Zniesienie współwłasności nieruchomości

Nieruchomość może stanowić przedmiot własności kliku osób. W wyniku rozmaitych zdarzeń prawnych nieruchomości stają się przedmiotem współwłasności. Jednocześnie nie z każdej nieruchomości można wspólnie korzystać. Najczęściej jedynym rozwiązaniem prawnym patowej sytuacji pomiędzy współwłaścicielami jest decyzja o zniesieniu współwłasności nieruchomości. Jak przeprowadzić podział nieruchomości? Jak można podzielić nieruchomość? Komu sąd przyzna nieruchomość na wyłączną własność? Kiedy sąd zdecyduje o sprzedaży nieruchomości? Czy można podzielić budynek?

Współwłasność nieruchomości: art. 195 k.c. – art. 197 k.c.

Jest to stan prawny, w którym własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Każdy ze współwłaścicieli dysponuje udziałem w prawie własności nieruchomości. Udział ten wyrażony jest poprzez ułamek (np. udział wynoszący 1/3).

Pamiętać należy, że wysokość udziału nie ma bezpośredniego przełożenia na możliwość korzystanie z wydzielonej części rzeczy. W tym też kontekście teoria prawa mówi o udziale stanowiącym „idealną” część prawa własności do rzeczy. Domniemywa się, że udziału współwłaścicieli są równe.

Współwłasność w częściach ułamkowych należy odróżnić od współwłasności łącznej (wspólności majątkowej prawa), która występuje m.in. w prawie rodzinnym i spadkowym. Współwłasność łączna regulowana jest przez odrębne przepisy prawne i wynika z pozostawania w innym jeszcze stosunku prawnym. Na temat podziału majątku wspólnego możecie przeczytać więcej tutaj. O dziale spadku pisałem tutaj.

Kiedy można żądać podziału nieruchomości?

Każdy ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych może domagać się zniesienia współwłasności w dowolnym terminie. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy współwłaściciele zawarli umowę o zakazie podziału nieruchomości, która może zostać zawarta na czas określony do 5 lat. Uprawnienie do czasowego wyłączenia możliwości żądania podziału nieruchomości wynika wprost z art. 210 k.c.

Umowa wyłączająca prawo żądania podziału nieruchomości może zostać przedłużona na kolejny okres 5 lat. Ponadto przedłużenie zakazu podziału nieruchomości może być jeszcze raz ponowione. Łączny czas zakazu podziału nieruchomości nie może przekroczyć 15 lat.

Warto odnotować, że umowa o zakazie podziału nieruchomości nie wymaga zawarcia jej w formie szczególnej. Współwłaściciele mogą zatem w dowolnej formie ustalić, że nieruchomość nie będzie dzielona w uzgodnionym przedziale czasu. Z drugiej strony warto zadbać o przejrzystość postanowień dotyczących zakazu podziału nieruchomości poprzez zawarcie umowy na piśmie. Ponadto umowa o zakazie podziału nieruchomości może zostać wpisana do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Rozwiązanie takie stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla współwłaściciela dążącego do czasowego wyłączenia możliwości podziału nieruchomości z uwagi na działanie rękojmi wiary ksiąg wieczystych. Zamierzając odnotować zawarcie umowy w księdze wieczystej niezbędnym stanie się zawarcie umowy w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Sposoby podziału nieruchomości: art. 211 k.c. i art. 212 k.c.

1. Podział fizyczny rzeczy, np. poprzez podzielenie jednej działki gruntu na dwie niezależne działki.
2. Przyznanie prawa własności na wyłączność jednemu ze współwłaścicieli z jednoczesnym obowiązkiem spłacenia udziałów pozostałych współwłaścicieli.
3. Podział cywilny, tj. podział środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli w proporcji odpowiadającej wysokości ich udziałów.
4. Podział poprzez wyodrębnienie samodzielnego lokalu mieszkalnego, np. poprzez wydzielenie z domu jednorodzinnego dwóch niezależnych od siebie mieszkań. Jest to rozwiązanie prawne nie wynikające wprost z regulacji kodeksowej.

Podział fizyczny nieruchomości gruntowej

Podział fizyczny nieruchomości stanowi podstawowy sposób zniesienia współwłasności. Sąd decydując o zniesieniu współwłasności powinien w pierwszej kolejności rozważyć możliwość podziału fizycznego nieruchomości.

Przeprowadzenie podziału fizycznego nieruchomości gruntowej może polegać na wyodrębnieniu działek ewidencyjnych jako osobnych nieruchomości z odrębnymi księgami wieczystymi. Podział gruntu może polegać również na podziale jednej działki ewidencyjnej na kilka mniejszych działek. Sąd nie może jednak podzielić nieruchomości gruntowej w taki sposób, że zostanie wydzielonych kilka działek o znikomej wartości lub bez możliwości ich wykorzystywania z godnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczaniem prawa.

