W oddawanych do użytku nowych lokalach niestety często występują wady. Nabywca lokalu nie ma jednak obowiązku samodzielnego usuwania wad. Deweloperzy są zobowiązani do wydania lokali pełnowartościowych (bez wad) za co ponoszą odpowiedzialność na zasadach rękojmi za wady. Ustawa deweloperska zawiera istotne odrębności w porównaniu z kodeksowym uregulowaniem rękojmi za wady. Jak zatem przebiega odbiór nowego mieszkania i zgłaszanie wad do wiadomości dewelopera? Jakie roszczenia może skutecznie podnieść nabywca lokalu przeciwko deweloperowi?
Odbiór lokalu i spisanie protokołu odbioru
Deweloper po zakończeniu prac budowlanych i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku ma obowiązek wydać lokal jego nabywcy. Czynność ta ma charakter sformalizowany. Odbiór przeprowadzany jest w lokalu zanim dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. Z czynności odbioru deweloper sporządza protokół. W trakcie przeprowadzania odbioru nabywca powinien zgłosić dostrzeżone wady. W praktyce często nabywca lokalu przystępuje do odbioru z rzeczoznawcą, który szczegółowo wskazuje występowanie konkretnych wad.
Ustosunkowanie się przez dewelopera do zgłoszonych wad
W terminie 14 dni od sporządzenia protokołu deweloper powinien ustosunkować się do zgłoszonych przez nabywcę wad. Jeżeli deweloper zaniedba tego obowiązku, to zgodnie z ustawą przyjmuje się, że deweloper uznał istnienie zgłoszonych wad.
Usuwanie wad przez dewelopera
Następnie w terminie 30 dni od sporządzenia protokołu odbioru deweloper powinien usunąć uznane wady. Jeżeli deweloper nie usunie w powyższym terminie wad, to będzie zobowiązany do wskazania nowego terminu usunięcia wad wraz z przedstawieniem uzasadnienia nowego terminu. Deweloper wyznaczając nowy termin ma obowiązek uwzględnić interes nabywcy lokalu, tak aby usunięcie wad nastąpiło bez nadmiernych niedogodności po stronie nabywcy.
Wyznaczenie terminu usunięcia wad przez nabywcę lokalu
W sytuacji, gdy deweloper nie usunie wad w zakreślonym przez siebie terminie albo nie wskaże terminu usunięcia wad, to uprawnienie do wskazania terminu usunięcia wad przechodzi na nabywcę lokalu. Pamiętać należy, że nabywca powinien wyznaczyć termin na usunięcie wad, który będzie wystarczający do usunięcia wad stwierdzonych w lokalu.
Usunięcie wad na koszt dewelopera
Dalsza zwłoka dewelopera w usuwaniu wad będzie skutkować możliwością samodzielnego usunięcia wad przez nabywcę na koszt dewelopera. Nie oznacza to jednak, że nabywca od razu może zlecić naprawę innej firmie, a następnie wyegzekwować od dewelopera zwrot środków pieniężnych. Wykonanie zastępcze obowiązków dewelopera wymaga od nabywcy wystąpienia na drogę sądową z wnioskiem o upoważnienie do podjęcia tych czynności. Dopiero następnie można usunąć wady przy pomocy zewnętrznej firmy i w dalszej kolejności dochodzić od dewelopera zwrotu kosztów powstałych z usuwaniem wad.
Wady ujawnione po odbiorze
Warto zapamiętać, że nabywca lokalu może zgłosić wady w lokalu również po przeprowadzeniu odbioru. Jeżeli wady zostały zgłoszone przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu, to tryb ich usuwania jest tożsamy jak z wadami zgłoszonymi do protokołu. Terminy uznania i usunięcia wad biegną od daty ich zgłoszenia.
Na temat usuwania wad ujawnionych po podpisaniu umowy przenoszącej własność możecie przeczytać tutaj.
Wady istotne
Ustawa w sposób szczególny reguluje usuwanie wad istotnych. W ustawie nie zdefiniowano jakie wady mają charakter istotny. Jest to sfomułowanie nieostre, które w praktyce pewnie będzie generować spory pomiędzy nabywcami lokali a deweloperami.
