Wiele nieruchomości w Polsce ma dalej nieuregulowany stan prawny. W większości przypadków stan ten dotyczy nieruchomości poza miastami. Posiadacze gruntów często przez lata nie podejmują starań o potwierdzenie prawa własności. Dopiero przy okazji przeniesienia praw do nieruchomości aktualizuje się potrzeba potwierdzenia tytułu prawnego. Jedną z głównych przyczyn braku tytułu prawnego do nieruchomości pozostaje zawarcie nieformalnej umowy sprzedaży lub nieformalny podział gruntu. Czy nieformalna umowa może przenieść prawo własności? Czy akt notarialny jest niezbędny do przeniesienia prawa własności? Czy nieformalny podział działek wywołuje skutki prawne? Co zrobić aby uzyskać tytuł prawny do nieruchomości? Czy możliwe jest zasiedzenie nieruchomości nabytej na podstawie nieformalnej umowy?
Umowa przenosząca prawo własności nieruchomości – art. 158 k.c.
W celu przeniesienia własności nieruchomości niezbędne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Polskie prawo jest pod tym względem jednoznaczne i nie przewiduje żadnych odstępstw. Skuteczne przeniesienie prawa własności nieruchomości każdorazowo wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy przenoszącej własność bez udziału notariusze nie doprowadzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Taka nieformalna umowa będzie nieważna z mocy prawa i nie wywoła żadnych skutków prawnych.
Nieformalna sprzedaż a zasiedzenie nieruchomości – SN III CZP 108/91
Zawarcie nieformalnej umowy sprzedaży lub zamiany nieruchomości nie doprowadzi do przejścia prawa własności, ale będzie prowadzić do wydania nieruchomości. Nieformalny nabywca nieruchomości uzyska zatem posiadanie nieruchomości. W większości przypadków posiadanie będzie mieć charakter samoistny, a zatem posiadacz będzie władać nieruchomością tak jak jej właściciel.
Często osoby władające nieruchomością jak właściciel nie mają nawet świadomości, że nie są prawowitymi właścicielami nieruchomości. Druga strona nieformalnej umowy sprzedaży lub zamiany przeważnie nie kwestionuje stanu posiadania, jak również nie kwestionuje ważności umowy. Okoliczności takie nie zmieniają faktu, że prawo własności nieruchomości pozostało przy poprzednim właścicielu.
W celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości można zastosować instytucję zasiedzenia. Na temat zasiedzenie więcej możecie przeczytać tutaj i tutaj. W tym miejscu przypomnę tylko, że zasiedzenie pozwala na nabycie prawa własności przez jej posiadacza samoistnego, który włada nieruchomością odpowiednio przez okres 20 lat przy dobrej wierze lub 30 lat przy złej wierze. Zasiedzenie ma służyć zatem korygowaniu stanu prawnego poprzez przeniesienie własności z podmiotu niekorzystającego ze swojego prawa na rzecz podmiotu, który to prawo nieprzerwanie wykonuje przez odpowiednio długi czasu.
Kluczowe zagadnienie dotyczy istnienia dobrej lub złej wiary nieformalnego nabywcy nieruchomości. Nabywca taki jest posiadaczem samoistnym, co pozwala na zasiedzenie nieruchomości. Pytanie, czy nabywca nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy pozostaje w dobrej wierze? W potocznym rozumieniu tego określenia należałoby udzielić odpowiedzi twierdzącej. Wszak nabywca pozostaje w przeświadczeniu, że nabył prawo własności (zawarł umowę, posiada nieruchomość, zapłacił cenę, nikt nie kwestionuje jego władztwa). W rozumieniu prawa termin dobra wiara interpretowany jest jako pozostawanie w usprawiedliwionym obiektywnymi przesłankami przekonaniu, że dane prawo przysługuje podmiotowi.
Zgodnie z obwiązującą linią orzeczniczą nieformalny nabywca nieruchomości nie będzie miał statusu posiadacza w dobrej wierze. W uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r. w sprawie III CZP 108/91 stwierdził, że: „Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze”. Niniejsza uchwała została wpisana do księgi zasad prawnych Sądu Najwyższego. Zagadnienie to zostało zatem definitywnie rozstrzygnięte.
