Zwrotne przeniesienie nieruchomości – czyli jak wyegzekwować obowiązek złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności

Relacje społeczno-gospodarcze często komplikują się. Nie oznacza to konieczności ulegania innym, zwłaszcza gdy osoby te naruszają nasze słuszne prawa. W poprzednim wpisie przedstawiłem co zrobić, gdy osoba obdarowana jest niewdzięczna wobec darczyńcy. Dzisiaj przedstawię Wam jak reagować w sytuacji, gdy ktoś nie chce dotrzymać danego słowa. Jakie zatem kroki może podjąć strona umowy w celu sfinalizowania transakcji? Jak doprowadzić do zawarcia umowy?

Pozew o wydanie wyroku zastępującego oświadczenia woli

Na drodze sądowej można dochodzić nie tylko konkretnych świadczeń, ale również można wyegzekwować złożenie oświadczenia woli przez dłużnika, które jest niezbędne do zawarcia pożądanej umowy. W tym celu należy złożyć do sądu pozew o wydanie wyroku zastępującego oświadczenie woli. Sąd jest władny wydać wyrok, który będzie mieć charakter konstytutywny, tj. będzie tworzyć stosunek prawny, a nie jedynie potwierdzać przysługiwanie prawa danej osobie. Wyrok uwzględniający powództwo będzie zastępować oświadczenie woli dłużnika, co finalnie doprowadzi do zawarcia umowy.

Pamiętać należy, że zawarcie umowy z zastosowaniem opisywanego trybu nie zwalania Was z pozostałych obowiązków umownych, a więc np. zapłaty ceny sprzedaży, wydania stosownych dokumentów. Ponadto w ten sposób nie można egzekwować np. nieformalnych obietnic, jak również nie można dochodzić zawarcia umowy z osobą, która nigdy nie zamierzała z nami zawrzeć umowy. Uprawnienie do żądania złożenia zastępczego oświadczenia woli musi wynikać z wcześniej nawiązanego ważnego stosunku prawnego, o czym niżej. 

Zastępcze oświadczenie woli – przykładowe sytuacje

1. Umowa przedwstępna – strony tej umowy mogą dochodzić na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym celu niezbędne jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie prawnej wymaganej dla umowy przyrzeczonej, a to np. forma aktu notarialnego dla umowy mającej za przedmiot nieruchomość. Więcej o umowie przedwstępnej znajdziecie tutaj.
2. Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości – jeżeli przykładowo osoba trzecia nie skorzysta z prawa pierwokupu, to strony takiej umowy powinny przystąpić do zawarcia umowy sprzedaży o skutku rozporządzającym, tj. przenoszącej własność. Uchylanie się przez którąkolwiek ze stron pozwoli drugiej stronie umowy na złożenie w sądzie pozwu o wydanie zastępczego oświadczenia woli. 
3. Umowa deweloperska – w wypadkach zwłoki dewelopera w wykonaniu umowy w zakresie zobowiązania do przeniesienia prawa własności wyodrębnionego prawnie lokalu mieszkalnego nabywca może wystąpić do sądu z pozwem o udzielenie mu ochrony prawnej, która będzie polegać na wydaniu wyroku zastępującego oświadczenie dewelopera. Więcej o umowie deweloperskiej znajdziecie tutaj.
4. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie – na mocy zawartej umowy jedna strona przenosi prawo własności na drugą stronę (np. pożyczkodawcę) przy jednoczesnym zobowiązaniu do ponownego przeniesienia prawa własności po spełnieniu określonych warunków (np. spłaty pożyczki w całości). Uczynienie zadość warunkom umowy powinno skutkować przystąpieniem do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na pierwotnego właściciela. Jeżeli strona umowy będzie się uchylać od wypełnienia swojego zobowiązania, to właściwym sposobem odzyskania nieruchomości będzie złożenie pozwu o wydanie zastępczego oświadczenia woli.
5. Zapis zwykły – jest formą rozporządzenia testamentowego częścią spadku na wypadek śmierci. Zapis polega na zobowiązaniu spadkobiercy przez spadkodawcę do spełnienia określonego świadczenia majątkowego (np. darowania samochodu, mieszkania) na rzecz oznaczonej osoby. Zapis ustanawia zatem zobowiązanie, którego zapisobiorca może dochodzić na drodze sądowej właśnie poprzez opisywany rodzaj powództwa.
6. Odwołanie darowizny – o możliwości odwołania darowizny możecie przeczytać tutaj. W tym miejscu przypomnę tylko, że odwołanie darowizny nie skutkuje przejściem prawa własności nieruchomości z powrotem na darczyńcę. W tym celu niezbędne jest zawarcie stosownej umowy. Jeżeli obdarowany nie będzie chciał przystąpić do zawarcia umowy przenoszącej własność, to właściwym środkiem ochrony prawnej będzie pozew o zastępcze oświadczenie woli.

Wykonanie wyroku

Wyrok uwzględniający powództwo w całości, jak również wyrok wydany w sprawie zawarcia umowy przyrzeczonej lub zapisu zwykłego ma ten skutek, że po wykonaniu własnych obowiązków umownych i uzyskaniu klauzuli wykonalności może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

W praktyce jednak nie wszystkie sądy podzielają wyżej wskazany pogląd. Sądy w apelacji wrocławskiej pozostają na stanowisku, że wyrok sądu zastępujący oświadczenie woli nie stanowi podstawy wpisu w księdze wieczystej. Niezbędne jest zatem zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, w której notariusz odnotuje wykorzystanie wyroku sądu.

Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych. W przypadku problemów dotyczących rozwiązania umowy i zwrotu nieruchomości zapraszam do kontaktu.