Przyjąć należy, że wada ma charakter istotny, gdy jej wystąpienie czyni lokal bezwartościowym (znacząco obniża jego wartość) lub niezdatnym do zwykłego użytku (nie pozwala na pełne wykorzystywanie zgodnie z przeznaczeniem) lub nieusunięcie wady będzie prowadzić do przyśpieszonej degradacji lokalu.
Ocena wystąpienia wady istotnej dokonywana jest z perspektywy nabywcy (uwzględnia się kryterium subiektywne i przeznaczenie lokalu), jak również w świetle norm technicznych. Kwalifikacja rodzaju wad zależy w dużej mierze od oceny konkretnego przypadku.
Odmowa odbioru i odstąpienie od umowy
Nabywca lokalu może odmówić odbioru lokalu, w sytuacji gdy stwierdzone zostanie wystąpienie wady istotnej. Jest to znacząca różnica w porównaniu do wystąpienia wad innych niż istotne. Odmowa odbioru lokalu może bowiem wiązać się dodatkowo z obowiązkiem zapłaty kar umownych lub innymi roszczeniami wobec dewelopera.
Sam tryb usuwania wad istotnych jest tożsamy z postępowaniem w przypadku usuwania wad innych niż istotne. Inne są jednak konsekwencje nieusunięcia wad istotnych w przedstawionych już terminach. Nabywca lokalu zamiast usuwania wad na koszt dewelopera może zdecydować się na odstąpienie od umowy.
Złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy będzie skutkować obowiązkiem zwrotu przez dewelopera wszystkich świadczeń pieniężnych jakie dotychczas uzyskał od nabywcy lokalu. Jednocześnie nabywca nie będzie mógł już domagać się przeniesienia prawa własności lokalu, albowiem umowa będzie traktowana jako niezawarta (skutek odstąpienia od umowy).
Opinia rzeczoznawcy o wadach istotnych
Deweloper, który uznał wystąpienie wady istotnej i usunął ją w ustawowym terminie może ponownie przystąpić do odbioru lokalu. Nabywca lokalu może ponownie odmówić odbioru lokalu w sytuacji, gdy stwierdzi dalsze występowanie wady istotnej. Nabywca ma jednak obowiązek przedstawić opinię rzeczoznawcy w przedmiocie dalszego występowania wady istotnej w lokalu. Opinia powinna zostać przedstawiona deweloperowi w terminie miesiąca od przeprowadzonego odbioru.
Zgodnie z ustawą potwierdzone przez rzeczoznawcę dalsze występowanie wady istotnej skutkuje obowiązkiem zwrotu kosztów opinii przez dewelopera na rzecz nabywcy oraz pozwala nabywcy na złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Jeżeli rzeczoznawca nie potwierdzi wystąpienia wady istotnej, to koszt opinii ponosi nabywca, a lokal powinien zostać odebrany.
Spory dotyczące usuwania wad
Jak nie trudno się domyślić pomiędzy nabywcą lokalu a deweloperem może dochodzić do sporów na kanwie rodzaju stwierdzonych wad, a także dochowania terminu usunięcia wad. Tym bardziej, że niezdefiniowane pojęcia ustawowe mogą być odmiennie interpretowane przez strony umowy o sprzecznych interesach. W sytuacji sporu warto zasięgnąć fachowej pomocy prawnej aby nie ulec presji silniejszego lub działania na zasadzie faktów dokonanych.
O zakresie zastosowania ustawy deweloperskiej i umowach zawieranych z deweloperem więcej możecie przeczytać tutaj. Natomiast o dalszym stosowaniu starej ustawy deweloperskiej możecie więcej dowiedzieć się z tego wpisu.
Kancelaria Migała we Wrocławiu doradza przy nabywaniu nieruchomości, jak również reprezentuje Klientów w sporach dotyczących umów deweloperskich, w tym zakresu rękojmi za wady. W razie wystąpienia sporu z deweloperem zapraszam do kontaktu.
