Niestety nie zawsze możemy się uchronić przed działaniami nieuczciwych kontrahentów. Warto zatem zastanowić się jakie działania prawne można podjąć w celu odzyskania swoich pieniędzy lub nieruchomości, w sytuacji gdy dojdzie już do otwartego konfliktu. W tego rodzaju sprawach należy działać szybko i zdecydowanie. Gdy już niezbędne stanie się wystąpienie na drogę sądową warto też złożyć wniosek o zabezpieczenie, który umożliwi późniejszą egzekucję wyroku. Na nic zda nam się korzystny wyrok, który pozostanie jedynie martwą literą na piśmie. Jak zatem można zareagować w sporach o nieruchomości?
Zabezpieczenie przed wniesieniem pozwu do sądu
Jeszcze przed wniesieniem pozwu do sądu strona może złożyć wniosek o zabezpieczenie powództwa. Działanie takie ma na celu uzyskanie szybszego zabezpieczenia wykonania późniejszego wyroku niż procedowanie całego pozwu razem z wnioskiem o zabezpieczenie. Odrębny wniosek o zabezpieczenie zalecam składać w sytuacjach pilnych i niecierpiących zwłoki, a to np. realna obawa sprzedania nieruchomości innej osobie.
Wniosek o zabezpieczenie złożony przed wniesieniem pozwu ma jeszcze tę zaletę, że sposób jego rozpoznania pozwala na ustalenie jakiego wyroku można spodziewać się na koniec postępowania (w skomplikowanych sprawach). Uwzględnienie wniosku pozwala bowiem ostrożnie zakładać, że wyrok również będzie korzystny.
Ponadto złożenie odrębnego wniosku pozwala na zgromadzenie niezbędnych dokumentów i informacji do pozwu bez uszczerbku dla pomyślności sprawy. Sąd pobiera opłatę od wniosku w wysokości ¼ opłaty sądowej należnej od pozwu o to roszczenie. Udzielając zabezpieczenia sąd zakreśli powodowi termin 14 dni na złożenie pozwu pod rygorem upadku zabezpieczenia.
Zabezpieczenie poprzez wpis hipoteki przymusowej w księdze wieczystej
Sposobów zabezpieczenia powództwa jest kilka. Jednym z najczęściej stosowanych w praktyce jest wpisanie hipoteki przymusowej w księdze wieczystej. Taki sposób zabezpieczenia daje gwarancję, że niezależnie od tego kto będzie właścicielem nieruchomości, powód będzie mógł egzekwować swoje roszczenia z obciążonej nieruchomości.
Posłużę się tutaj przykładem z mojej praktyki w celu zaprezentowania skuteczności tego rodzaju zabezpieczenia. Moja klientka pozostawała w nieformalnym związku partnerskim. W ramach konkubinatu przekazała partnerowi środki pieniężne na nabycie i wyremontowanie mieszkania. Partner miał nabyć mieszkanie na swoje nazwisko, a następnie miał je wynajmować. Rozwiązanie takie było podyktowane m.in. dłuższą nieobecnością mojej klientki w Polsce. Po pewnym czasie okazało się, że mieszkanie nie zostało wyremontowane, a co więcej partner zadłużył mieszkanie. Środki na remont zostały roztrwonione. Ponadto partner podjął działania w kierunku sprzedaży mieszkania. Klientka zdecydowała się odzyskać mieszkanie, czemu sprzeciwił się partner (na zwrot pieniędzy nie mogła realnie liczyć).
W takim stanie rzeczy doradziłem złożenie odrębnego wniosku o zabezpieczenie przed wniesieniem pozwu. Wobec braku dowodów na zawarcie umowy powierniczej kolejnym krokiem miał być pozew o zapłatę. Sąd udzielił zabezpieczenia poprzez wpisanie hipoteki przymusowej w księdze wieczystej prowadzonej dla mieszkania. Partner widząc skuteczność działań podjętych w imieniu mojej klientki zdecydował się zawrzeć ugodę pozasądową i przenieść na nią prawo własności mieszkania. Pozew nie był już konieczny.
Zabezpieczenie poprzez ustanowienie zakazu zbywania mieszkania
Podnosząc roszczenia wobec spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można żądać zabezpieczenia poprzez wpis hipoteki przymusowej. Ustawodawca uregulował odrębny sposób zabezpieczania roszczeń w odniesieniu do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W takim przypadku zabezpieczenie polega na wpisaniu w treści księgi wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania tego prawa.
Jest to wyjątek od ogólnej zasady mówiącej, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być obciążone hipoteką. Sam zakaz zbywania będzie uniemożliwiać skutecznie przeniesienie prawa własności. Umowy zawarte po wpisaniu ostrzeżenia będą nieważne z mocy prawa. Przykład ten pokazuje jak ważna jest też wiedza i precyzja w formułowaniu wniosków o zabezpieczenie.
Zabezpieczenie poprzez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej
Sposobem zabezpieczenia wykonania wyroku może być również wpis ostrzeżenia w treści księgi wieczystej, który będzie wyłączać działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W poprzednim wpisie wyjaśniałem już znaczenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych więc nie będę powielał tutaj wywodów na ten temat. Zainteresowanych odsyłam do poprzedniego wpisu.
Poprzestanę na stwierdzeniu, że wpis ostrzeżenia może mieć decydujące znaczenie w skutecznym uniemożliwieniu dalszego zbycia nieruchomości. Ten rodzaj zabezpieczenia stosowany jest przede wszystkim w celu zabezpieczenia powództwa o ustalenie niezgodności pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym a stanem prawnym ujawnionym w treści księgi wieczystej.
Kancelaria Migała we Wrocławiu doradza przy transakcjach na rynku nieruchomości, jak również reprezentuje Klientów w sporach o nieruchomości. Pomagam również w skomplikowanych i nietypowych sprawach dotyczących prawa nieruchomości. Zapraszam do kontaktu.
