Dzisiaj chciałbym przedstawić kilka porad jak zabezpieczyć się przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości. Na co zwrócić uwagę w księdzie wieczystej? Co sprawdzić przed kupnem nieruchomości? Jakie dokumenty sprawdzić przed wizytą u notariusza? Jakie instrumenty prawne wykorzystać dla zabezpieczenia transakcji?
Sprawdzenie księgi wieczystej przed kupnem nieruchomości
Podstawową kwestią jest sprawdzenie treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
- W dziale I należy zapoznać się z oznaczeniem nieruchomości. W tym dziale opisane jest położenie i powierzchnia nieruchomości.
- W dziale II sprawdzamy kto figuruje jako właściciel nieruchomości. Tutaj należy również zwrócić uwagę na wzmianki o złożonych wnioskach, które będą wskazywać na nieaktualność stanu prawnego ujawnionego w księdze.
- W dziale III weryfikujemy, czy nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. służebności), a także czy nie zgłoszono innych roszczeń do nieruchomości (np. informacja o prowadzeniu postępowania egzekucyjnego, podział quoad usum, umowa dożywocia).
- W dziale IV wpisywane są hipoteki. Sam wpis hipoteki nie uniemożliwia sprzedaży nieruchomości natomiast należy mieć świadomość, że po sprzedaży wierzyciel hipoteczny dalej będzie mógł kierować swoje roszczenia do nieruchomości. Niezbędne jest zatem spłacenie długu zabezpieczonego hipoteką przy sprzedaży nieruchomości. Banki jako wierzyciele hipoteczni wystawiają promesy na wykreślenie hipotek po spłaceniu długu i dochowaniu formalności.
Wypis z ewidencji gruntów i budynków
Pozwala na zweryfikowanie położenia i powierzchni nieruchomości, a także przeznaczenia działki. Pamiętać należy, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywca w zakresie stanu fizycznego nieruchomości, a jedynie zabezpiecza przejście prawa własności. Stąd wymagane jest samodzielne dokładne zweryfikowanie ewidencji gruntów i budynków. Natomiast rodzaj działki (np. rolna, leśna) może ograniczyć sposób korzystania z niej (brak możliwości zabudowy).
Sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
Wypis z planu jest niezbędny do ustalenia sposobu korzystania z działki, a także dokładnego określenia dozwolonej zabudowy na działce. Zmiana planu jest skomplikowana i w praktyce zależy od dobrej woli władz gminy. W praktyce obywatel nie ma większego wpływu na zmianę już uchwalonego planu. Jednocześnie wiele gmin w Polsce nie ma uchwalonego mpzp. W takiej sytuacji należałoby się zapoznać ze studium planistycznym do mpzp, z którego będą wynikać założenia dla planu. Jeżeli w gminie nie uchwalono planu, to niezbędne będzie złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy.
Oględziny nieruchomości / mapa
Istotne znaczenie ma również fizyczne sprawdzenie dostępu do drogi publicznej. Bez dostępu do drogi nabywca nieruchomości musi się liczyć z trudnościami w uzyskaniu kredytu hipotecznego, jak również pozwolenia na budowę. Dodam, że droga może być zaznaczona na mapie ewidencyjnej, ale zarazem fizycznie drogi nie będzie (brak jezdni, szlaku). W praktyce może wystąpić również odwrotna sytuacja, tj. na mapie nie będzie zaznaczonej drogi, a w rzeczywistości droga będzie istnieć. W takim przypadku rozwiązaniem problemu może być ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy
Warto również to sprawdzić w odniesieniu do domów jednorodzinnych. Jeżeli w terminie 14 dni od złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy nadzór budowalny nie złoży sprzeciwu, to można przystąpić do użytkowania obiektu. Brak oddania do użytku może wiązać się z koniecznością usuwania wad budowalnych lub uzyskiwania dodatkowych odbiorów technicznych.
Wymeldowanie z lokalu mieszkalnego
W kancelarii notarialnej sprzedający powinien przedłożyć notariuszowi zaświadczenie z gminy o braku zameldowania osób w przedmiocie sprzedaży.
Umowa przedwstępna
Jeżeli wszystkie kwestie istotne dla nabycia nieruchomości nie zostały jeszcze spełnione (np. braki w dokumentacji, potrzeba dokończenia budowy), to powinniście zawrzeć umowę przedwstępną. Warto także zawrzeć klauzulę zadatku. Umowa przedwstępna zabezpieczy roszczenie o przeniesienie prawa własności o ile zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej jest wiążące, ale kupujący może domagać się jedynie odszkodowania, w sytuacji gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Depozyt notarialny
Dodatkową formą zabezpieczenia kupującego może być zapłata ceny sprzedaży za pośrednictwem depozytu notarialnego. Instytucja ta jest wykorzystywana przy transakcjach realizowanych z środków własnych. Notariusz prowadzi osobny rachunek bankowy o charakterze depozytowym, który może zostać wykorzystany przy transakcji. Skorzystanie z depozytu jest odpłatne, jednakże zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Sprzedający ma potwierdzenie, że środki zostały wpłacone do depozytu, a zatem kupującego stać na zapłatę ceny. Jednocześnie kupujący jest zabezpieczony w ten sposób, że pieniądze z depozytu notarialnego zostaną wypłacone sprzedającemu dopiero po podpisaniu umowy i wydaniu nieruchomości (przykładowe warunki wypłaty).
Decydując się na nabycie nieruchomości na rynku wtórnym nie można polegać tylko na pozorach wiarygodności, czy też na powierzchownym zaufaniu do nieznajomej osoby. Zawsze trzeba zachować zdrowy rozsądek i dbać o zabezpieczenie własnych interesów. O nieuczciwych sprzedawcach i znaczeniu ksiąg wieczystych pisałem w poprzednim wpisie.
Kancelaria Migała we Wrocławiu doradza przy transakcjach na rynku nieruchomości, jak również reprezentuje Klientów w sporach o nieruchomości. Zapraszam do kontaktu.
