Pozornie wydawać by się mogło, że w dzisiejszych czasach nie jest możliwe przeprowadzenie budowy na cudzym gruncie. Wielu z Was pomyśli, że przecież nikt o zdrowych zmysłach nie będzie inwestować w cudzą nieruchomość. Relacje ludzkie mają jednak to do siebie, że często komplikują się.
Stąd też dzisiejszy wpis nie dotyczy jedynie hipotetycznych sytuacji lecz odnosi się do problemów z życia wziętych, które często występują w relacjach rodzinnych lub partnerskich. Sposobem na rozwiązanie patowej sytuacji jest żądanie przeniesienia prawa własności cudzej nieruchomości na rzecz osoby, która wybudowała budynek. Kiedy jednak będzie możliwe żądanie przeniesienia własności cudzego gruntu?
Zasada superficies solo cedit
Od czasów rzymskich w prawie nieruchomości obowiązuje niezmiennie zasada mówiąca, że to co znajduje się na powierzchni gruntu stanowi jego część składową. Innymi słowy rzeczy trwale związane z gruntem stanowią własność właściciela gruntu. W konsekwencji dom zbudowany na cudzym gruncie będzie stanowić wyłącznie własność właściciela gruntu, a nie osoby finansującej budowę. Jakie zatem roszczenia może podnieść osoba, która wzniosła budynek na cudzym gruncie?
Żądania związane z budową na cudzym gruncie
Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Z drugiej strony również właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą Sądu Najwyższego żądanie przeniesienia prawa własności zabudowanego gruntu za wynagrodzeniem nie podlega przedawnieniu.
Przesłanki żądania przeniesienia własności działki
Posiadanie samoistne cudzego gruntu
Podmiot, który zabudował cudzą nieruchomość gruntową musi być jednocześnie jej posiadaczem. Co więcej posiadanie musi mieć charakter samoistny, tj. odpowiadać posiadaniu właściciela (pełen zakres władztwa nad rzeczą). Wykluczone jest zatem zgłaszanie omawianego żądania przez posiadaczy zależnych, którzy dysponują gruntem w ograniczonym zakresie, a to jak np. dzierżawcy, użytkownicy itp.
Dobra wiara posiadacza
Posiadacz musi odznaczyć się dobrą wiarą. Przyjmuje się, że w dobrej wierze jest posiadacz mający uzasadnione okolicznościami przekonanie, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Posiadacz musi pozostawać w dobrej wierze w chwili objęcia gruntu w posiadanie i w czasie budowy. Późniejsza zmiana charakteru posiadania nie będzie wpływać na zasadność żądania.
Wartość budynku na cudzej nieruchomości
Ostatnią przesłanką jest wybudowanie budynku o wartości przenoszącej znacznie wartość samej działki. Istotnym jest tutaj wystąpienie znacznej dysproporcji pomiędzy wartością zabudowy i wartością samego gruntu. Pod pojęciem wzniesienia budynku należy rozumieć wybudowanie nowego budynku w stanie co najmniej surowym lub znaczną rozbudowę budynku (np. nadbudowanie dodatkowego piętra). Przeprowadzenie samych prac remontowych i wykończeniowych nie będzie stanowić podstawy do zgłoszenia żądania o przeniesienie prawa własności gruntu.
Żądanie właściciela o wykup nieruchomości
Ustawodawca określa mniej rygorystyczne przesłanki dla właściciela gruntu, który może żądać wykupienia jego działki, o ile została zabudowana budynkiem o wartości przenoszącej znacznie wartość samej działki. Charakter posiadania i rodzaj wiary nie mają znaczenia dla zasadności żądania właściciela.
Postępowanie sądowe
Realizacja żądania polega na wystąpieniu na drogę sądową poprzez złożenie pozwu o wydanie wyroku zastępującego oświadczenia woli zobowiązanego do tego podmiotu. O tego rodzaju powództwie pisałem tutaj. Omawiane żądanie jest też często dochodzone w postępowaniach działowych jako roszczenie uboczne. O dziale spadku napisałem tutaj, a o podziale majątku wspólnego napisałem tutaj.
Alternatywą dla niniejszego żądania może być żądanie rozliczenia nakładów, co jednak nie prowadzi do przeniesienia prawa własności domu, a jedynie pozwala na rozliczenie poniesionych wydatków. O nakładach na nieruchomość i ich rozliczaniu pisałem tutaj.
W postępowaniu sąd ocenia zasadność żądania co do zasady, jak również ocenia wysokość wynagrodzenia należnego za przeniesienie prawa własności.
Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących nieruchomości. W przypadku problemów dotyczących budynku wzniesionego na cudzym gruncie zapraszam do kontaktu.
