Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z prawem własności samodzielnego lokalu mieszkalnego. Powierzchnia lokalu mieszkalnego ma bezpośrednie przełożenie na wielkość udziału w własności nieruchomości wspólnej (gruntu i budynku). Wielkość udziału w nieruchomości gruntowej/budynkowej wpływa na wysokość partycypacji w kosztach jej utrzymania, a także określa „siłę” głosu przy podejmowaniu uchwał na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej.
Jak ustala się wielkość udziału w nieruchomości wspólnej? Jakie skutki prawne wywołuje wadliwe określenie wielkości udziału? Jak zmienić wielkość udziału w nieruchomości wspólnej? Co stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej?
Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej
Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali: Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Suma wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej, które przynależą do właścicieli samodzielnych lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) musi odpowiadać jedności. Suma ułamkowych udziałów nie może być ani mniejsza, ani większa niż wartość wspólnego mianownika określona dla całego prawa.
Wyjątek od powyższej zasady stanowi sytuacja, gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali. W takim przypadku wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej może zostać w umowie określona w innym sposób niż to wynika z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali.
Wadliwość określenia wielkości udziału – IV CKN 896/00
Przy okazji wyodrębniania kolejnych lokali mieszkalnych i następnie ich sprzedaży może dojść do wadliwego określenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Innymi słowy wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej, które przynależą do poszczególnych lokali mieszkalnych, jest zbyt wysoka lub zbyt niska w porównaniu do całej wielkości nieruchomości wspólnej. Sytuacja taka nie może mieć miejsca. Udziały w prawie powinny stanowić jedność i odpowiadać wielkościom fizycznym.
Wadliwie określonych wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości skutkuje nieważnością wyłącznie postanowień dotkniętych wadą. Pogląd taki przedstawił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 marca 2002 r. sprawie o sygn. akt IV CKN 896/00. Podkreślić należy, że stwierdzone wady co do określenia wielkości udziałów nie powodują nieważności całej czynności prawnej, tj. umowy sprzedaży i umowy wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego. Sankcja prawna dotyczyć będzie wyłącznie określenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, przy jednoczesnym zachowaniu prawa własności lokalu mieszkalnego przez obecnego właściciela.
Zmiana wielkości udziału w nieruchomości wspólnej – wpis do KW
Potrzeba dokonania zmiany wielkości udziału w nieruchomości wspólnej może wynikać z przyczyny pierwotnej lub wtórnej.
Do przyczyn pierwotnych zalicza się w szczególności:
- błędy rachunkowe przy ustaleniu wielkości udziału,
- ustalenie wielkości udziału na podstawie nieważnej czynności prawnej.
Do przyczyn wtórnych zalicza się w szczególności:
- przebudowy, nadbudowy w lokalach mieszkalnych,
- odłączenia i obrót częściami lokali
- odłączenia i obrót pomieszczeniami przynależnymi do lokali.
Wszystkie wyżej wskazane przyczyny mają wpływ na wielkość udziału w nieruchomości wspólnej. W przypadku ich zaistnienia niezbędne staje się skorygowanie wpisu w księdze wieczystej.
Podstawa wpisu w KW – IV CSK 585/18
Podstawą wpisu w księdze wieczystej jest udokumentowane w przepisanej formie zdarzenie cywilnoprawne. W praktyce obrotu prawnego będzie to zdarzenie potwierdzone umową, orzeczeniem sądu lub decyzją administracyjną. W ścisłym rozumieniu podstawy wpisu w księdze wieczystej będzie to dokument w formie co najmniej z podpisem notarialnie poświadczonym. Wskazana forma dokumentu dotyczy oczywiście umów i oświadczeń.
W zależności od charakteru przyczyny wadliwości wpisu w księdze wieczystej (pierwotna lub wtórna) inne zdarzenie prawne będzie uzasadniać dokonanie zmiany wpisu, jak również innego rodzaju dokument będzie stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej.
Wady wynikające z przyczyn pierwotnych mogą być korygowane wprost na podstawie art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali (opisana w artykule metoda obliczeniowa). Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 marca 2020 r. w sprawie IV CSK 585/18 odniósł się do sytuacji szczególnej wynikającej ze zmiany wielkości wpisu powiązanej z jednoczesnym zmniejszeniem udziału pozostałego przy pierwotnym właścicielu. W takim przypadku wniosek o zmianę wpisu nie może poprzestać na samym powołaniu się na art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokalu, bez przedłożenia dokumentu stanowiące podstawę wpisu.
Zdaniem Sądy Najwyższego w opisywanym stanie faktycznym i prawnym występuje niezgodność pomiędzy rzeczywistym stanem prawym a treścią księgi wieczystej. W takim stanie faktycznym niezbędne będzie zawarcie umowy przez współwłaścicieli lub podjęcie uchwały w formie przepisanej prawem. W razie braku możliwości zawarcia umowy/podjęcia uchwały niezbędne będzie wytoczenie powództwa na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tj. powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej.
Wady wynikające z przyczyn wtórnych (następczych) będą korygowane na podstawie umowy zawartej przez wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych (akt notarialny) lub na podstawie uchwały podjętej przez wspólnotę mieszkaniową (forma zwykła w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi). Na marginesie dodać należy, że część sądów opowiada się za czynnością dokonaną przez wszystkich właścicieli, a inne sądy uznają za wystarczające czynność dokonaną przez większość współwłaścicieli.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące współwłasności, podziałów quoad-usum, a także innych praw rzeczowych. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.
