Szczególny status prawny dotyczy nieruchomości wspólnej, która co do zasady ma charakter przymysowy i powstaje z mocy prawa. Współwłasność nieruchomości wspólnej wyrażana jest w udziałach, które nie mogą być dowolnie zmieniane. Czy można znieść współwłasność nieruchomości wspólnej? W jakich sytuacjach dopuszczalne będzie zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej?
Kiedy powstaje nieruchomość wspólna?
W razie wyodrębnienia w budynku własności samodzielnych lokali poszczególnym właścicielom lokali będą przysługiwać udziały w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W praktyce nieruchomości wspólne występują tak w starych kamienicach, jak i w nowo budowanych apartamentowcach. Zagadnienie to występuje także w dużych domach, które zostały zaadaptowane na samodzielne i niezależne od siebie lokale.
Zakaz podziału nieruchomości wspólnej
Zasadą jest, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Od tej zasady występują jednak wyjątki. Dopuszczalny jest częściowy podział nieruchomości wspólnej, a w konkretnych przypadkach nawet definitywny podział. Pamiętać należy, że powiększenie lokalu kosztem nieruchomości wspólnej wpływa na wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej.
Części składowe lokalu czy nieruchomość wspólna?
Zakaz podziału i sposób zakwalifikowania nieruchomości wspólnej ma znaczenie praktyczne. W wielu sytuacjach współwłaściciele dążą do maksymalnego ograniczenia części wspólnych. Typowym przykładem są strychy, piwnice, komórki, a nawet garaże. Wymienione pomieszczenia mogą stanowić część składową mieszkania (stanowić jego część pod względem prawnym). W wielu jednak przypadkach strychy lub piwnice wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.
Przykłady podziału nieruchomości wspólnej
- W budynku na parterze znajdował się jeden lokal mieszkalny, a drugi był położony na pierwszym piętrze. Dodatkowo w budynku była piwnica i strych. Właściciele lokali porozumieli się w sprawie częściowego podziału nieruchomości wspólnej w ten sposób, że piwnica została przyłączona do lokalu położonego na parterze, a strych został przyłączony do lokalu położonego na pierwszym piętrze. W konsekwencji doszło do powiększenia lokali i ograniczenia powierzchni nieruchomości wspólnej.
- Lokale mieszkalne w zabudowie szeregowej. W takim układzie budynku sąd orzekł o definitywnym podziale nieruchomości wspólnej wzdłuż ścian pionowych. Dodatkowo podzielono grunt pod budynkiem, co pozwoliło na utworzenie dwóch niezależnych nieruchomości.
- Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.
Więcej na temat postępowań działowych możecie przeczytać w innych moich wspiach. O zniesienieu współwłasności napisałem tutaj, o dziale spadku tutaj, a o podziale majątku wspólnego w tym miejscu.
Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących nieruchomości. W przypadku problemów dotyczących podziału nieruchomości wspólnej zapraszam do kontaktu.
