Obciążenie nieruchomości hipoteką nie wpływa na możliwość rozporządzania nią. Właściciel nieruchomości może zatem sprzedać nieruchomość lub podzielić ją na mniejsze nieruchomości. Hipoteka może obciąż jedynie udział we współwłasności nieruchomości, a nie tylko całą nieruchomość. Praktyczne zastosowanie hipoteki opisałem szerzej tutaj. W niniejszym wpisie przedstawiam jakie skutki prawne dla hipoteki ma przeprowadzenie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. Co dzieje się z hipoteką po zniesieniu współwłasności nieruchomości?
Podział nieruchomości z hipoteką
Co do zasady zgodnie z art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczasową nieruchomość będzie obciążać wszystkie nieruchomości utworzone w wyniku podziału nieruchomości. Jeżeli hipoteka była wpisana wyłącznie na części ułamkowej nieruchomości, to wszystkie nieruchomości powstałe na skutek podziału będą obciążone hipotekami na ich częściach ułamkowych w tożsamym zakresie (ułamku). Podział nieruchomości nie może zatem prowadzić do pokrzywdzenia praw wierzyciela hipotecznego.
Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości
Skutki prawne zniesienia współwłasności dla hipoteki najlepiej przedstawić na konkretnym przykładzie. Przyjmijmy, że nieruchomość gruntowa stanowi współwłasność trzech współwłaścicieli, których udziału w prawie własności wynoszą po 1/3. Udział jednego ze współwłaścicieli obciążony jest hipoteką, podczas gdy udziały pozostałych współwłaścicieli wolne są od obciążeń hipotecznych. Współwłaścicieli możemy oznaczyć literami X, Y, Z. Współwłaściciel, na którego udziale wpisana jest księga wieczysta możemy oznaczyć literą Z. Przyjrzyjmy się teraz różnym sposobom podziału nieruchomości w kontekście dalszego istnienia hipoteki obciążającej jeden z udziałów.
Sytuacja 1
Zniesienie współwłasności nieruchomości następuje poprzez przyznanie jej na wyłączną własność współwłaścicielowi Z, który jednocześnie ma obwiązek dokonać spłaty udziałów współwłaścicieli X i Y. W takiej sytuacji hipoteką zostanie obciążona cała nieruchomość, której jedynym właścicielem będzie dotychczasowy współwłaściciel Z. Zastosowanie będzie mieć tutaj zasada wynikająca z art. 22 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a to obciążenia całości nieruchomości powstałej poprzez przyłączenie nieruchomości. W tej konkretnej sytuacji dochodzi od powiększenia ułamkowego udziału we współwłasności, co skutkuje obciążeniem hipoteki także pozostałej części przyłączanych udziałów.
Sytuacja 2
Zniesienie współwłasności nieruchomości następuje poprzez podział nieruchomości na działki gruntu, z których jedna działka zostanie przydzielona współwłaścielowi X, druga współwłaścicielowi Y, a trzecia działka zostanie przyznana współwłaścielowi Z. Hipoteka będzie obciążać całą nieruchomość (działkę powstałą z podziału) przyznaną n wyłączność współwłaścicielowi Z. Działki współwłaścicieli X i Y pozostaną wolne od obciążeń hipotecznych. Rozwiązanie takie możliwe jest w sytuacji, gdy nieruchomość można fizycznie podzielić w sposób odpowiadający wielkości (wartości) udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom. Więcej na temat podziału nieruchomości i zniesienie współwłasności możecie dowiedzieć się z tego wpisu.
Sytuacja 3
Przykład przedstawiony w sytuacji 2 i 3 będzie analogiczny. Przyjmijmy jednak, że z uwagi na parametry nieruchomości gruntowej nie można jej podzielić na trzy działki odpowiadające dokładnie wartości udziałów współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności nieruchomości następuje zatem poprzez podział nieruchomości na działki gruntu o różnej powierzchni, a zatem odmiennej wartości. Załóżmy ponownie, że dla każdego ze współwłaścicieli zostanie wydzielona jedna działka gruntu. Współwłaściciele X i Y otrzymają jednak działki o wartości przekraczającej wysokość ich udziałów, a zarazem nieobciążone wpisami hipotek.
W takiej sytuacji współwłaściciel otrzyma działkę o wartości niżej niż wartość jego dotychczasowego udziału w całej nieruchomości. W konsekwencji hipoteka zostanie utrzymana na działce, której wartość jest niższa niż wartość części ułamkowej nieruchomości obciążonej wpisem hipoteki. Prawa wierzyciela hipotecznego zostaną zabezpieczone poprzez ustawowe prawo zastawu na wierzytelności z tytułu dopłaty na rzecz współwłaściciela Z. Zagadnienie ustawowe prawa zastawu rozwijam w dalszej części wpisu.
