Nakłady na nieruchomość i wartość wspólnego majątku

Współwłasność nieodłącznie wiąże się ze wspólnym ponoszeniem kosztów utrzymania nieruchomości. Co więcej współwłaściciele mogą zdecydować się na ulepszenie nieruchomości poprzez rozbudowę domu lub jego generalny remont.  W kontekście rozliczenia nakładów wynikających z posiadania wspólnego majątku istotne znacznie ma również data przyjęta do ustalenia składu i wartości majątku. Potrzeba rozliczenia nakładów na nieruchomość może powstać także poza stosunkiem współwłasności, a to poprzez czynienie wydatków na cudzą nieruchomość. Jak zatem rozliczyć nakłady na nieruchomość? Kiedy można żądać zwrotu nakładów na nieruchomość? Jakie rodzaje nakładów wyróżnia się w praktyce sądowej? Według jakiej daty ustalany jest skład i wartość majątku wspólnego?

Rodzaje nakładów na nieruchomość

Przez nakłady rozumie się wszelkie wydatki czynione na nieruchomość. Pod pojęciem nakładów można rozumieć również rezultat wydatków poczynionych na nieruchomość. Nakłady mogą mieć charakter finansowy (np. wydatek na wykupienie polisy ubezpieczeniowej) lub rzeczowy (np. wzniesienie budynku lub rozbudowa budynku). W praktyce można jeszcze wyróżnić nakład pracy (np. robocizna przy budowie lub wykonywanie prac gospodarczych).

Nakłady konieczne

Na płaszczyźnie Kodeksu cywilnego nakłady dzieli się na konieczne i inne. Pod pojęciem nakładów koniecznych rozumie się wydatki niezbędne dla zachowania stanu nieruchomości pozwalającego na normalne korzystanie (np. remonty konserwacyjne).

Nakłady użyteczne i zbytkowe

Natomiast nakłady inne stanowią wszelkie inne nakłady, których nie można zaliczyć do kategorii koniecznych. W nauce prawa cywilnego nakłady inne dzieli się jeszcze na nakłady użyteczne (ulepszenia nieruchomości zwiększające jej funkcjonalność) i nakłady zbytkowe (wydatki o charakterze estetycznym odpowiadające subiektywnym przekonaniom). Podział nakładów na wyżej opisane kategorie ma znaczenie w praktyce, albowiem zwrot nakładów innych niż konieczne może być ograniczony w poszczególnych stanach prawnych.

W jakich sytuacjach rozliczamy nakłady

Potrzeba rozliczenia nakładów na nieruchomość powstaje w kilku różnych sytuacjach, które powstają na podstawie odrębnych stosunków prawnych. W konsekwencji sposób rozliczenia nakładów może być odmienny w poszczególnych sytuacjach.

• Współwłasność nieruchomości – Współwłaściciele rozliczają nakłady czynione na nieruchomość wspólną najpóźniej w chwili zniesienia współwłasności nieruchomości. O podziale nieruchomości przy zniesieniu współwłasności pisałem tutaj.
• Podział majątku wspólnego – Małżonkowie podczas podziału majątku wspólnego rozliczają nakłady czynione na nieruchomość wspólną. W tym przypadku rozróżniamy rozliczenie nakładów czynionych z majątku osobistego na majątek wspólny, z majątku wspólnego na majątek osobisty, a także z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek osobisty drugiego małżonka. 
• Dział spadku – Spadkobiercy podczas przeprowadzania działu spadku powinni rozliczyć również nakłady poczynione na nieruchomość wchodzącą w skład spadku. Typową sytuacją jest, że jeden ze spadkobierców mieszka wspólnie ze spadkodawcą i czyni wydatki na nieruchomość, która później jest dziedziczona przez wszystkich spadkobierców. Rozliczenie nakładów ma zatem pozwolić na odrębne ustalenie wartości spadku i nakładów na spadek (np. dziedziczoną nieruchomość).
• Zachowek – Wydatki na nieruchomość mają istotne znaczenie przy roszczeniu o zapłatę zachowku.  Wykazanie nakładów poczynionych przez spadkobiercę nieruchomości będzie prowadzić do obniżenia wartości substratu zachowku, co ostatecznie przełoży się na zapłatę niższego zachowku. O samym zachowku pisałem tutaj i tutaj.
• Konkubinat, związki partnerskie – Jest to klasyczna sytuacja, w której w świetle prawa czynione są wydatki na cudzą nieruchomość. Obowiązująca linia orzecznicza sądów przyjmuje, że partner pozostawał posiadaczem w złej wierze (był świadomy braku tytułu prawnego do nieruchomości drugiego partnera), co ogranicza możliwość żądania zwrotu wszystkich nakładów. 
• Umowa dzierżawy, umowa najmu – W trakcie obowiązywania umowy podmiot korzystający z nieruchomości dokonuje nakładów. Sytuacja ta może być uregulowana w umowie. Jeżeli jednak strony nie zadbały o uregulowanie wzajemnych praw i obowiązków w przedmiocie rozliczenia nakładów, to wówczas znajdą zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego normujące dany rodzaj umowy.