Podział fizyczny nieruchomości gruntowej nie będzie możliwy w przypadku, gdy działki powstałe z podziału nie będą mieć zapewnionego dostępu do drogi publicznej. Podział gruntu nie będzie również dopuszczalny, gdy wydzielone nowe działki będą mieć powierzchnię niższą niż minimalna powierzchnia określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Podział fizyczny nieruchomości może być powiązany z zasądzeniem odpowiednich dopłat dla współwłaścicieli, którym przyznano nieruchomości o mniejszej wartości niż wynikałoby to z wielkości przysługujących im udziałów we współwłasności nieruchomości. Rozwiązanie takie ma umożliwiać przeprowadzenie podziału fizycznego w sytuacji, gdy nie istnieje możliwość wyodrębnienia działek gruntu o wartości odpowiadającej udziałom współwłaścicieli. W praktyce może również wynikać to z braku możliwości podzielenia nieruchomości z uwagi na znaczne dysproporcje w wielkości udziałów przysługujących współwłaścicielom.

Podział fizyczny budynku

Podział fizyczny budynku możliwy jest tylko w sytuacji, gdy jednocześnie następuje podział gruntu na jakim posadowiony jest budynek. W polskim prawie nie ma bowiem możliwości ustanowienia osobnej własności budynku i gruntu (wyjątek to użytkowanie wieczyste i samodzielny lokal mieszkalny). Powyższe rozwiązanie wynika z zasady superficies solo cedit (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 stycznia 1985 r. w sprawie III CRN 328/84).

Podział budynku powinien nastąpić wzdłuż linii pionowej dzielącej budynek na dwie niezależne od siebie części. Linią podziału będzie zatem ściana dzieląca budynek na dwie osobne części. Ściana taka powinna przebiegać przez wszystkie kondygnacje budynku. Płaszczyzna stanowiąca oś podziału budynku w postaci ściany budynku może już istnieć lub zostać dobudowana w celu dokonania podziału. Podkreślić należy, że dopuszczalność podziału budynku nie zależy od istnienia ściany spełniające odpowiednie wymagania prawa budowlanego, lecz od możliwości wyodrębnienia dwóch budynków z odpowiadającym takiemu rozdzieleniu podziałem gruntu (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2000 r. w sprawie I CKN 355/98).

Podział fizyczny budynku może być powiązany z ustanowieniem odpowiednich służebności dla wyodrębniany nieruchomości. Podział taki zatem nie wymaga zawsze bezwzględnego wydzielenia zamkniętych w sobie funkcjonalnych całości.

Podział nieruchomości poprzez ustanowienie samodzielnego lokalu mieszkalnego

Odrębna własność lokalu wymaga spełnienia przesłanki samodzielności lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali. Sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności samodzielnie ustala spełnienie przesłanki samodzielności odrębnego lokalu. Sąd w celu potwierdzenia samodzielności lokalu będzie musiał przeprowadzić dowód z opinii biegłego sądowego z architektury i budownictwa.

Sąd nie ma zatem obowiązku korzystania z zaświadczenia o samodzielności lokalu, które zostało wydane przez organ administracji publicznej (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 sierpnia 1999 r. w sprawie 549/98).

Zniesienie współwłasności poprzez wyodrębnienie osobnych lokali może wymagać dostosowania budynku. W tym celu sąd może wydać postanowienie w przedmiocie upoważnienia współwłaścicieli do wykonania niezbędnych prac adaptacyjnych prowadzących do zapewnienia samodzielności lokali.

Odmowa ustanowienia odrębnej własności lokalu powinna mieć miejsce wyjątkowo i tylko wówczas, gdy za odmową przemawia nie tylko sytuacja konfliktowa pomiędzy współwłaścicielami, ale także całokształt sprawy (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 1999 r. w sprawie II CKN 635/98).

Zniesienie odrębnej własności lokali i podział fizyczny budynku

W postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości można znieść ustanowione wcześniej prawo własności odrębnego lokalu mieszkalnego i następnie przeprowadzić fizyczny podział budynku. W praktyce rozwiązanie takie możliwe jest do zastosowania w zabudowie bliźniaczej i szeregowej (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2006 r. w sprawie III CZP 53/06, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2008 r. w sprawie II CSK 664/07).

Przyznanie nieruchomości współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty udziału drugiego współwłaściciela

W braku zgodnego stanowiska współwłaścicieli nieruchomości w przedmiocie sposobu podziału, to sąd decyduje w jaki sposób zostanie podzielona nieruchomość. Sąd nie jest bowiem związany stanowiskami współwłaścicieli co do tego któremu z nich przyznać na wyłączność własność nieruchomość. Sąd nie może jednak przyznać na wyłączną własność nieruchomości współwłaścicielowi, który nie wyraża zgody na taki sposób podziału.

Kompetencją sądu jest wybór współwłaściciela, któremu zostanie przyznana nieruchomość na wyłączną własność. Sąd nie może jednak wybrać współwłaściciela w sposób dowolny i całkowicie arbitralny. Decyzja sądu o sposobie podziału nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie okoliczności danej sprawy przemawiające za przyznaniem nieruchomości na wyłączną własność. Sąd w szczególności powinien uwzględnić wielkość udziałów przysługujących współwłaścicielom nieruchomości, możliwość dokonania spłaty udziałów pozostałych współwłaścicieli przez współwłaściciela przejmującego całą nieruchomość, dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, potrzeby mieszkaniowe współwłaścicieli (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 1997 r. w sprawie II CKN 544/97, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2008 r. w sprawie I CSK 82/08).

