Pomimo wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej dalej można spotkać się z umowami deweloperskimi, których treść regulowana jest przez przepisy poprzednio obowiązującej ustawy. Rodzi się zatem pytanie jak długo na rynku pierwotnym nieruchomości będą obowiązywać dwa standardy dla umów deweloperskich? Która ustawa lepiej chroni prawa nabywców lokali? O tym dowiecie się z niniejszego wpisu.
Ustawa deweloperska z 2021 r. – przepisy przejściowe
Nowa ustawa deweloperska weszła w życie w dniu 1 lipca 2022 r. O zminanach wprowadzonych nową ustawą deweloperską możecie przeczytać tutaj i tutaj. Na mocy przepisów przejściowych deweloperzy mogą jednak dalej stosować przepisy poprzedniej ustawy deweloperskiej z 2011 r. Stare przepisy będą regulować inwestycje rozpoczęte jeszcze przed wejściem w życie nowej ustawy.
Rozpoczęte inwestycje – stare zasady
Do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie nowej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską, w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.
Jeżeli zatem przed wejściem w życie nowej ustawy deweloper rozpoczął inwestycję i zawarł chociaż jedną umowę deweloperską, to będzie mógł przez kolejne dwa lata stosować stare przepisy w odniesieniu do kolejnych umów deweloperskich zawieranych dla tego samego przedsięwzięcia. Dopiero po 1 lipca 2024 r. deweloper będzie miał obowiązek wdrożyć nowe zasady zawierania umów deweloperskich dla rozpoczętej już inwestycji.
Ponadto dla takiego przedsięwzięcia deweloperskiego, jeśli nawet po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej (po 1 lipca 2024 r.) nie nastąpi przeniesienie prawa własności lokalu na rzecz nabywcy, to wciąż będzie się stosowało przepisy starej ustawy deweloperskiej, tj. bez żadnych ograniczeń czasowych. Wskazana reguła budzi zastrzeżenia interpretacyjne i jest wykłada odmienne przez przedstawicieli nauki prawa cywilnego. Kontrowersje w tym przedmiocie będą każdorazowo rozstrzygane przez sądy, albowiem przepisy przejściowe są nieprecyzyjne, a ustawodacwa nie zdecydował się na poprawienie ich w drodze nowelizacji.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy – także dla rozpoczętych inwestycji
Co więcej deweloper, który w dniu wejścia w życie nowej ustawy prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie nowej ustawy. Niezależnie od wejścia innych przepisów w życie ustawodawca nakłada na dewelopera obowiązek korzystania z mieszkaniowego rachunku powierniczego także dla rozpoczętych inwestycji.
Wydzielone zadanie inwestycyjne – nowe zasady
Jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadanie inwestycyjne przed dniem wejścia w życie nowej ustawy, a deweloper rozpoczął sprzedaż dotyczącą tego zadania po dniu wejścia w życie nowej ustawy, to do tego zadania inwestycyjnego stosuje się również przepisy nowej ustawy.
Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących nieruchomości. W przypadku problemów dotyczących umów deweloperskich lub sporów z deweloperami zapraszam do kontaktu.
