Wierzyciele często napotykają na trudności w egzekwowaniu długów. Nawet prawomocny wyrok sądu może zostać niewykonany w sytuacji, gdy dłużnik nie ma pieniędzy. Sposobem na zaspokojenie wierzytelności może być wpisanie hipoteki przymusowej do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dłużnika. Hipoteka spełni funkcję zabezpieczającą, a w dalszej perspektywie może pozwolić na zaspokojenie wierzytelności w toku egzekucji z nieruchomości. Hipoteka przymusowa jest uregulowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako ukwh). Jak uzyskać hipotekę przymusową na nieruchomości dłużnika bez jego zgody?
Czym jest hipoteka przymusowa – art. 109 ukwh
Odpowiedzią na powyższe pytanie jest wpis hipoteki przymusowej. Ten rodzaj hipoteki ma wszelkie zalety hipoteki. Jednocześnie w procedurze wpisu hipoteki przymusowej nie jest wymagane uzyskania zgody właściciela nieruchomości (dłużnika). Stąd właśnie określenie hipoteka przymusowa. Wpis hipoteki dokonuje się bez woli dłużnika, a zatem w sposób przymusowy dochodzi do ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości.
Podstawa ustanowienia hipoteki przymusowej – art. 110 ukwh
Ustanowienie hipoteki przymusowej nie następuje jednak w sposób dowolny według uznania wierzyciela. Ustanowienie hipoteki przymusowej wymaga przedłożenia w sądzie odpowiednich dokumentów. Dla wierzyciela podstawowym dokumentem pozwalającym na wpis hipoteki przymusowej będzie tytuł wykonawczy. Dla przypomnienia wyjaśniam, że tytuł wykonawczy, to tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności.
W praktyce będzie to prawomocne orzeczenie sądu zasądzające należność pieniężną albo akt notarialny, w którym dłużnik złożył oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji do oznaczonej kwoty pieniężnej. Niniejsze dokumenty po zaopatrzeniu w klauzulę wykonalności stają się tytułami wykonawczymi stanowiącymi podstawę do wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dłużnika (art. 776 k.p.c., art. 777 k.p.c.). Dodać jeszcze należy, że wpis hipoteki przymusowej może odbyć się na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia albo decyzji administracyjnej (np. w toku administracyjnego postępowania egzekucyjnego).
Wysokość hipoteki przymusowej – art. 110 indeks 1 ukwh
Wysokość hipoteki przymusowej może zostać oznaczona w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu w księdze wieczystej. W takim przypadku nie można wpisać innej sumy hipoteki niż wprost wskazana w dokumencie. Rzecz jasna można wpisać hipotekę do niższej kwoty niż wynikająca z dokumentu.
Jeżeli jednak wysokość hipoteki nie została określona w dokumencie, to suma hipoteki nie może przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki. W uproszczeniu można dokonać wpisu hipoteki przymusowej do wartości wynoszącej 150 % wierzytelności wskazanej w tytule egzekucyjnym.
Pamiętać jeszcze należy, że hipoteka musi zostać ustanowiona w walucie wskazanej w tytule egzekucyjnym. Wierzyciel nie może wpisać hipoteki w walucie innej niż waluta zobowiązania.
Procedura wpisu hipoteki przymusowej – art. 626 indeks 2 k.p.c.
Pierwszym krokiem jest uzyskanie odpisu prawomocnego wyroku albo wypisu aktu notarialnego. Następnie należy złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Kolejnym krokiem jest złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dłużnika. Do wniosku o wpis hipoteki należy dołączyć oryginał tytułu wykonawczego, a także uiścić niezbędne opłaty (200 zł opłata sądowa + 17 zł opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa).
Złożenie wniosku powoduje zamieszczenie adnotacji (ostrzeżenia) w księdze wieczystej. Po rozpoznaniu wniosku przez sąd wieczystoksięgowy ostrzeżenie jest wykreślane, a wpisana zostaje hipoteka przymusowa. Z chwilą dokonania wpisu powstaje hipoteka przymusowa. Po rozpoznaniu wniosku sąd zawiadamia na piśmie wnioskodawcę o wpisaniu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej.
Hipoteka przymusowa w postępowaniu egzekucyjnym – art. 930 k.p.c.
Dla wierzyciela dużo korzystniejszym rozwiązaniem jest ustanowienie hipoteki przymusowej przed rozpoczęciem egzekucji z nieruchomości.
W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie. Innymi słowy hipoteka przymusowa wpisana do księgi wieczystej po dacie zajęcie nieruchomości przez komornika sądowego nie będzie korzystała z pierwszeństwa zaspokojenia należności hipotecznej w toku egzekucji z nieruchomości. Dlatego też aby skorzystać z wszystkich walorów hipoteki zasadnym jest najpierw wpisanie hipoteki przymusowej, a dopiero później inicjowanie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości.
Jakkolwiek hipoteka przymusowa spełnia funkcję zabezpieczającą i nie jest środkiem egzekucyjnym, to jednak wierzyciel musi zakładać możliwość późniejszego zainicjowania postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w celu wyegzekwowania należności pieniężnej. Więcej o egzekucji z nieruchomości możecie przeczytaj w poprzednim moim wpisie na blogu – tutaj.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące prawa własności, a także prowadzi postępowania wieczystoksięgowe. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy sądowej proszę o kontakt.
