Wyobraźcie sobie, że po długim czasie oczekiwania wreszcie odebraliście swoje wymarzone mieszkanie, a następnie zawarliście z deweloperem umowę przenoszącą własność wyodrębnionego lokalu. Umowa deweloperska została już w całości wykonana. Niestety po przeprowadzce do mieszkania zaczynają się ujawniać nowe wady, które wcześniej nie zostały stwierdzone i zgłoszone do wiadomości dewelopera.
W takiej sytuacji kapitalne znaczenie będzie mieć rękojmia za wady. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność za wady sprzedanej nieruchomości. Co zatem zrobić gdy ujawnią się wady? Jakie roszczenia ma nabywca lokalu do dewelopera? Jakie roszczenia można zgłosić w ramach rękojmi za wady?
Rękojmia za wady na zasadach ogólnych
Wykonanie umowy deweloperskiej nie oznacza zwolnienia dewelopera od odpowiedzialności za wady lokalu. Zmianie ulega jednak podstawa odpowiedzialności. Właściciel lokalu może swoje żądania formułować na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (zasady ogólne), co stanowi konsekwencję zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. Podkreślić należy, że deweloper w umowie z konsumentem nie może wyłączyć lub ograniczyć swojej odpowiedzialności z tytuły rękojmi za wady.
Ujawnienie się wad
Dla odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady podstawowe znaczenie ma chwila ujawnienia się wad. Przepisy o rękojmi znajdą zastosowanie w sytuacji, gdy wada powstała jeszcze przed wydaniem lokalu lub wada wynikła z przyczyny tkwiącej w lokalu w chwili jego wydania. W omawianej sytuacji zasady ogólne będą mieć zastosowanie do wad wynikłych z przyczyn tkwiących w lokalu już wcześniej, co ma największe praktyczne zastosowanie na tym etapie korzystania z mieszkania.
Wady ujawnione przed zawarciem umowy przenoszącej wałsność lokalu
Jeżeli bowiem wady ujawniły się przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu, to zastosowanie będą mieć przepisy ustawy deweloperskiej, o czym pisałem już wcześniej. Jeżeli jednak wady ujawnią się po zawarciu wyżej wspomnianej umowy, to zastosowanie mają zasady ogólne.
Domniemanie odpowiedzialności dewelopera
Stwierdzenie ujawnienia się wady przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości sprzedanej, skutkuje zastosowaniem domniemania ustawowego (wzruszalnego), że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Wyłączona jest odpowiedzialność sprzedającego za wady, które były znane kupującemu w chwili zawarcia umowy. Deweloper nie będzie ponosić odpowiedzialności za wady powstałe w wyniku przeprowadzonych przez kupującego modyfikacji w lokalu.
Wady ukryte
Deweloper będzie natomiast ponosić odpowiedzialność również za wady zatajone, tj. wady, o których występowaniu wiedział, jednakże świadomie o nich nie uprzedził.
Zgłoszenie wady deweloperowi
Stwierdzone wady powinny zostać niezwłocznie zgłoszone deweloperowi. W tym celu najlepiej jest wysłać pismo przesyłką poleconą. Następny krok to zgłoszenie swoich żądań i oczekiwanie na stanowisko dewelopera. Warto zapamiętać, że brak odpowiedzi dewelopera w terminie 14 dni od zgłoszenia wady prowadzi do przyjęcia, że deweloper uznał zgłoszenie wad za zasadne.
Roszczenia na podstawie rękojmi za wady
W praktyce nabywca nieruchomości jest uprawniony do żądania usunięcia wady, złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny sprzedaży albo złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Z doświadczenia zawodowego wiem, że klienci najczęściej decydują się na żądanie usunięcia wad lub składają oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedaży, a następnie na drodze sądowej dochodzą zwrotu części wcześniej zapłaconych środków pieniężnych.
Odstąpienie od umowy na podstawie rękojmi
Odstąpienie od umowy jest radykalnym rozwiązaniem, albowiem prowadzi do rezygnacji z długo oczekiwanego mieszkania. Jednocześnie deweloper ma obwiązek zwrócić nam całą cenę sprzedaży. Odstąpienie od umowy może wiązać się także z koniecznością zapłaty odszkodowania przez dewelopera i rozliczeniem nakładów na lokal. Koszty związane z rozwiazaniem umowy mogą rodzić spory sądowe. W konsekwencji odstąpienie od umowy może nie być optymalnym rozwiązanie dla nabywcy lokalu i jego rodziny. Ponadto nie można odstąpić od umowy, w sytuacji gdy ujawniona wada jest nieistotna.
Przeciwdziałanie skutkom złożonych oświadczeń
Deweloper może zapobiec skutkom prawnym złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny albo odstąpienia od umowy, o ile niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunie wadę. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli nieruchomość była już naprawiana albo deweloper nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady.
Terminy przedawnienia w rękojmi
Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości.
W powyższym okresie nabywca może zgłaszać deweloperowi wady. Roszczenie o usunięcie wady nieruchomości przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. W tym samym terminie kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny.
Jeżeli kupujący żądał usunięcia wady, bieg terminu do złożenia niniejszych oświadczeń rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do usunięcia wady. Ponadto w razie dochodzenia przed sądem uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.
Kancelaria Migała we Wrocławiu doradza przy nabywaniu nieruchomości, jak również reprezentuje Klientów w sporach dotyczących umów zawieranych z deweloperami, w tym zakresu rękojmi za wady. W razie wystąpienia sporu z deweloperem zapraszam do kontaktu.
