Potrzeba uregulowania stanu prawnego nieruchomości może zaktualizować się dopiero po śmierci jej dotychczasowego posiadacza. Często bowiem za życia spadkodawcy nie było jeszcze podstaw do skutecznego złożenia wniosku o stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości. W konsekwencji dopiero spadkobiercy będą mogli podjąć działania prawne zmierzające do nabycia prawa własności nieruchomości będącej w posiadaniu spadkodawcy. Czy spadkobiercy mogą zasiedzieć nieruchomość? Czy spadkobiercy mogą doliczyć czas posiadania spadkodawcy? W jakich udziałach spadkobiercy zasiedzą nieruchomość? Czy jeden spadkobierca może zasiedzieć całą nieruchomość?
Dziedziczenie posiadania przez spadkobierców – SN I CKU 105/98, V CSK 15/17
W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalony pozostaje pogląd o możliwości odziedziczenia posiadania rzeczy, które może prowadzić do zasiedzenia nieruchomości. Dziedziczenie posiadania następuje z mocy prawa z chwilą otwarcia spadku.
Odziedziczone posiadanie rzeczy wywoła wobec spadkobiercy wszystkie skutki prawne jakie wynikały z tego stanu, w tym pozwala na kontynuowanie posiadania w celu zasiedzenia rzeczy. Wspomniane skutki prawne powstaną niezależnie od tego, czy spadkobierca objął w faktyczne władztwo rzecz dotychczas posiadaną przez spadkodawcę. W uproszczeniu można zatem powiedzieć, że spadkobierca dziedziczy posiadanie, tak jak dziedziczy się prawa majątkowe.
Doliczenia czasu posiadania spadkodawcy – art. 176 k.c.
Przepis ustawy wprost wskazuje na możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika prawnego do czasu posiadania rzeczy przez aktualnego jej posiadacza. Przywołaną zasadę stosuje się również do przejścia przedmiotu posiadania na skutek spadkobrania.
Pamiętać należy jednak, że jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Zasiedzenie udziału w spadku – SN II CSK 445/12
Spadkobierca dziedziczy posiadanie samoistne rzeczy po spadkodawcy. Jeżeli w sprawie występuje kilku spadkobierców, to posiadanie przekształca się w współposiadanie spadkobierców. W konsekwencji każdy ze spadkobierców dziedziczy udział w posiadaniu, co skutkuje możliwością zasiedzenia nieruchomości do wielkości posiadanego udziału.
Zaliczenie posiadania rzeczy przez poprzednika prawnego, powinno nastąpić na rzecz każdego ze spadkobierców, ale tylko w granicach nabytego udziału w spadku. Ostatecznie zatem spadkobierca może nabyć jedynie udział we współwłasności zasiedzianej nieruchomości, gdzie jego udział będzie odpowiadał wielkości udziału w całym spadku. Opisana sytuacja prawna będzie w praktyce najczęściej występować.
Zasiedzenie całej nieruchomości wchodzącej w skład spadku – SN III CRN 60/86
Jeden spadkobierca może doprowadzić do zasiedzenia na wyłączną własność całej nieruchomości. Sytuacja taka jest stosunkowo rzadka, albowiem wymaga wykazania, że pozostali spadkobiercy utracili posiadanie na rzecz jednego spadkobiercy. W praktyce oznacza to konieczność zamanifestowania pozbawienia pozostałych spadkobierców możliwości władania nieruchomością.
Ponadto spadkobierca samodzielnie dysponujący nieruchomością będzie musiał wykazać, że wyłącznie on nią dysponuje jak właściciel (np. przeprowadza gruntowne remonty nieruchomości). Pomocne będzie wykazanie, że pomiędzy spadkobiercami doszło do nieformalnego działu spadku. Samo zamieszkiwanie w nieruchomości przez jednego z spadkobierców będzie niewystarczające do wykazania wyłącznego władztwa nad nieruchomością, a tylko takie pozwalana na zasiedzenie całej nieruchomości kosztem pozostałych spadkobierców.
Zauważyć należy, że spadkobierca zmierzający do zasiedzenia całej nieruchomości nie będzie mógł doliczyć czasu posiadania swojego poprzednika prawnego do swojego czasu posiadania. Prowadzi to do wniosku, że najwcześniej od chwili otwarcia spadku zacznie upływać czas pozwalający na zasiedzenie całej nieruchomości przez jednego ze spadkobierców.
Przeniesienie odziedziczonego udziału w posiadaniu nieruchomości – SN IV CSK 691/15
Spadkobiercy osoby, która posiadała samoistnie nieruchomość, lecz do chwili śmierci nie nabyła jej własności, mogą w drodze umownego działu spadku przenieść nabyte w wyniku dziedziczenia udziały w samoistnym posiadaniu nieruchomości na rzecz jednego ze współspadkobierców, który po otwarciu spadku objął w faktyczne posiadanie całą nieruchomość.
Do przeniesienia posiadania nie jest konieczne zachowanie szczególnej formy prawnej. Samoistne posiadanie może być również przedmiotem sądowego działu spadku. Jeżeli zatem zostały spełnione przesłanki zasiedzenia, spadkodawca, który nabył udziały w samoistnym posiadaniu nieruchomości od pozostałych spadkobierców, może doliczyć w całości do okresu własnego posiadania okres posiadania spadkodawcy.
Rozwiązanie powyższe pozwala zatem na doprowadzenie do zasiedzenia całej nieruchomości przez jednego ze spadkobierców bez konieczności wykazywania zmiany sposobu posiadania nieruchomości. Wdrożenie niniejszego rozwiązania będzie jednak wymagać porozumienia z pozostałym spadkobiercami. Przeniesienie udziałów w posiadaniu może być szczególnie przydatne w celu przeprowadzenia polubownego działu spadku lub obrony rodzinnej nieruchomość przed roszczeniami osób trzecich.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące zasiedzenia, współwłasności, a także innych praw rzeczowych. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.