Spłata udziału określana jest na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Sąd zasądzając spłatę udziału może rozłożyć ją na raty (maksymalnie na 10 lat). Ponadto sąd powinien określić termin zapłaty oraz określić, czy ze spłatą ma nastąpić zapłata odsetek ustawowych. W szczególnych wypadkach sąd może orzec o zabezpieczeniu zapłaty należności z tytułu spłaty udziału we współwłasności. Zabezpieczenie może nastąpić poprze wpis hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości – podział cywilny nieruchomości

Podział cywilny rozważany jest w przypadku, gdy nieruchomość nie może zostać fizycznie podzielona, a jednocześnie żaden ze współwłaścicieli nie wyrazi na przyznanie mu nieruchomości na wyłączność. Sprzedaż nieruchomości następuje na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (art. 1066 – art. 1071 k.p.c. w zw. z art. 921 k.p.c. – art. 1013 k.p.c.).

Podział cywilny nieruchomości jest ostatecznością i zostanie zastosowany przez sąd jedynie w braku możliwości przeprowadzenia podziału nieruchomości w inny sposób. Sprzedaż nieruchomości jest rozwiązaniem niekorzystnym pod względem finansowym dla współwłaścicieli z uwagi na koszty zniesienia współwłasności w ten sposób. Podział cywilny przeprowadzany jest przez komornika sądowego, co generuje znaczne koszty postępowania.

Sprzedaż nieruchomości przez komornika następuje na licytacji. Cena wywoławcza na pierwszej licytacji wynosi 3/4 wartości rynkowej nieruchomości. Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana na pierwszej licytacji, to komornik organizuje kolejną licytację z ceną wywoławczą stanowiącą 2/3 wartości rynkowej nieruchomości. Dla współwłaścicieli istnieje zatem znaczne ryzyko, że nieruchomość zostanie sprzedana poniżej ceny rynkowej. W konsekwencji zniesienie współwłasności na zasadach podziału cywilnego może doprowadzić do uzyskania przysporzenia majątkowego w wysokości znacznie poniżej wartości rynkowej udziału we współwłasności nieruchomości.

Korzystniejszym rozwiązaniem jest już porozumienie się przez współwłaścicieli w celu samodzielnej sprzedaży nieruchomość. W tym celu współwłaściciele mogą zgodnie zawnioskować o zawieszenie postepowania sądowego i poza postępowaniem sprzedać wspólnie nieruchomość. Następnie współwłaściciele mogą podzielić się środkami pochodzącymi ze sprzedaży nieruchomości.

Tryby podziału nieruchomości                   

1. Na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
2. W postępowaniu pojednawczym przed sądem (zawezwanie do zawarcia próby ugodowej).
3. Na drodze sądowej w postępowaniu nieprocesowym (wniosek o zniesienie współwłasności).     

Postępowanie sądowe: art. 617 – art. 625 k.p.c.

Decydując się na drogę sądową należy pamiętać, że sąd nie jest związanym zawnioskowanym sposobem podziału nieruchomości. Sąd nie może przyznać wyłącznej własności nieruchomości współwłaścicielowi, który na to nie wyrazi zgody lub nie będzie mieć środków na spłatę pozostałych współwłaścicieli.

W sytuacjach spornych sąd będzie musiał zważyć komu przyznać prawo własności wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Zdarzają się również sytuacje, że współwłaściciele wnioskują o sposób podziału nieruchomości, który jest niemożliwy do przeprowadzenia ze względów prawnych lub fizycznych.

W postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności należy zgłosić inne roszczenia związane z posiadaniem nieruchomości przez współwłaścicieli, w tym szczególności roszczenia dotyczące nakładów na nieruchomość. Brak zgłoszenia takich roszczeń będzie skutkować ich wygaśnięciem (zasada prekluzji), co uniemożliwi ich rozliczenie.

Koszty postępowania sądowego

Wniosek o zniesienie współwłasności podlega stałej opłacie sądowej w kwocie 1 000 zł. Ponadto w toku postępowania należy liczyć się z koniecznością uiszczenia zaliczki na poczet opinii biegłego sądowego, który sporządzi operat szacunkowy dla nieruchomości (ustali wartość nieruchomości), co stanowi wydatek rzędu około 1 500 – 2 000 zł. W sprawie może powstać również potrzeba przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego co do możliwości fizycznego podziału nieruchomości. Pamiętać należy, że wniosek rozpoznawany jest w postępowaniu nieprocesowym, a zatem co do zasady współwłaściciel nie będzie mógł domagać się zwrotu kosztów zastępstwa procesowego od pozostałych uczestników postępowania.

Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących współwłasności. W przypadku problemów dotyczących zniesienia współwłasności lub zarządzania nieruchomością wspólną zapraszam do kontaktu.