Nieruchomości mają fundamentalne znaczenie tak dla prowadzenia biznesu, jak również dla bytu rodziny. Praktyka pokazuje, że często w pogoni za wymarzoną nieruchomością ludzie są gotowi zaryzykować dobytkiem całego życia. Nie tak dawno w jednym z popularnych polskich seriali przedstawiono sytuację, w której nieuczciwa właścicielka sprzedała ten sam dom dwóm różnym parom. Rodzi się zatem pytanie, czy to tylko serialowa fikcja, czy też polskie prawo dopuszcza taką możliwość?
Zagadnienie odpowiedzialności karnej za niewątpliwe popełnienie oszustwa pozostawiam na boku moich rozważań. Skoncentrujmy się na prawie cywilnym, które reguluje przenoszenie prawa własności. Czy można sprzedać dom dwa razy w jednym czasie?
Umowa sprzedaży nieruchomości u notariusza
Umowa sprzedaży nieruchomości wywiera podwójny skutek prawny, tj. tworzy zobowiązanie i równocześnie prowadzi do przeniesienia prawa własności (tzw. skutek zobowiązująco-rozporządzający). Umowa ma charakter konsensualny, a zatem poza porozumieniem stron nie jest potrzebne dokonanie dodatkowych czynności w celu wywarcia skutków prawnych.
Umowa sprzedaży nieruchomości dla swojej ważności wymaga obligatoryjnie zawarcia w formie aktu notarialnego. Dla bezpieczeństwa obrotu prawnego zmiana właściciela nieruchomości powinna jednak zostać wpisana w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Dodam od razu, że wpis prawa własności do księgi wieczystej nie tworzy tego prawa, a jedynie go potwierdza (tzw. wpis deklaratoryjny).
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Notariusz przed sporządzeniem umowy weryfikuje treść całej księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, która jest dla niego wiążąca. Ponadto notariusz odbiera oświadczenia od strony umowy przy założeniu dobrej wiary przystępujących do aktu notarialnego. Jeżeli strona umowy powołuje się na nieaktualność księgi wieczystej (np. zmiana właściciela), to powinna przedłożyć dokumenty, które w sposób bezsprzeczny wykażą taką okoliczność.
Dokonanie czynności w oparciu o treść księgi wieczystej ma kapitalne znaczenie dla ochrony prawnej nabywcy nieruchomości. Dochodzimy tutaj bowiem do zagadnienia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z przywołaną zasadą w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą nieuprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Innymi słowy nabywca nieruchomości działający w dobrej wierze może skutecznie nabyć własność nieruchomość od osoby nie będącej właścicielem, która jest jednak dalej wpisana w księdze wieczystej jako właściciel.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (np. darowizny) oraz umów zawieranych przez nabywcę działającego w złej wierze (świadomego braku uprawnienia sprzedawcy do zbycia nieruchomości).
Wpis do księgi wieczystej
Z dotychczasowych rozważań wynika, że wpis w księdze wieczystej ma kardynalne znaczenie. W dużych miastach na wpis w księdze wieczystej trzeba nie rzadko czekać nawet kilka miesięcy. Sąd wieczystoksięgowy przed dokonaniem wpisu zamieszcza jeszcze w księdze wieczystej wzmiankę o złożeniu wniosku o wpis. Wspomniana wzmianka również wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. W dzisiejszych czasach wnioski do sądu wieczystoksięgowego składane są przez kancelarie notarialne za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, co znacząco przyśpieszało zamieszczanie wzmianek.
Wzmianka o złożeniu wnioksu do księgi wieczystej
Wzmianka w księdze wieczystej odnotowywana jest niezwłocznie, w praktyce dzieje się to z chwilą wprowadzenia danych do systemu teleinformatycznego. Data wpływu wniosku do sądu oznaczana jest z dokładnością co do godziny i minuty. Warto zdać sobie sprawę, że notariusz ma obowiązek złożyć wniosek o wpis w dniu sporządzenia danego aktu notarialnego. Nie jest jednak wymagane aby wniosek był złożony bezpośrednio po zawarciu umowy w kancelarii notarialnej. W prawdzie rzadko, ale jednak możliwe jest, że notariusz złoży wniosek dopiero na koniec dnia (np. zbiorczo będzie wysyłać wszystkie wnioski przed zamknięciem kancelarii). W takiej sytuacji notariusz w prawdzie nie złamie prawa, ale jego opieszałość może doprowadzić do sytuacji konfliktowych, co pokazano w popularnym serialu.
Ocena Sądu Najwyższego – uchwała III CZP 89/09
Dostrzegając problem Sąd Najwyższy wydał orzeczenie, w którym stwierdził, że o nabyciu prawa własności będzie decydować chwila złożenia wniosku o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej, a nie chwila zawarcia umowy sprzedaży (vide uchwała SN z 16.12.2009 r. w sprawie o sygn. III CZP 89/09). W kompetencji sądu wieczystoksięgowego pozostaje bowiem jedynie weryfikowanie kwestii formalnoprawnych. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma zatem prymat nad zasadą prawa cywilnego, że nikt nie może przenieść więcej prawa niż sam posiada.
Ostatecznie zatem właścicielem nieruchomości zostanie nabywca, który działał w zaufaniu do treści księgi wieczystej i jako pierwszy złożył wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Sąd Najwyższy dodał, że ewentualne nieprawidłowości mogą być korygowane w trybie powództwa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.
W razie ewentualnego sporu drugi nabywca nie będzie pozbawiony ważkich argumentów, przy czym do czasu rozstrzygnięcia sporu prawo własności nabywcy nie będzie mogło zostać podważona. Szczególne okoliczności sprawy mogą wykreować spór sądowy, który będzie wymagać wydania orzeczenia nawet przez Sąd Najwyższy. Nie wspominając już o roszczeniach wobec oszustki bezprawnie sprzedającej dwa razy dom.
Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi w przedmiocie prawa nieruchomości, w tym doradzania przy przeprowadzaniu transakcji, jak również w sporach sądowych. Pomagam również w rozwiazywaniu skomplikowanych i nietypowych spraw. Zapraszam do kontaktu.
