Pozornie wydawać by się mogło, że w dzisiejszych czasach nie jest możliwe przeprowadzenie budowy na cudzym gruncie. Wielu z Was pomyśli, że przecież nikt o zdrowych zmysłach nie będzie inwestować w cudzą nieruchomość. Relacje ludzkie mają jednak to do siebie, że często komplikują się. Stąd też dzisiejszy wpis nie dotyczy jedynie hipotetycznych sytuacji lecz odnosi się do problemów z życia wziętych, które często występują w relacjach rodzinnych lub partnerskich. Sposobem na rozwiązanie patowej sytuacji jest żądanie przeniesienia prawa własności cudzej nieruchomości na rzecz osoby, która wybudowała budynek. Kiedy jednak będzie możliwe żądanie przeniesienia własności cudzego gruntu? Jakie wynagrodzenie jest należne za przeniesienie własności gruntu? Co rozumie się przez wzniesienie budynku? Czy zawarcie nieformalnej umowy wpływa na dobrą wiarę posiadacza?
Zasada superficies solo cedit – art. 191 k.c.
Od czasów rzymskich w prawie nieruchomości obowiązuje niezmiennie zasada mówiąca, że to co znajduje się na powierzchni gruntu stanowi jego część składową. Innymi słowy rzeczy trwale związane z gruntem stanowią własność właściciela gruntu. W konsekwencji dom zbudowany na cudzym gruncie będzie stanowić wyłącznie własność właściciela gruntu, a nie osoby finansującej budowę. Jakie zatem roszczenia może podnieść osoba, która wzniosła budynek na cudzym gruncie?
Żądania związane z budową na cudzym gruncie – III CZP 109/18
Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Z drugiej strony również właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą Sądu Najwyższego żądanie przeniesienia prawa własności zabudowanego gruntu za wynagrodzeniem nie podlega przedawnieniu (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2019 r. w sprawie III CZP 109/18).
Przesłanki żądania przeniesienia własności działki
Posiadanie samoistne cudzego gruntu
Podmiot, który zabudował cudzą nieruchomość gruntową musi być jednocześnie jej posiadaczem. Co więcej posiadanie musi mieć charakter samoistny, tj. odpowiadać posiadaniu właściciela (pełen zakres władztwa nad rzeczą). Wykluczone jest zatem zgłaszanie omawianego żądania przez posiadaczy zależnych, którzy dysponują gruntem w ograniczonym zakresie, a to jak np. dzierżawcy, użytkownicy itp. (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2017 r. w sprawie II CSK 184/17)
Dobra wiara posiadacza III CZP 108/91, II CKN 172/97
Posiadacz musi odznaczyć się dobrą wiarą. Przyjmuje się, że w dobrej wierze jest posiadacz mający uzasadnione okolicznościami przekonanie, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Posiadacz musi pozostawać w dobrej wierze w chwili objęcia gruntu w posiadanie i w czasie budowy. Późniejsza zmiana charakteru posiadania nie będzie wpływać na zasadność żądania (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1983 r. w sprawie I CR 44/83).
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r. w sprawie III CZP 108/91: Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. W konsekwencji wejście w posiadanie na podstawie nieważnej umowy nie może być traktowane jako posiadanie w dobrej wierze.
Od powyższej zasady jest jednak dopuszczony wyjątek pozwalający na stosowani art. 231 k.c. także do posiadaczy w złej wierze. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 1997 r. w sprawie II CKN 172/97: rozumienie dobrej wiary nie wyklucza stosowania art. 231 § 1 KC w wypadkach, w których budowla została wzniesiona przez posiadacza samoistnego w złej wierze, jeżeli za traktowanie tego posiadacza na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają ze względu na szczególne okoliczności sprawy zasady współżycia społecznego.
Wartość wzniesionego budynku – III CRN 35/70, I CKN 393/01
Ostatnią przesłanką jest wybudowanie budynku o wartości przenoszącej znacznie wartość samej działki. Istotnym jest tutaj wystąpienie znacznej dysproporcji pomiędzy wartością zabudowy i wartością samego gruntu. Pod pojęciem wzniesienia budynku należy rozumieć wybudowanie nowego budynku w stanie co najmniej surowym lub znaczną rozbudowę budynku.
Przeprowadzenie samych prac remontowych i wykończeniowych nie będzie stanowić podstawy do zgłoszenia żądania o przeniesienie prawa własności gruntu (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 1970 r. w sprawie III CRN 35/70, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 1981 r. w sprawie I CR 283/81, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2003 r. w sprawie I CKN 393/01).
Wysokość wynagrodzenia – III CRN 64/79, III CRN 163/79
Przepis stanowi o wykupie za odpowiednim wynagrodzeniem. Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się na temat wysokości wynagrodzenia należnego przy realizacji roszczenia z art. 231 k.c. W orzecznictwie stwierdzono, że do określenia wysokości wynagrodzenia nie można stosować cen przyjmowanych w postępowaniu wywłaszczeniowym. Zważono również, że wynagrodzenie ma stanowić ekwiwalent świadczenia wzajemnego i odpowiadać cenom rynkowym.
Podkreślić jeszcze należy, że wynagrodzenie określone przy realizacji roszczenia z art. 231 k.c. może być wyższe od ceny sprzedaży przyjętej w nieformalnej umowie nabycia nieruchomości (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 1979 r. w sprawie III CRN 64/79, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 października 1979 r. w sprawie III CRN 163/79, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 1983 r. w sprawie I CR 155/84).
Żądanie właściciela o wykup nieruchomości III CZP 169/94
Ustawodawca określa mniej rygorystyczne przesłanki dla właściciela gruntu, który może żądać wykupienia jego działki, o ile została zabudowana budynkiem o wartości przenoszącej znacznie wartość samej działki. Charakter posiadania i rodzaj wiary nie mają znaczenia dla zasadności żądania właściciela. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie, może realizować przysługujące mu na podstawie art. 231 § 2 KC roszczenie przeciwko każdemu podmiotowi, który nie był uprawniony do dokonywania tego rodzaju nakładów na tym gruncie (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 1995 r. w sprawie III CZP 169/94).
Postępowanie sądowe
Realizacja żądania polega na wystąpieniu na drogę sądową poprzez złożenie pozwu o wydanie wyroku zastępującego oświadczenia woli zobowiązanego do tego podmiotu. O tego rodzaju powództwie pisałem tutaj. Omawiane żądanie jest też często dochodzone w postępowaniach działowych jako roszczenie uboczne. O dziale spadku napisałem tutaj, a o podziale majątku wspólnego napisałem tutaj.
Alternatywą dla niniejszego żądania może być żądanie rozliczenia nakładów, co jednak nie prowadzi do przeniesienia prawa własności domu, a jedynie pozwala na rozliczenie poniesionych wydatków. O nakładach na nieruchomość i ich rozliczaniu pisałem tutaj.
W postępowaniu sąd ocenia zasadność żądania co do zasady, jak również ocenia wysokość wynagrodzenia należnego za przeniesienie prawa własności.
Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących nieruchomości. W przypadku problemów dotyczących budynku wzniesionego na cudzym gruncie zapraszam do kontaktu.