Sytuacja 4
Zniesienie współwłasności nieruchomości następuje poprzez przyznanie jej na wyłączną własność współwłaścicielowi Y, który jednocześnie ma obwiązek dokonać spłaty udziałów współwłaścicieli X i Z. W takiej sytuacji nieruchomość dalej będzie obciążona wpisem hipoteki na udziale, przy czym jedynym właścicielem będzie Y. Wierzyciel hipoteczny uzyska ustawowe prawo zastawu na wierzytelności z tytułu spłaty udziału współwłaściciela Z.
Sytuacja 5
Zniesienie współwłasności nieruchomości następuje poprzez tzw. podział cywilny, tj. sprzedaż nieruchomości na licytacji przez komornika sądowego. Wierzyciel hipoteczny zostanie zaspokojony z ceny sprzedaży nieruchomości. Po przysądzeniu prawa własności na rzecz nowego właściciela hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej. Na temat egzekucji z nieruchomości możecie przeczytać tutaj.
Prawo ustawowego zastawu na spłacie udziału
Prawo ustawowego zastawu zostało wprowadzone do art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w 2013 r. na skutek wcześniejszego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego w przedmiocie częściowej niezgodności poprzedniego brzmienia przepisu z konstytucją.
Z mocy prawa wierzyciel hipoteczny uzyskuje ustawowe prawo zastawu na spłacie lub dopłacie na rzecz współwłaściciela, którego udział być obciążony hipoteką. Wierzyciel nie musi podejmować żadnych działań w celu uzyskania prawa zastawu. Kluczowe jest jednak powzięcie wiedzy o dokonywanej spłacie, co umożliwi wierzycielowi hipotecznemu skorzystanie z prawa zastawu.
W przypadku obciążenia udziału kilkoma hipotekami o pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział współwłaściciela. Kolejność wpisu hipotek będzie zatem mieć również znaczenie przy skorzystaniu z ustawowego prawa zastawu. O pierwszeństwie hipotek dowiecie się więcej z tego wpisu.
Przedstawione dla hipoteki skutki prawne wystąpią zarówno przy zniesieniu współwłasności na drodze sądowej, jak również w drodze umowy. Ponadto zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy którego współwłaściciel nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne.
Hipoteka a podział nieruchomości zabudowanej
Podział proporcjonalny hipoteki
W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału.
Żądanie podziału hipoteki następuje na drodze sądowej w trybie procesu o ukształtowanie stosunku prawnego. Podziału hipoteki nie można dochodzić przed sądem wieczystoksięgowym. Pozwanym w sprawie będzie wierzyciel hipoteczny. Żądanie podziału hipoteki nie podlega przedawnieniu.
Podział na zasadach wcześniejszej umowy
Jeżeli sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.
W celu dokonania podziału hipoteki niezbędne jest złożenie oświadczenia przez wierzyciela hipotecznego. Oświadczenie powinno zostać złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Jeżeli strony chcą dokonać zmiany zasad podziału hipoteki, to niezbędnym będzie dokonanie zmiany umowy o ustanowienie hipoteki.
Umowa określająca sposób podziału hipoteki wiąże nabywcę nieruchomości tylko wtedy, gdy sposób ten został wpisany w księdze wieczystej prowadzonej dla obciążonej nieruchomości. Treść wpisu musi wskazywać na sposób dokonania podziału hipoteki. Sąd z urzędu, przy zakładaniu księgi wieczystej dla nowo wydzielonej nieruchomości, wylicza sumę hipoteki zgodnie ze sposobem podziału hipoteki ujawnionym w księdze wieczystej i wpisuje ją do tej nowo założonej księgi wieczystej.
Bezobciążeniowe wydzielenie lokalu
W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki.
Oświadczenie wierzyciela hipotecznego o zgodzie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu uchyla zastosowanie zasady proporcjonalnego lub umownego podziału hipoteki. Zgoda wierzyciela hipotecznego prowadzi do bezobciążeniowego wydzielenia nowej nieruchomości. W przypadku zwłoki wierzyciela hipotecznego zgody można dochodzić na drodze sądowej.
Powyższa zasada znajdzie zastosowanie przede wszystkim w umowach deweloperskich, których przedmiotem jest wybudowanie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zasada ta ma zastosowanie zarówno co do hipotek umownych, jak również do hipotek przymusowych.
O pierwszeństwie praw nabywców lokali przed hipotekami dewelopera napisałem więcej tutaj.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące prawa własności, współwłasności, a także ustalenia treści księgi wieczystej. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.