Nakłady przy podziale majątku wspólnego – art. 45 k.r.o.

Co do zasady każdy małżonek ma obowiązek zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty. Ponadto małżonek może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Rozliczenie wydatków i nakładów następuje po ustaniu małżeństwa.

Ustawodawca uregulował dwa wyjątki od zasady rozliczenia nakładów i wydatków dokonanych w czasie trwania związku małżeńskiego:

1) małżonek nie może żądać zwrotu wydatków i nakładów koniecznych z majątku wspólnego na przedmioty majątkowe wchodzące w skład jego majątku osobistego przynoszące dochód,

2) małżonek nie może żądać zwrotu wydatków i nakładów z jego majątku osobistego na majątek wspólny, jeżeli zostały zużyte w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2018 r. w sprawie III CZP 103/17 skład majątku wspólnego ustala się według chwili ustania wspólności majątkowej, a jego wartość według stanu tego majątku oraz cen w chwili dokonywania podziału majątku wspólnego.

Sąd z urzędu ma obowiązek rozliczenia nakładów i wydatków z majątku wspólnego na majątek osobisty małżonka. Sąd zajmie się rozliczeniem nakładów i wydatków z majątku osobistego na majątek wspólny wyłącznie na wniosek małżonka. Co do zasady sąd w sprawie o podział majątku wspólnego nie dokonuje rozliczenia nakładów i wydatków z majątku osobistego jednego małżonka na majątek osobisty drugiego małżonka.

Nakłady przy dziale spadku – art. 686 k.p.c.

Zasadą jest, że w sprawie o dział spadku następuje pomiędzy spadkobiercami rozliczenie z nakładów poczynionych na spadek.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 27 września 1974 r. w sprawie III CZP 58/74 stan spadku ustala się według chwili otwarcia spadku, jego zaś wartość według cen z chwili dokonania działu spadku.

Przy dziale spadku na poczet schedy spadkowej powinno zaliczyć się darowizny otrzymane za życia spadkodawcy, a także uczynione przez spadkodawcę zapisy windykacyjne. Wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili działu spadku. Wartość przedmiotu zapisu windykacyjnego oblicza się według stanu z chwili otwarcia spadku, a według cen z chwili działu spadku.

Na marginesie wskazać należy, że podobne zasady ustalania wartości darowizny i zapisu windykacyjnego obowiązują w sprawach o zachowek. Wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku. Analogicznie wartość przedmiotu zapisu windykacyjnego oblicza się według stanu z chwili otwarcia spadku, a według cen z chwili ustalania zachowku.

Co do zasady skład i stan majątku ustala się na chwilę powstania podlegających podziałowi wspólności, jednakże należy brać pod uwagę zmiany, do jakich doszło później, i uwzględniać je na chwilę orzekania o podziale masy majątkowej (spadku, majątku wspólnego, współwłasności).

Nakłady przy zniesieniu współwłasności – art. 618 k.p.c.

W sprawie o zniesienie współwłasności powinno dojść również do rozliczenia nakładów na wspólną nieruchomość.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 1999 r. w sprawie I CKN 928/97 współwłaściciel, który dokonał nakładów na przedmiot współwłasności może dochodzić zwrotu ich wartości od pozostałych każdoczesnych współwłaścicieli w stosunku do ich udziałów w rzeczy wspólnej.

Żądanie rozliczenia nakładów podlega prekluzji procesowej. Po prawomocnym zakończeniu postępowania o zniesienie współwłasności współwłaściciel nie będzie mógł podnosić w odrębnej sprawie roszczenia o rozliczenie nakładów na nieruchomość. Niezgłoszenie wniosku o rozliczenie nakładów będzie zatem skutkować wygaśnięciem roszczenia.

Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących współwłasności. W przypadku problemów dotyczących rozliczenia nakładów lub zarządzania nieruchomością wspólną zapraszam do kontaktu.