiedzieć prawa własności części nieruchomości powołując się na wyłączne z niej korzystanie.

Umowa może zostać zawarta w dowolnej formie prawnej, przy czym ujawnienie jej w księdze wieczystej wymaga zawarcia umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2004 r. w sprawie IV CK 17/03). Ujawnienie podziału w księdze wieczystej ma na celu związanie jej postanowieniami nabywców udziałów we współwłasności. Ostatecznie zatem ujawnienie podziału w księdze wieczystej prowadzi do zapewnienia trwałości umowy o podział nawet po sprzedaży udziału przez jednego ze współwłaścicieli.

Sądowy podział nieruchomości do korzystania – art. 199 k.c. i art. 201 k.c.

W braku zgody na zawarcie umowy o podział do korzystania współwłaściciel może wystąpić na drogę sądową (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r. w sprawie III CZP 94/07). W takiej sytuacji sąd rozstrzygnie, czy nawet wobec braku zgody wszystkich współwłaścicieli umowa i tak powinna zostać zawarta. Sprawy o podział do korzystania rozpoznawane są przez sądy w postępowaniu nieprocesowym. Właściwym do rozpoznania sprawy będzie sąd, w którego okręgu położona jest nieruchomość.

Postępowanie tego rodzaju ma mniej rygorów prawnych w porównaniu z procesem cywilnym. Ponadto każdy z uczestników postępowania pokrywa samodzielnie koszty swojego uczestnictwa w sprawie. Wniosek podlega stałej opłacie sądowej w kwocie 100 zł. We wniosku należy wskazać proponowany sposób podziału do korzystania z nieruchomości, a także powołać dowody i argumentację na poparcie wniosku. W sprawach tego rodzaju skarga kasacyjna nie przysługuje.

Uregulowanie podziału do korzystania w drodze postanowienia sądu również może zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości. Ujawnienie podziału wymaga złożenia odrębnego wniosku o wpis do sądu wieczystoksięgowego.

Nakłady, dochody z nieruchomości a podział quoad usum – III CZP 80/79

Umowa o podział do korzystania wywołuje również istotne skutki w zakresie rozliczania nakładów na nieruchomość oraz w zakresie dochodów z nieruchomości. Nakład jednego współwłaściciela dokonany tylko na tę cześć nieruchomości, z której korzysta on samodzielnie, z wyłączeniem innych współwłaścicieli, nie podlega rozliczeniu. W konsekwencji należy przyjąć, że zawarcie umowy qouad usum skutkuje wyłączaniem możliwości żądania możliwości zwrotu części kosztów nakładów od pozostałych współwłaścicieli, w sytuacji gdy nakład czyniony jest tylko na część nieruchomości oddaną do wyłącznego korzystania przez jednego ze współwłaściciela. Jeżeli jednak nakład poczyniony przez jednego współwłaściciela będzie dotyczyć całej nieruchomości lub części nieruchomości nie przeznaczonej do wyłącznego korzystania danego współwłaściciela (np. dach domu), to nakład taki będzie podlegać rozliczeniu.

Nakłady czynione na nieruchomość po zawarciu umowy o podział do korzystania mogą zostać rozliczone w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Zwłaszcza przy okazji zniesienia współwłasności zasadne będzie dochodzenie rozliczenia nakładu poczynionego na część przeznaczoną do wyłącznego korzystania przez jednego współwłaściciela, która jednocześnie będzie podnosić wartość całej nieruchomości. Sprzeczny z prawem byłby bowiem podział nieruchomości prowadzący do bezpodstawnego wzbogacenia się pozostałych współwłaścicieli kosztem współwłaściciela czyniącego nakłady podnoszące wartość całej nieruchomości. Podstawą prawną do rozliczenia tego rodzaju nakładów byłby art. 405 k.c. (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2017 r. w sprawie III CSK 137/16).

