Deweloperzy dalej sprzedają mieszkania na zasadach uregulowanych w tzw. starej ustawie deweloperskiej. Nowa ustawa deweloperska pozwala bowiem na stosowanie starych zasad do rozpoczętych już przedsięwzięć deweloperskich. Warto zatem przypomnieć co dokładnie regulowała stara ustawa, a w ślad za tym na jaką ochronę prawną mogą liczyć nabywcy lokali znajdujących się w rozpoczętych inwestycjach budowlanych. Jakie są różnice pomiędzy starą a nową ustawą deweloperską?
Zakres obowiązywania starej ustawy deweloperskiej
Stara ustawa deweloperska ma zastosowanie jedynie do rozpoczętych i nieukończonych inwestycji budowlanych. Nabywca będzie zatem zawierać umowę deweloperską tylko w takcie prowadzenia robót budowlanych. W chwili ukończenia budowy deweloper będzie mógł zaproponować zawarcie umowy przedwstępnej, a następnie umowy sprzedaży lokalu lub ustanowienia i przeniesienia prawa własności lokalu. Ponadto przepisy będą mieć zastosowanie wyłącznie do umów zawieranych z deweloperami. Ustawa reguluje wyłącznie obrót lokalami mieszkalnymi.
Umowa rezerwacyjna regulowana przez zwyczaj
W starej ustawie deweloperskiej nie została uregulowana umowa rezerwacyjna. Strony decydują się na zawarcie umowy rezerwacyjnej mogą więc dowolnie ukształtować jej treść. Nabywca musi zatem samodzielnie wynegocjować zakres praw i obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej.
Brak Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
Nabywając lokal na starych zasadach nie możecie liczyć na ochronę wynikającą z powołania funduszu gwarancyjnego. Jest to dodatkowa ochrona, która została wprowadzona dopiero przez nową ustawę deweloperską.
Prospekt informacyjny na żądanie
Zgodnie ze starymi przepisami prospekt informacyjny dla przedsięwzięcia deweloperskiego jest udostępniany nabywcy na jego żądanie. W nowych przepisach deweloper ma obowiązek udostępnić prospekt informacyjny niezależnie od żądania nabywcy lokalu.
Instrumenty ochrony prawnej nabywcy lokalu
Podstawowe mechanizmy zabezpieczające prawa nabywcy lokalu na podstawie przepisów starej ustawy deweloperskiej, to:
- wpis roszczenia wynikającego z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej,
- mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty),
- wymóg zawarcia określonej treści umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego,
- prawo odstąpienia od umowy dla nabywcy lokalu,
- gwarancja lub ubezpieczenie bankowego na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera.
O nowych zasadach obowiązujących w umowach deweloperskich możecie przeczytać tutaj.
Rękojmia za wady
Deweloper po zakończeniu prac budowlanych i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku ma obowiązek wydać lokal jego nabywcy. Czynność ta ma charakter sformalizowany. Odbiór przeprowadzany jest w lokalu zanim dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. Z czynności odbioru deweloper sporządza protokół. W trakcie przeprowadzania odbioru nabywca powinien zgłosić dostrzeżone wady. W praktyce często nabywca lokalu przystępuje do odbioru z rzeczoznawcą, który szczegółowo wskazuje występowanie konkretnych wad.
W terminie 14 dni od sporządzenia protokołu deweloper powinien ustosunkować się do zgłoszonych przez nabywcę wad.
Następnie w terminie 30 dni od sporządzenia protokołu odbioru deweloper powinien usunąć uznane wady. Jeżeli deweloper nie usunie w powyższym terminie wad, to będzie zobowiązany do wskazania nowego terminu usunięcia wad wraz z przedstawieniem uzasadnienia nowego terminu.
W sytuacji, gdy deweloper nie usunie wad w zakreślonym przez siebie terminie albo nie wskaże terminu usunięcia wad, to nabywca lokalu będzie mógł podjąć działania prawne na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego regulujących odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady. Na temat usuwania wad na zasadach ogólnych możecie przeczytać tutaj. Natomiast o sposobie usuwaniu wad przez dewelopera na nowych zasadach możecie przeczytać tutaj.
Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących nieruchomości. W przypadku problemów dotyczących umów deweloperskich lub sporów z deweloperami zapraszam do kontaktu.
