Polskie prawo pozwala na zasiedzenie różnych rodzajów prawa rzeczowego, a to np. prawa własności, użytkowania wieczystego, czy też służebności gruntowej. Zasiedzenie polega na nabyciu prawa do nieruchomości na podstawie odpowiednio długiego jej posiadania. Czy istnieje jednak możliwość zasiedzenia fizycznie wydzielonej części nieruchomości ? Jakie przesłanki musi spełnić współwłaściciel dla zasiedzenia udziału w nieruchomości?
Przesłanki zasiedzenia – art. 172 k.c.
Zasiedzenie nieruchomości wymaga władania nią w formie posiadnia samoistnego przez 20 lub 30 lat. W tym miejscu nie będę opisywał w sposób szczegółowy przesłanek zasiedzenia, albowiem uczyniłem to już w poprzednim moim wpisie. Przesłanki zasiedzenia, w tym znacznie dobrej wiary posiadacza nieruchomości, przedstawiłem we wpisie na temat zasiedzenia nieruchomości przez użytkownia wieczystego. Zainteresowanych odysłam zatem do wspomnianego wpisu. Więcej o samym wniosku o zasiedzenie nieruchomości pisałem tutaj.
Zasiedzenie fizycznie wydzielonej części nieruchomości gruntowej – III CZP 96/77
Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego możliwe jest zasiedzenie fizycznie wydzielonego fragmentu nieruchomości gruntowej. Podkreślić należy, że zasiedzenie części gruntu może mieć miejsce wyłącznie w odniesieniu do cudzej nieruchomości (np. działki sąsiada). W konsekwencji zasiedzenia części nieruchomości gruntowej powstaje nowa (odrębna) nieruchomość.
Co do zasady współwłaściciel nie może bowiem zasiedzieć fizycznie oznaczonej części nieruchomości, która stanowi przedmiot współwłasności. Korzystanie z większej powierzchni nieruchomości pozostającej we współwłasności może prowadzić co najwyżej do zasiedzenie udziału we współwłasności. Niezbędne jednak będzie zamanifestowanie zmiany posiadania i wyłączenia pozostałych współwłaścicieli z posiadania nieruchomości.
Zasiedzenie fizycznie wydzielonej części nieruchomości lokalowej lub budynku – SN III CZP 14/89
Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego współwłaściciel nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie może zasiedzieć fizycznie wydzielonego fragmentu mieszkania (np. jednego pokoju, fragmentu korytarza). Od powyższej zasady nie ma wyjątków. Jakiekolwiek samowolne ingerencje we współwłasności nieruchomości lokalowej nie będą prowadzić do zasiedzenia tej konkretnej części nieruchomości rozumianej jako część budynku. W takim też rozumieniu współwłaściciel nie może doprowadzić poprzez swoje działania do jednostronnej zmiany w zakresie wielkości powierzchni przysługujących poszczególnym współwłaścicielom w obrębie budynku stanowiącego ich współwłasność.
Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości – SN II CSK 249/11, II CSK 581/12
Współwłaściciel może jednak zasiedzieć udział innego współwłaściciela lub nawet wszystkich pozostałych współwłaścicieli. Na skutek zasiedzenia udziału można więc zostać wyłącznym właścicielem nieruchomości albo ograniczyć liczbę współwłaścicieli. Zasiedzenie udziału wymaga jednak wyraźnego zamanifestowania swojej woli wobec pozostałych współwłaścicieli.
W praktyce będzie to wiązać się z koniecznością pozbawienia pozostałych współwłaścicieli ich posiadania. W wyjątkowych sytuacjach zasiedzenie udziału będzie mogło stanowić konsekwencję zawarcia nieważnej umowy darowizny lub sprzedaży nieruchomości.
Część przedstawicieli doktryny prawa cywilnego dopuszcza również zamanifestowanie objęcia w posiadanie udziału we współwłasności poprzez przeprowadzenie kapitalnego remontu nieruchomości, który wiąże się z samodzielnym poniesieniem nakładów na nieruchomość, a także samodzielnym zarządzaniem pracami remontowymi.
Zakaz zasiedzenia udziału w części nieruchomości wspólnej – SN IV CSK 437/09
Sąd Najwyższy wykluczył możliwość zasiedzenia udziału w części wspólnej nieruchomości. Z ugruntowanego stanowiska Sądu Najwyższego wynika, że takiemu rozwiązaniu na przeszkodzie stoją przepisy ustawy o własności lokali. Sąd Najwyższy w jednym ze swoich orzeczeń wskazał, że zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej prowadziłoby do zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej pozostałych współwłaścicieli.
Ingerencja w zakres udziałów w nieruchomości wspólnej, których wysokość zależy od wielkości samodzielnych lokali, jest nie do pogodzenia z przepisami ustawy o własności lokali. Zdaniem Sądu Najwyższego jedynie zgoda wszystkich współwłaścicieli może prowadzić do zmian w przedmiocie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących nieruchomości. W przypadku problemów dotyczących zasiedzenia zapraszam do kontaktu.
