Podczas odbioru mieszkania od dewelopera często dochodzi do ujawnienia wad. Bywa też, że wady ujawniają się dopiero po urządzeniu mieszkania. Co prawda deweloper ma obowiązek usunięcia wad lokalu, jednakże nie zawsze wady te usuwa bez zbędnej zwłoki. Doświadczenie życiowe dowodzi, że deweloperzy często zwlekają z usunięciem wad lub tylko pozorują działania zmierzające do ich usunięcia. Czy właściciel mieszkania może usunąć wady na koszt dewelopera? Czy umowy deweloperskie regulują wykonanie zastępcze ? Jak usunąć wady na koszt dewelopera?
Roszczenia z tytułu rękojmi za wady
Podstawowe roszczenia służące do usuwania wad mieszkania wynikają z odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu. Na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej właściciel mieszkania może żądać usunięci wady przez dewelopera. Postępowanie w przedmiocie usuwania wad mieszkania będzie przebiegać odmiennie dla umów deweloperskich zawartych na podstawie tzw. starej ustawy deweloperskiej z 2011 r., a inaczej w odniesieniu do umów deweloperskich zawartych już na zasadach wynikających z nowej ustawy deweloperskiej z 2021 r. Na temat rękojmi za wady więcej możecie przeczytać tutaj. Roszczenia z rękojmi na zasadach starej ustawy deweloperskiej opisałem wcześniej tutaj, a zasady usuwania wad na podstawie przepisów nowej ustawy deweloperskiej opisałem tutaj.
Wykonanie zastępcze – usuwanie wad na koszt dewelopera
Kodeks cywilny normuje instytucję wykonania zastępczego, która polega na uzyskaniu przez wierzyciela od sądu upoważnienia do wykonania czynności na koszt dłużnika (w analizowanym stanie będzie to deweloper). Przesłanką do uzyskania upoważnienia sądu jest zwłoka dłużnika, a zatem zawinione opóźnienie w wykonaniu zobowiązania. Dopiero po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia sądowego właściciel mieszkania będzie mógł zlecić na koszt dewelopera wykonanie jego obowiązku w zakresie usunięcia wad lokalu.
Podkreślić należy, że koszt takiego zlecenia i tak najpierw będzie musiał ponieść właściciel mieszkania. Następnie po usunięciu wady i zapłacie zewnętrznej firmie wynagrodzenia, właściciel mieszkania będzie mógł pozwać dewelopera o zwrot kosztów usuwania wad. Wykonanie zastępcze na zasadach Kodeksu cywilnego co do zasady ma charakter dwuetapowy i w większości przypadków nie będzie optymalnym rozwiązaniem prowadzenia sporu z deweloperem, tym bardziej że sądownictwo powszechne jest opieszałe przy rozpoznawaniu spraw cywilnych.
W zbliżony sposób uregulowany został sposób usuwania wad na koszt dewelopera w umowach deweloperskich zawieranych na zasadach nowej ustawy deweloperskiej z 2021 r. Tryb usuwania wad na koszt dewelopera szczegółowo opisałem w tym miejscu.
Teoretycznie w umowie można na zasadzie swobody umów uregulować kwestię wykonania zastępczego w taki sposób, że właściciel nie będzie musiał występować na drogę sądową w celu uzyskania upoważnienia sądu. Rozwiązanie takie byłoby wskazane, jednakże deweloperzy nie wprowadzają do umów deweloperskich klauzul dotyczących wykonania zastępczego, albowiem wiązałoby się to dla nich z dodatkowymi kosztami i wymuszałoby szybsze usuwanie wad. Próżno zatem szukać wspomnianych klauzul w typowej umowie deweloperskiej.
Wykonanie zastępcze a rękojmia – uchwała SN w sprawie III CZP 86/01
Usunięcie wad na koszt dewelopera w oparciu o roszczenia z tytułu rękojmi i zasady ogólne kodeksu cywilnego co do zasady będzie jednak niemożliwe ze względów prawnych. Większość praktyków prawa twierdzi, że nie można łączyć reżimu odpowiedzialności z tytułu rękojmi z zasadami ogólnymi wykonywania zobowiązań. Na przeszkodzie stoi m.in. pogląd o zamkniętym katalogu roszczeń z tytułu rękojmi, który nie zawiera uprawnienia do dochodzenia wykonania zastępczego. Ponadto podkreśla się obowiązek zachowania równowagi praw i obowiązków stron umowy, w tym zapewnienia należytej ochrony dłużnika. Stanowisko takie zaprezentował Sąd Najwyższy w uchwale z 15 lutego 2002 r., która została wydana w sprawie III CZP 86/01.
Odpowiedzialność kontraktowa jako alternatywa dla rękojmi
Właściciel mieszkania zamierzający jednak dochodzić usunięcia wad na koszt dewelopera może swoje roszczenia oprzeć o przepisy regulujące tzw. odpowiedzialność kontraktową (art. 471 k.c. i nast.). W takim przypadku nie wystąpią ograniczenia prawne wynikające ze szczególnej regulacji odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
Pamiętać jednak należy, że konstruowanie roszczeń na zasadach odpowiedzialność kontraktowej pozostaje mniej dogodnym sposobem dochodzenia praw przez wierzyciela, ponieważ to na nim spoczywać będzie ciężar dowodu.
Wierzyciel musi bowiem wykazać naruszenie umowy (nienależyte wykonanie zobowiązania), powstanie szkody majątkowej, związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy naruszeniem umowy a powstaniem szkody. Ponadto naruszenie umowy musi być zawinione przez dłużnika, a zatem deweloper będzie mógł zwolnić się z odpowiedzialności po udowodnieniu wystąpienia niezależnych od niego okoliczności uniemożliwiających uczynienie zadość obowiązku umownemu (np. działanie siły wyższej).
Oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedaży jako alternatywa dla wykonania zastępczego
Biorąc pod uwagę, powyższe niedogodności związane z dochodzeniem usunięcia wad na koszt dewelopera rodzi się pytanie, czy nie ma lepszego sposobu na wyegzekwowanie usunięcia wad. Moim zdaniem lepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z uprawnień wynikających z rękojmi za wady, a to wezwanie do usunięcia wad pod rygorem złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny.
Jeżeli deweloper nie usunie wad w zakreślonym terminie, oczywiście terminie realnie pozwalającym na wykonanie takiego obowiązku, to właściciel mieszkania będzie mógł złożyć jednostronne oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedaży. Następnie właściciel mieszkania będzie mógł dochodzi na drodze sądowej zwrotu części ceny sprzedaży. Po uzyskaniu środków od dewelopera właściciel mieszkania będzie mógł zlecić usunięcie wad zewnętrznej firmie. Ewentualnie można najpierw zlecić usunięcie ujawnionych wad, a dopiero później wystąpić na drogę sądową z pozwem o zapłatę. Zawsze należy jednak pamiętać o złożeniu oświadczenia, umożliwieniu deweloperowi usunięci wady i zabezpieczeniu materiału dowodowego.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące umów deweloperskich, prawa własności, a także innych praw rzeczowych. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.
