Deweloper opóźniając się z wydaniem lokalu będzie zobowiązany do naprawienia szkody poniesionej przez nabywcę mieszkania. Co do zasady odszkodowanie to przybierze postać kary umownej. Deweloper może jednak odpowiadać jeszcze z innego tytułu niż kara umowna lub rękojmia za wady. Kiedy deweloper będzie miał obowiązek zapłacić odszkodowanie? Jakie szkody ma obowiązek naprawić deweloper? Na jakich zasadach odpowiada deweloper?
Kary umowne z umowy deweloperskiej – art. 483 – 484 k.c.
Deweloper odpowiada za należyte wykonanie umowy deweloperskiej, co oznacza obowiązek wydania w terminie lokalu mieszkalnego, a następnie przeniesienie na nabywcę lokalu wolnego od wszelkich obciążeń. Deweloper jest zobowiązany wykonać powyższe zobowiązania w uzgodnionym przez strony terminie. Podstawowe zasady odpowiedzialności dewelopera są uregulowane w umowie deweloperskiej, co przybiera postać kar umownych za nieterminowe wydanie lokalu lub opóźnienie w przeniesieniu prawa własności.
Przed dochodzeniem odszkodowania od dewelopera należy zatem bezwzględnie zapoznać się z treścią umowy i ustalić rodzaj i wysokość kar umownych. Co istotne należy również zweryfikować, czy w umowie nie uregulowano ograniczenia uprawnienia dochodzenia odszkodowania ponad wartość naliczonych kar umownych. W różnych umowach deweloperskich kary mogą być odmienne uregulowane w zakresie sposobu ich obliczenia, maksymalnej wysokości kary umownej i możliwości dochodzenia dodatkowego odszkodowania.
Rękojmia za wady – art. 556 k.c. i nast.
Deweloper odpowiada nie tylko za wykonanie głównych zobowiązań wynikających z treści umowy deweloperskiej, ale również za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego (należytą jakość mieszkania, zachowanie odpowiednich standardów budowlanych). Co do zasady odpowiedzialność za wady będzie wynikać z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Część postanowień dotyczących roszczeń z tytułu rękojmi będzie uregulowana w umowie deweloperskiej, a pozostałe zasady będą stosowane wprost z Kodeksu cywilnego.
Zainteresowanych tematyką rękojmi odsyłam do moich wcześniejszych wpisów. Więcej o rękojmi za wady w umowach deweloperskich możecie przeczytać tutaj, tutaj, a także tutaj.
Odpowiedzialność kontraktowa – art. 471 k.c. i nast.
Odpowiedzialność dewelopera nie kończy się na postanowieniach umowy i przepisach o rękojmi za wady. Na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego deweloper ponosi również odpowiedzialność kontraktową za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Odpowiedzialność ta dotyczy wszystkich zobowiązań umownych dewelopera.
Odpowiedzialność kontraktowa może mieć szerokie zastosowanie, albowiem nie będzie ograniczać się do naprawienia zryczałtowanej szkody za opóźnienie w wydaniu lokalu (kara umowna) albo usunięcia wady fizycznej mieszkania (rękojmia).
Z tytułu odpowiedzialności kontraktowej deweloper może odpowiadać za następujące rodzaje szkód powstałych i powiązanych ze zwłoką dewelopera:
- koszty najmu lokalu zastępczego,
- utracone zyski z tytułu wynajmu mieszkania,
- wyższe koszty obsługi kredytu hipotecznego,
- zwiększenie kosztów dojazdu do pracy,
- koszty sporządzenia ekspertyz w sprawie wad mieszkania,
W reżimie odpowiedzialności kontraktowej deweloper będzie ponosić stosunkowo szeroką odpowiedzialność za rozmaite wady. Pamiętać jednak należy, że dochodząc odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy, to wierzyciel musi wykazać dowodami: nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika, powstanie szkody, adekwatny związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy działaniem naruszającym umowę a powstaniem szkody. Ponadto naruszenie umowy musi być zawinione przez dewelopera (zarzut braku należytej staranności).
Zwolnienie dewelopera z odpowiedzialności kontraktowej
Deweloper może zwolnić się z odpowiedzialności poprzez wykazanie, że szkoda powstała na skutek okoliczności, za których wystąpienie deweloper nie ponosi odpowiedzialności. Okolicznościami zwalniającymi dewelopera z odpowiedzialności będzie:
- dochował należytej staranności zgodnie z profesjonalnym charakterem działalności,
- siła wyższa (kataklizm, wojna, pandemia),
- działania osób trzecich (popełnienie przestępstwa, nadzwyczajne braki materiałowe).
Najczęściej deweloper dowolnie posługuje się argumentami o zwolnieniu z odpowiedzialności na skutek wystąpienia okoliczności, za których wystąpienie nie ponosi odpowiedzialności. Deweloper często próbuje zwolnić się z odpowiedzialności poprzez przeniesienie winy na podwykonawców, złe warunki atmosferyczne lub przedłużające się procedury administracyjne.
W przeważającej większości przypadków obrona taka będzie nieskuteczna, albowiem deweloper jako przedsiębiorca (profesjonalista) powinien uwzględnić możliwość wystąpienia pewnych opóźnień przy zakreśleniu terminu do wykonania zobowiązania. Ponadto deweloper ponosi odpowiedzialność za działania osób, którym zleca wykonanie robót budowlanych. Ostatecznie zatem jedynie w wyjątkowych sytuacjach deweloper będzie mógł zwolnić się z odpowiedzialności na powyższych zasadach.
Zadośćuczynienie od dewelopera
Nabywca lokalu nie może skutecznie dochodzić od dewelopera odszkodowania za straty moralne (szkodę niemajątkową). Zadośćuczynienie za doznaną krzywdę możliwe jest do uzyskania właściwie tyko przy dopuszczeniu się czynu zabronionego na osobie. W ramach odpowiedzialności kontraktowej możliwość dochodzenia zadośćuczynienia jest reglamentowana właściwie do zadośćuczynienia za zepsuty urlop lub uroczystość weselną. W konsekwencji nabywca lokalu nie może uzyskać zadośćuczynienia np. za stres związany z nienależytym wykonaniem zobowiązania przez dewelopera.
Podsumowanie
Nabywca mieszkania ma różne sposoby na wyegzekwowanie obowiązków umownych dewelopera. Odpowiedzialność dewelopera nie ogranicza się tylko do zapłaty kary umownej lub usunięcia wady fizycznej lokalu. W zależności od rodzaju powstałej szkody nabywca lokalu będzie mógł wybrać, czy chce dochodzić zapłaty kary umownej, odszkodowania, czy też roszczeń z tytułu rękojmi.
Roszczenia odszkodowawcze mogą dotyczyć również szkód powstałych w związku z opóźnieniem dewelopera, a to np. zwiększonymi kosztami obsługi kredytu hipotecznego. Każdy z opisanych rodzajów żądań ma swoją specyfikę, która determinuje odmienny rodzaj podejmowanych działań prawnych oraz inny rozkład ciężaru dowodowego w sądzie. Decydując się na spór z deweloperem warto wcześniej skonsultować się z doświadczonym prawnikiem.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące umów deweloperskich, prawa własności, a także innych praw rzeczowych. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.
