Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi nie trwa wiecznie. Wady w mieszkaniu nabytym od dewelopera mogą ujawnić się na długo po upływie terminów reklamacyjnych. Czy po upływie terminów do zgłaszania roszczeń z tytułu rękojmi nabywca może żądać usunięcia wad? Jak długo trwa odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu mieszkalnego? Czy deweloper może zwolnić się z odpowiedzialności za ujawnienie się wad po upływie terminów reklamacyjnych?
Rękojmia i terminy reklamacyjne
Deweloper ponosi odpowiedzialność wobec nabywcy mieszkania, jeżeli sprzedana nieruchomość ma wady. Z tytułu rękojmi za wady nabywca lokalu może żądać usunięcia wad, obniżenia ceny sprzedaży, a nawet może odstąpić od umowy. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi uregulowana jest w sposób korzystny dla nabywców lokali mieszkalnych, albowiem spoczywa na nich ciężar dowodu jedynie w zakresie udowodnienia ujawnienia się wady.
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady ograniczona jest jednak w czasie. Deweloper będzie ponosić odpowiedzialność ujawnienie się wad w terminie 5 lat od dnia wydania lokalu mieszkalnego. Po upływie 5 lat odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi wygasa, a nabywca lokalu nie może podnosić z tego tytułu roszczeń.
Kodeks cywilny szczegółowo reguluje upływ terminów dla realizacji poszczególnych roszczeń z tytułu rękojmi za wady. Przywołany wyżej termin 5 lat odnosi się do samego stwierdzenia wady. Realizacja uprawnienia do żądania usunięcia wady, obniżenia ceny sprzedaży lub odstąpienia od umowy przedawnia się w terminie roku od daty stwierdzenia wady (zgłoszenia wady). W przypadku dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi na drodze sądowej, termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania sądowego.
Pamiętać jeszcze należy, że upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Więcej na temat uprawnień z tytułu rękojmi możecie przeczytać tutaj, tutaj, a także tutaj.
Odpowiedzialność kontraktowa dewelopera
Upływ terminów do stwierdzenia wady i wykonania uprawnień z tytułu rękojmi za wady nie oznacza zwolnienia dewelopera z odpowiedzialności za wady. Deweloper odpowiada za szkody związane z nienależytym wykonaniem umowy na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego, które określane są jako odpowiedzialność kontraktowa. Powołując się na odpowiedzialność kontraktową nabywca lokalu może żądać od dewelopera zapłaty odszkodowania. Na drodze sądowej nabywca lokalu będzie musiał wykazać naruszenie umowy przez dewelopera, powstanie szkody majątkowej, a także wykazać związek przyczynowy pomiędzy działaniem dewelopera a powstaniem szkody. Więcej na temat odpowiedzialności kontraktowej możecie przeczytać tutaj.
Przedawnienie roszczeń odszkodowawczych – wyrok SN w sprawie III CZP 72/13
Odpowiedzialność kontraktowa dewelopera również jest ograniczona w czasie. Co do zasady termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych wynosi 6 lat i obliczany jest na zasadach ogólnych (w relacji konsument – przedsiębiorca). W przeszłości spory praktyków prawa wywoływała kwestia ustalenia daty początkowej dla rozpoczęcia biegu terminu przedawnienia roszczeń formułowanych na zasadzie odpowiedzialności kontraktowej.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 listopada 2013 r. w sprawie o sygn. III CZP 72/13 orzekł, że termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania rozpoczyna bieg od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem. Innymi słowy termin przedawnienia nie może upłynąć przed powstaniem szkody. Dopiero powstanie szkody po stronie nabywcy lokalu pozwala mu na stwierdzenie nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera, co następnie pozwala na wezwanie go do zapłaty odszkodowania. Wystosowanie wezwania postawi dług w stan wymagalności, a tym samym rozpocznie bieg przedawnienia.
Podsumowanie
Koniec odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nie zwalnia dewelopera z odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej. Nabywca lokalu może dalej podnosić roszczenia wobec dewelopera, przy czym roszczenia te mają charakter wyłącznie odszkodowawczy. Ponadto odpowiedzialność odszkodowawcza dewelopera nie może skończyć się przed datą powstania szkody w majątku nabywcy lokalu.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące umów deweloperskich, prawa własności, a także innych spraw odszkodowawczych. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.
