Dobrym sposobem na zapewnienie sobie spokojnej starości może być zawarcie umowy dożywocia. Umowa taka pod względem prawnym daje więcej uprawnień dożywotnikowi niż proste przekazanie nieruchomości na podstawie umowy darowizny, o której pisałem tutaj. Umowa dożywocia częściej była spotykana w stosunkach wiejskich z uwagi na ustawowe rozwiązania dotyczące przeniesienia własności gospodarstwa rolnego. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie do stosowania tej umowy przez osoby żyjące współcześnie w miastach. Jak zatem zawrzeć umowę? Jakich świadczeń może domagać się dożywotnik? Co zrobić, gdy dojdzie do trwałego konfliktu pomiędzy stronami umowy dożywocia?
Umowa dożywocia
Na podstawie umowy dożywocia zbywca (dożywotnik) zobowiązuje się przenieść na nabywcę prawo własności nieruchomości, a w zamian nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W umowie strony mogą samodzielnie ustalić szczegółowy zakres świadczeń składających się na dożywotnie utrzymanie. W braku odmiennych postanowień umownych nabywca nieruchomości ma obowiązek przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, pomocy w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb.
Stosunek alimentacyjny
Zawarcie umowy dożywocia tworzy stosunek alimentacyjny o treści podobnej do stosunków alimentacyjnych występujących w rodzinie. Pomimo podobieństwa do umowy darowizny zawarcie umowy dożywocia nie podlega podatkowi od spadku i darowizn. Nabywca nieruchomości musi liczyć się jednak z zapłatą podatku od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) liczonego od wartości nieruchomości.
Forma prawna umowy dożywocia
Umowa dożywocia pod rygorem nieważności musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa może mieć za przedmiot prawo własności nieruchomości, udział w prawie własności nieruchomości, a nawet prawo użytkowania wieczystego. Pamiętać należy, że prawo dożywocia jest niezbywalne. Natomiast zbywca nieruchomości może zawrzeć umowę dożywocia również na rzecz osoby mu bliskiej (np. żony).
Świadczenia na rzecz dożywotnika
Decydując się na zawarcie umowy dożywocia zasadnym jest dokładne ustalenie rodzaju i zakresu świadczeń przysługujących dożywotnikowi. Świadczenia na rzecz dożywotnika mogą przybrać model kodeksowy, który przedstawiłem powyżej. Takie rozwiązanie wiąże się z obowiązkiem osobistej styczności nabywcy i jego rodziny z dożywotnikiem, co de facto prowadzi do prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego.
Świadczenia pieniężne dla dożywotnika
W umowie można jednak ustalić, że zobowiązanie nabywcy będzie ograniczone do wypłaty odpowiednio wysokiej renty pieniężnej i ewentualnie dodatkowych świadczeń związanych z chorobą dożywotnika i jego pogrzebem. Takie rozwiązanie pozwala ograniczyć osobiste zaangażowanie nabywcy w celu zapewnienia dożywotniego utrzymania zbywcy.
Wpis umowy dożywocia do księgi wieczystej
Roszczenia dożywotnika wynikające z umowy dożywocia mogą zostać wpisane do działu III księgi wieczystej w celu zapewnienia mu dodatkowej ochrony prawnej, tj. zapewnienia skuteczności prawnej względem praw nabytych przez czynność prawną po ujawnieniu roszczenia (tzw. zasada pierwszeństwa). O znaczeniu wpisów w księgach wieczystych pisałem tutaj. Ponadto w ramach umowy dożywocia można ustanowić ograniczone prawo rzeczowe takie jak np. służebność mieszkania, co dodatkowo zabezpieczy dożywotnika i co również powinno zostać wpisane do księgi wieczystej.
Zmiana umowy dożywocia przez sąd
Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a nabywcą takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zmieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Rozwiązanie to będzie mieć zastosowanie dla prawa dożywocia odpowiadającego modelowi kodeksowemu lub zbliżonemu do niego.
Rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd
W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie nabywcy lub dożywotnika rozwiązać umowę dożywocia. Tak radykalne rozwiązanie podyktowane musi być szczególną postacią i intensywnością okoliczności uniemożliwiających zamieszkiwanie pod jednym dachem. Ponadto ocena ta dokonywana musi być w sposób indywidualny i ostrożny. Ostateczna decyzja o zasadności rozwiązania umowy będzie pozostawać do uznania sądu rozpoznającego sprawę.
Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron
Warto pamiętać, że umowa dożywocia, jak każda inna umowa może zostać rozwiązana za porozumieniem stron. W takim przypadku niezbędne będzie ponowne przeniesienie prawa własności nieruchomości na dożywotnika.
Kancelaria Migała we Wrocławiu świadczy usługi prawne z zakresu prawa nieruchomości i prawa cywilnego, w tym reprezentuje Klientów w sporach sądowych. W przypadku problemów dotyczących zawarcia umowy dożywocia, rozwiązania umowy i zwrotu nieruchomości zapraszam do kontaktu.
