Współwłasność nieodłącznie wiąże się ze wspólnym ponoszeniem kosztów utrzymania nieruchomości. Co więcej współwłaściciele mogą zdecydować się na ulepszenie nieruchomości poprzez rozbudowę domu lub jego generalny remont. Potrzeba rozliczenia nakładów na nieruchomość może powstać także poza stosunkiem współwłasności, a to poprzez czynienie wydatków na cudzą nieruchomość. Jak zatem rozliczyć nakłady na nieruchomość? Kiedy można żądać zwrotu nakładów na nieruchomość?
Rodzaje nakładów na nieruchomość
Przez nakłady rozumie się wszelkie wydatki czynione na nieruchomość. Pod pojęciem nakładów można rozumieć również rezultat wydatków poczynionych na nieruchomość. Nakłady mogą mieć charakter finansowy (np. wydatek na wykupienie polisy ubezpieczeniowej) lub rzeczowy (np. wzniesienie budynku lub rozbudowa budynku). W praktyce można jeszcze wyróżnić nakład pracy (np. robocizna przy budowie lub wykonywanie prac gospodarczych).
Nakłady konieczne
Na płaszczyźnie Kodeksu cywilnego nakłady dzieli się na konieczne i inne. Pod pojęciem nakładów koniecznych rozumie się wydatki niezbędne dla zachowania stanu nieruchomości pozwalającego na normalne korzystanie (np. remonty konserwacyjne).
Nakłady użyteczne i zbytkowe
Natomiast nakłady inne stanowią wszelkie inne nakłady, których nie można zaliczyć do kategorii koniecznych. W nauce prawa cywilnego nakłady inne dzieli się jeszcze na nakłady użyteczne (ulepszenia nieruchomości zwiększające jej funkcjonalność) i nakłady zbytkowe (wydatki o charakterze estetycznym odpowiadające subiektywnym przekonaniom). Podział nakładów na wyżej opisane kategorie ma znaczenie w praktyce, albowiem zwrot nakładów innych niż konieczne może być ograniczony w poszczególnych stanach prawnych.
W jakich sytuacjach rozliczamy nakłady
Potrzeba rozliczenia nakładów na nieruchomość powstaje w kilku różnych sytuacjach, które powstają na podstawie odrębnych stosunków prawnych. W konsekwencji sposób rozliczenia nakładów może być odmienny w poszczególnych sytuacjach.
- Współwłasność nieruchomości – Współwłaściciele rozliczają nakłady czynione na nieruchomość wspólną najpóźniej w chwili zniesienia współwłasności nieruchomości. O podziale nieruchomości przy zniesieniu współwłasności pisałem tutaj.
- Podział majątku wspólnego – Małżonkowie podczas podziału majątku wspólnego rozliczają nakłady czynione na nieruchomość wspólną. W tym przypadku rozróżniamy rozliczenie nakładów czynionych z majątku osobistego na majątek wspólny, z majątku wspólnego na majątek osobisty, a także z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek osobisty drugiego małżonka.
- Dział spadku – Spadkobiercy podczas przeprowadzania działu spadku powinni rozliczyć również nakłady poczynione na nieruchomość wchodzącą w skład spadku. Typową sytuacją jest, że jeden ze spadkobierców mieszka wspólnie ze spadkodawcą i czyni wydatki na nieruchomość, która później jest dziedziczona przez wszystkich spadkobierców. Rozliczenie nakładów ma zatem pozwolić na odrębne ustalenie wartości spadku i nakładów na spadek (np. dziedziczoną nieruchomość).
- Zachowek – Wydatki na nieruchomość mają istotne znaczenie przy roszczeniu o zapłatę zachowku. Wykazanie nakładów poczynionych przez spadkobiercę nieruchomości będzie prowadzić do obniżenia wartości substratu zachowku, co ostatecznie przełoży się na zapłatę niższego zachowku. O samym zachowku pisałem tutaj i tutaj.
- Konkubinat, związki partnerskie – Jest to klasyczna sytuacja, w której w świetle prawa czynione są wydatki na cudzą nieruchomość. Obowiązująca linia orzecznicza sądów przyjmuje, że partner pozostawał posiadaczem w złej wierze (był świadomy braku tytułu prawnego do nieruchomości drugiego partnera), co ogranicza możliwość żądania zwrotu wszystkich nakładów.
- Umowa dzierżawy, umowa najmu – W trakcie obowiązywania umowy podmiot korzystający z nieruchomości dokonuje nakładów. Sytuacja ta może być uregulowana w umowie. Jeżeli jednak strony nie zadbały o uregulowanie wzajemnych praw i obowiązków w przedmiocie rozliczenia nakładów, to wówczas znajdą zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego normujące dany rodzaj umowy.
Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących współwłasności. W przypadku problemów dotyczących rozliczenia nakładów lub zarządzania nieruchomością wspólną zapraszam do kontaktu.
