Nieruchomość może stanowić przedmiot własności kliku osób. W wyniku rozmaitych zdarzeń prawnych nieruchomości stają się przedmiotem współwłasności. Jednocześnie nie z każdej nieruchomości można wspólnie korzystać. Najczęściej jedynym rozwiązaniem prawnym patowej sytuacji pomiędzy współwłaścicielami jest decyzja o zniesieniu współwłasności. Jak zatem przeprowadzić podział nieruchomości? Jak można podzielić nieruchomość?
Współwłasność nieruchomości
Jest to stan prawny, w którym własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Każdy ze współwłaścicieli dysponuje udziałem w prawie własności nieruchomości. Udział ten wyrażony jest poprzez ułamek (np. udział wynoszący 1/3). Pamiętać należy, że wysokość udziału nie ma bezpośredniego przełożenia na możliwość korzystanie z wydzielonej części rzeczy. W tym też kontekście teoria prawa mówi o udziale stanowiącym idealną („myślową”) część prawa własności do rzeczy. Współwłasność w częściach ułamkowych należy odróżnić od współwłasności łącznej (wspólności majątkowej prawa), która występuje m.in. w prawie rodzinnym i spadkowym. Współwłasność łączna regulowana jest przez odrębne przepisy prawne.
Kiedy można żądać podziału nieruchomości?
Każdy ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych może domagać się zniesienia współwłasności w dowolnym terminie. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy współwłaściciele zawarli umowę o zakazie podziału nieruchomości, która może zostać zawarta na czas określony do 5 lat.
Sposoby podziału nieruchomości
- Podział fizyczny rzeczy, np. poprzez podzielenie jednej działki gruntu na dwie niezależne działki.
- Przyznanie prawa własności na wyłączność jednemu ze współwłaścicieli z jednoczesnym obowiązkiem spłacenia udziałów pozostałych współwłaścicieli.
- Podział cywilny, tj. podział środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli w proporcji odpowiadającej wysokości ich udziałów.
- Podział poprzez wyodrębnienie samodzielnego lokalu mieszkalnego, np. poprzez wydzielenie z domu jednorodzinnego dwóch niezależnych od siebie mieszkań.
Tryby podziału nieruchomości
- Na drodze sądowej w postępowaniu nieprocesowym.
- Na podstawie umowy zawartej przed notariuszem.
- Poprzez zawezwanie do próby ugodowej przed sądem (postępowanie pojednawcze).
Postępowanie sądowe
Decydując się na drogę sądową należy pamiętać, że sąd nie jest związanym zawnioskowanym sposobem podziału nieruchomości. Sąd nie może przyznać wyłącznej własności nieruchomości współwłaścicielowi, który na to nie wyrazi zgody lub nie będzie mieć środków na spłatę pozostałych współwłaścicieli.
W sytuacjach spornych sąd będzie musiał zważyć komu przyznać prawo własności wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Zdarzają się również sytuacje, że współwłaściciele wnioskują o sposób podziału nieruchomości, który jest niemożliwy do przeprowadzenia ze względów prawnych lub fizycznych. Dodatkowo przy okazji podziału nieruchomości współwłaściciele powinni zgłosić swoje roszczenia związane z nakładami na nieruchomość pod rygorem utraty prawa dochodzenia tych roszczeń w późniejszym czasie.
Koszty sądowe
Wniosek o zniesienie współwłasności podlega stałej opłacie sądowej w kwocie 1 000 zł. Ponadto w toku postępowania należy liczyć się z koniecznością uiszczenia zaliczki na poczet opinii biegłego sądowego, który sporządzi operat szacunkowy dla nieruchomości (ustali wartość nieruchomości), co stanowi wydatek rzędu około 1 500 – 2 000 zł. Pamiętać należy, że wniosek rozpoznawany jest w postępowaniu nieprocesowym, a zatem co do zasady współwłaściciel nie będzie mógł domagać się zwrotu kosztów zastępstwa procesowego od pozostałych uczestników postępowania.
Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących współwłasności. W przypadku problemów dotyczących zniesienia współwłasności lub zarządzania nieruchomością wspólną zapraszam do kontaktu.