W sposób analogiczny można ocenić czerpanie dochodów z części nieruchomości przeznaczonej do wyłącznego korzystania z nieruchomości przez współwłaściciela. Podział quoad usum prowadzi do domniemania, że współwłaściciel uprawniony do wyłącznego korzystania z części nieruchomości może pobierać dochody z niniejszej części bez obowiązku rozliczenia się z pozostałymi współwłaścicielami (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1981 r. w sprawie III CZP 72/80).

Dziedziczenie a umowa podziału nieruchomości do korzystania – III CKN 521/01

Zgodnie z art. 221 k.c. czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym. W celu zastosowania niniejszej zasady wskazane jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości adnotacji o zawarciu umowy o podział do korzystania lub wydania orzeczenia sądowego regulującego podział do korzystania. Wpis w księdze wieczystej uniemożliwi nabywcy udziału we współwłasności nieruchomości zasłaniania się niewiedzą o sposobie uregulowania prawa do korzystania z nieruchomości. Ostatecznie zatem podział do korzystania stanie się skuteczny wobec nowych współwłaścicieli.

Za postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r. w sprawie III CKN 521/01 podnieść należy, że prawa i obowiązki wynikające z umowy o podział nieruchomości do korzystania mają charakter majątkowy, są związane z udziałem w rzeczy i jako takie podlegają dziedziczeniu w myśl postanowień art. 922 § 1 KC.

Pamiętać jednak należy, że nie można utożsamiać samego prawa z art. 206 k.c. ze sposobem jego wykonywania. W wyroku z dnia 25 października 1973 r. w sprawie III CRN 247/73 Sąd Najwyższy stwierdził, że sposób wykonywania przez spadkodawcę uprawnień skreślonych w art. 206 k.c. nie jest prawem majątkowym, które z mocy art. 922 k.c. podlega dziedziczeniu. Jeżeli współwłaściciele uniemożliwili spadkobiercy zmarłego współwłaściciela kontynuowanie korzystania z rzeczy wspólnej w taki sposób, w jaki korzystał z niej spadkodawca, to wówczas spadkobierca może dochodzić dopuszczenia do współposiadania rzeczy wspólnej jako całości albo domagać się wydzielenia części rzeczy do wyłącznego użytku. Ostatecznie zatem uniemożliwienie spadkobiercy wykorzystywania części nieruchomości na zasadach umowy o podział quoad usum wymagać będzie wystąpienia na drogę sądową.

Wypowiedzenie, zmiana umowy o podział nieruchomości do korzystania – III CRN 188/73

Umowa o podział nieruchomości do korzystania nie ma definitywnego charakteru. Umowa taka może zostać zmieniona lub rozwiązana. Współwłaściciel nieruchomości nie może wypowiedzieć umowy o podział do korzystania. Do umowy o podział do korzystania nie ma zastosowania art. 365¹ k.c. Zmiana umowy będzie wymagać zawarcia nowej umowy ze wszystkimi współwłaścicielami lub wystąpienia na drogę sądową z żądaniem zmiany umowy o podział do korzystania. Natomiast rozwiązanie umowy o podział nieruchomości do korzystania będzie wymagać przeprowadzenia zniesienia współwłasności.

Podsumowanie

Podział do korzystania stanowi formę uregulowania zakresu zwykłego zarządu nieruchomością stanowiącą przedmiot współwłasności. Podział co do zasady ma charakter tymczasowy. Sposób przeprowadzenia podziału (umowa lub postanowienie sądu) nie wpływa na późniejszą możliwość przeprowadzenia jego zmiany. Pamiętać należy, że podział quoad usum nie wpływa na wielkość udziałów we współwłasności, a jedynie określa sposób korzystania z fizycznie określonej części nieruchomości. Dokonując podziału dalej można pozostawić część nieruchomości do wspólnego korzystania (np. korytarze, klatki schodowe).

Kancelaria Migała we Wrocławiu zajmuje się prowadzeniem spraw sądowych z zakresu prawa nieruchomości, jak również doradza klientom w zakresie zarządzania nieruchomościami i transakcji na rynku nieruchomości. Zapraszam do kontaktu.