Z informacji medialnych wynika, że polska gospodarka najgorsze chwile ma już za sobą. Odnotowane ożywienie gospodarcze przekłada się na zwiększenie możliwości konsumpcyjnych Polaków. Poprawa koniunktury jest już widoczna również na rynku nieruchomości. Rządowy program kredytu na pierwsze mieszkanie ma zapewnić finansowanie nowych inwestycji mieszkaniowych.
W tym kontekście warto zapoznać się z regulacjami ustawowymi dotyczącymi umów deweloperskich. Ostatnia ustawa deweloperska wprowadziła istotne zmiany dla obu stron umowy deweloperskiej. W prawdzie ustawa obowiązuje już ponad rok, jednakże jej wejście w życie zbiegło się z kryzysem gospodarczym. Wraz z poprawą koniunktury gospodarczej tzw. ustawa deweloperska może na nowo wzbudzić zainteresowanie u osób zamierzających nabyć mieszkanie. Co zatem reguluje ustawa deweloperska?
Zakres zastosowania nowej ustawy deweloperskiej
Ustawa deweloperska ma szeroki zakres zastosowania i reguluje:
- umowy o wybudowanie i ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
- umowy o ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
- umowy o przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi.
Przepisy ustawowe będą stosowane również w sytuacji, gdy inwestycja jest już zakończona, a deweloper sprzedaje wyodrębnione prawnie i fizycznie mieszkanie. Tożsamy zakres ochrony prawnej przysługuje nabywcom domów jednorodzinnych przy ich sprzedaży przez dewelopera.
Przepisy ustawy deweloperskiej stosuje się także do w przypadku zawierania umowy z podmiotami zajmującymi się obrotem nieruchomości, jednakże nie będącymi deweloperami (tzw. flipperzy). Ustawa deweloperska ma również zastosowanie do umów dotyczących miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych oraz do umów mających za przedmiot komórki lokatorskie.
Umowa rezerwacyjna
Zawarcie umowy rezerwacyjnej jest dobrowolne. Celem umowy rezerwacyjnej jest czasowe wyłączenie konkretnego lokalu mieszkalnego z oferty dewelopera. Rozwiązanie to ma pozwolić nabywcom lokalu na uzyskanie kredytu w banku bez narażenia się na ryzyko sprzedaży przez dewelopera wybranego lokalu innej osobie. Umowa zawierana jest na czas określony.
Opłata rezerwacyjna
Deweloper pobiera opłatę rezerwacyjną, której wysokość nie może przekroczyć 1% wartości ceny lokalu. Opłata rezerwacyjna została unormowana w sposób analogiczny do zadatku. W razie zawarcia umowy przez strony opłata rezerwacyjna zaliczana jest na poczet ceny sprzedaży (nie stanowi dodatkowego wynagrodzenia dewelopera).
Nie dojście umowy do skutku a opłata rezerwacyjna
Jeżeli jednak strony nie zawrą umowy deweloperskiej z winy dewelopera, to nabywca może żądać dwukrotności opłaty rezerwacyjnej. W przypadku, gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy nabywcy, to deweloper zachowa opłatę rezerwacyjną dla siebie. Natomiast w sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy na skutek nie pozyskania finansowania z banku, deweloper ma obowiązek zwrócić nabywcy opłatę w całości.
Umowa przedwstępna
W związku z upowszechnieniem się umowy rezerwacyjnej nabywcy nieruchomości coraz rzadziej decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej z deweloperem. Niemniej w ustawie deweloperskiej wprost wskazano, że umowa rezerwacyjna może zawierać również elementy umowy przedwstępnej. W związku z powyższym warto zwrócić uwagę na najważniejsze elementy umowy przedwstępnej.
W praktyce przedmiotem umowy przedwstępnej będzie istniejący już lokal. Umowa przedwstępna ma zatem zdecydowanie większe zastosowanie na rynku wtórnym lub w przypadku sprzedaży przez dewelopera gotowych lokali. Umowa przedwstępna regulowana jest przez Kodeks cywilny.
Istotne postanowienia umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna określa istotne postanowienia umowne dotyczące przyszłej sprzedaży lokalu, a w szczególności przedmiot umowy (konkretny lokal), cenę sprzedaży, termin wydania lokalu. W umowie przedwstępnej strony powinny uzgodnić w jakim terminie zostanie zawarta umowa przyrzeczona.
Forma prawna umowy przedwstępnej a egzekwowanie roszczeń
Decydując się na zawarcie umowy przedwstępnej pamiętać należy, że forma prawna w jakiej zostanie zawarta umowa będzie determinować zakres roszczeń nabywcy lokalu. Jeżeli umowa zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to nabywca będzie mógł na drodze sądowej egzekwować zarówno roszczenia odszkodowawcze, jak również roszczenie o zawarcie i wykonanie umowy. Zawarcie umowy w zwykłej formie pisemnej pozwoli jedynie na dochodzenie na drodze sądowej roszczeń odszkodowawczych.
Umowa deweloperska
Umowa deweloperska, to umowa zawarta przez nabywcę z deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.
Treść umowy deweloperskiej
Ustawa w sposób szczegółowy określa treść umowy deweloperskiej. Poprzestanę tylko na wskazaniu najważniejszych zagadnień z punktu widzenia nabywcy. Przedmiotem umowy jest lokal wolny od obciążeń, za wyjątkiem obciążeń na które zgodził się nabywca. Innymi słowy nabywca nie może nabyć lokalu obciążonego np. hipotekami. W praktyce nabywca musi wyrazić zgodę na obciążenie części nieruchomości wspólnej niezbędnymi służebnościami na rzecz dostawców mediów.
Wpis roszczenia nabywcy lokalu do księgi wieczystej
W umowie deweloper zobowiązuje się wpisać w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości roszczenie nabywcy wynikające z zawartej umowy. Jest to dodatkowe zabezpieczenie dla nabywcy lokalu, które będzie skuteczne wobec osób trzecich. Dodatkowo w umowie deweloperskiej obligatoryjnie wskazuje się bankowy rachunek powierniczy, który również zabezpiecza prawa nabywcy (deweloper nie może dowolnie z niego pobierać środków).
Kary umowne w umowie deweloperskiej
W treści umowy powinny znaleźć się również kary umowne zastrzeżone na korzyść nabywcy lokalu, które zabezpieczą terminowe wydanie lokalu przez dewelopera oraz terminowe zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu. Umowa potwierdza również odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady.
Forma prawna umowy deweloperskiej
Umowa zawierana jest obligatoryjnie w formie aktu notarialnego. Mniej korzystne postanowienia umowne niż wynikające z ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się przepisy ustawowe.
W kolejnym wpisie przedstawię zasady odbioru lokalu i usuwania wad przez dewelopera.
Kancelaria Migała we Wrocławiu doradza przy nabywaniu nieruchomości, jak również reprezentuje Klientów w sporach dotyczących umów deweloperskich, w tym zakresu rękojmi za wady. W razie wystąpienia sporu z deweloperem lub potrzeby sprawdzenia umowy zapraszam do kontaktu.
