Polskie prawo pozwala na zasiedzenie różnych rodzajów prawa rzeczowego, a to np. prawa własności, użytkowania wieczystego, czy też służebności gruntowej. Zasiedzenie polega na nabyciu prawa do nieruchomości na podstawie odpowiednio długiego jej posiadania. Czy istnieje jednak możliwość zasiedzenia części nieruchomości stanowiącej współwłasność? Jakie przesłanki musi spełninić współwłaściciel dla zasiedzenia udziału w nieruchomości?
Przesłanki zasiedzenia
Zasiedzenie nieruchomości wymaga władania nią w formie posiadnia samoistnego przez 20 lub 30 lat. W tym miejscu nie będę opisywał w sposób szczegółowy przesłanek zasiedzenia, albowiem uczyniłem to już w poprzednim moim wpisie. Przesłanki zasiedzenia, w tym znacznie dobrej wiary posiadacza nieruchomości, przedstawiłem we wpisie na temat zasiedzenia nieruchomości przez użytkownia wieczystego. Zainteresowanych odysłam zatem do wspomnianego wpisu. Więcej o samym wniosku o zasiedzenie nieruchomości pisałem tutaj.
Zasiedzenie fizycznie wydzielonej części nieruchomości
Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego współwłaściciel nieruchomości nie może zasiedzieć fizycznie wydzielonego fragmentu nieruchomości stanowiącej współwłasność. Od powyższej zasady nie ma wyjątków. Jakiekolwiek samowolne ingerencje we współwłasności nieruchomości nie będą prowadzić do zasiedzenia tej konkretnej części nieruchomości. W takim też rozumieniu współwłaściciel nie może doprowadzić poprzez swoje działania do jednostronnej zmiany w zakresie współwłasności.
Zasiedzenie udziału we współwłasności
Współwłaściciel może jednak zasiedzieć udział innego współwłaściciela lub nawet wszystkich pozostałych współwłaścicieli. Na skutek zasiedzenia udziału można więc zostać wyłącznym właścicielem nieruchomości albo ograniczyć liczbę współwłaścicieli. Zasiedzenie udziału wymaga jednak wyraźnego zamanifestowania swojej woli wobec pozostałych współwłaścicieli.
W praktyce będzie to wiązać się z koniecznością pozbawienia pozostałych współwłaścicieli ich posiadania. W wyjątkowych sytuacjach zasiedzenie udziału będzie mogło stanowić konsekwencję zawarcia nieważnej umowy darowizny lub sprzedaży nieruchomości.
Część przedstawicieli doktryny prawa cywilnego dopuszcza również zamanifestowanie objęcia w posiadanie udziału we współwłasności poprzez przeprowadzenie kapitalnego remontu nieruchomości, który wiąże się z samodzielnym poniesieniem nakładów na nieruchomość, a także samodzielnym zarządzaniem pracami remontowymi.
Zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej
Sąd Najwyższy wykluczył możliwość zasiedzenia udziału w nieruchomości wspólnej. Z ugruntowanego stanowiska Sądu Najwyższego wynika, że takiemu rozwiązaniu na przeszkodzie stoją przepisy ustawy o własności lokali. Sąd Najwyższy w jednym ze swoich orzeczeń wskazał, że zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej prowadziłoby do zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej pozostałych współwłaścicieli.
Ingerencja w zakres udziałów w nieruchomości wspólnej, których wysokość zależy od wielkości samodzielnych lokali, jest nie do pogodzenia z przepisami ustawy o własności lokali. Zdaniem Sądu Najwyższego jedynie zgoda wszystkich współwłaścicieli może prowadzić do zmian w przedmiocie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących nieruchomości. W przypadku problemów dotyczących zasiedzenia zapraszam do kontaktu.