Podsumowując, nieformalny nabywca nieruchomości będzie posiadaczem w złej wierze. W konsekwencji zasiedzenie będzie mogło nastąpić dopiero po upływie 30 lat od objęcia spornej nieruchomości w posiadanie.
Podział quoad usum a zasiedzenie udziału we współwłasności – SN IV CSK 87/15
Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości często może wiązać się z nieformalnymi podziałami nieruchomości. Częstym rozwiązaniem jest dokonanie podziału do korzystania (podział quoad usum) nieruchomości stanowiącej współwłasność. Podział taki może zostać dokonany w sposób dorozumiany i nie wymaga zawierania pisemnych umów, w tym nie wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. W praktyce często strony na mapie nieruchomości wykreślają strefy wyłącznego korzystania z nieruchomości, a także wskazują co pozostaje do wspólnego korzystania. Takie określenie podziału do korzystania jest skuteczne prawnie. Podkreślić należy, że przedstawiona forma podziału nieruchomości wpływa na sposób korzystania z nieruchomości, jednakże nie tworzy ona odrębnych nieruchomości. W konsekwencji przedmiotowa nieruchomość dalej stanowi współwłasność dotychczasowych współwłaścicieli.
Dokonując podziału do korzystania (podział quoad usum) współwłaściciele pozostają współposiadaczami samoistnymi całej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli zostaje natomiast posiadaczem zależnym części nieruchomości, z której może korzystać na wyłączność. Ostatecznie zatem współwłaściciel będący posiadaczem wyłącznym części nieruchomości nie będzie mógł nabyć przez zasiedzenie prawa własności do zajmowanej części.
Zasiedzenie zajmowanej przez współwłaściciela części nieruchomości wymagałaby zmiany statusu posiadacza, a to przekształcenie posiadania zależnego w posiadanie samoistne. Prawo polskie nie wyłącza możliwości zmiany statusu posiadania, jednakże wymaga zamanifestowania takiej zmiany wobec innych podmiotów, w tym zwłaszcza współwłaścicieli nieruchomości. Stanowisko takie zaprezentował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 25 listopada 2015 r. w sprawie IV CSK 87/15. Pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w powyższym judykacie wpisuje się w dominującą linię orzeczniczą Sądu Najwyższego.
Podział geodezyjny a zasiedzenie części nieruchomości – SN III CZP 106/68
Współwłaściciele nieruchomości mogą dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości bez przeprowadzenia zniesienia współwłasności. Czynność taką możemy zakwalifikować jako nieformalny podział nieruchomości. Podział ten wywoła skutki prawne na płaszczyźnie geodezyjnej (oznaczenie nieruchomości gruntowej), jednakże nie będzie mieć przełożenia na stosunki właścicielskie. Często podział geodezyjny dokonywany jest jednocześnie z podziałem do korzystania.
Co do zasady nie jest możliwa modyfikacja udziałów we współwłasności nieruchomości na skutek zasiedzenia części nieruchomości powstałych po nieformalnym podziale gruntu, nawet gdy powierzchnia wydzielonych działek nie odpowiada wielkości dotychczasowych udziałów we współwłasności. Co innego zasiedzenie udziału we współwłasności, a co innego zasiedzenie zmian wielkości udziałów we wspólnej nieruchomości. Sąd Najwyższy w uchwale z 19 grudnia 1968 r. w sprawie III CZP 106/68 stwierdził, że stan taki (jak powyższy) może prowadzić tylko do zasiedzenia określonych fizycznych części nieruchomości przez współwłaścicieli.
Zasiedzenie przy nieformalnym podziale nieruchomości nie może prowadzić do zmian wielkości udziałów, a jedynie może skutkować zasiedzeniem wydzielonych części nieruchomości gruntowej. Ponadto zasiedzenie to ma doprowadzić do wyjścia ze stanu współwłasności do stanu, w którym dotychczasowi współwłaściciele staną się wyłącznymi właścicielami na nowo powstałych (odrębnych) nieruchomości. Podkreślić należy, że niniejsze orzeczenie dotyczyło specyficznej sprawy i nie może być wprost stosowane do każdej sprawy tego rodzaju.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące zasiedzenia, współwłasności, a także innych praw rzeczowych. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.
