Zarząd nieruchomością wspólną w praktyce sądowej

Współwłaściciele nieruchomości są obowiązani do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Zarząd nieruchomości wspólnej może dotyczyć budynku jednorodzinnego, jak również budynku wielorodzinnego z wyodrębnionymi samodzielnymi lokalami mieszkalnymi. Jedne i drugi rodzaj budynku będzie objęty współwłasnością. Podstawowa różnica będzie jednak dotyczyć zakresu części wspólnych. Niezależnie od powyższego, warto przyjrzeć się zasadom sprawowania zarządu, a zwłaszcza ustalania większości głosów niezbędnych do podjęcia decyzji wiążącej wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Zasady zarządu będą kształtować się odmiennie dla współwłaścicieli budynku jednorodzinnego, wspólnoty mieszkaniowej i spółdzielni mieszkaniowej. Kwestie sporne mogą zostać poddane przez współwłaścicieli pod rozstrzygnięcie sądu. Czym jest zwykły zarząd nieruchomością wspólną? Jakie czynności przekraczają zasady zwykłego zarządu? Jakie czynności może podjąć samodzielnie współwłaściciel? Co zrobić aby wspólnota mieszkaniowa mogła prowadzić spór sądowy z deweloperem?  

Czynności zwykłego zarządu – art. 201 k.c.

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Powyższe sprawy rozpoznaje sąd cywilny w trybie postępowania nieprocesowego.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – art. 199 k.c.

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Tytułem przykładu w orzecznictwie zalicza się do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną m.in.:

1. zmianę przeznaczenia lub przebudowę pomieszczenia wspólnego,
2. nadbudowę kondygnacji nad budynkiem stanowiącym przedmiot współwłasności,
3. przebudowę obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością,
4. modernizację budynku polegającą na założeniu nowej instalacji gazowej,
5. docieplenie budynku,
6. ustanowienie służebności.

Powyższa sprawa rozpoznawana jest w trybie postępowania nieprocesowego.

Czynności dla zachowania nieruchomości wspólnej – art. 209 k.c.

Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Podejmowanie czynności zachowawczych nie wymaga zatem wcześniejszego podejmowania wspólnej decyzji przez współwłaścicieli. Uprawnienie do podejmowanie rzeczonych czynności wynika z posiadania przez współwłaściciela udziału we wspólnej nieruchomości. Czynności zachowawcze zmierzają co do zasady do zachowania wspólnego prawa, a zatem podejmowane są w interesie wszystkich współwłaścicieli. Czynności zachowawcze mogą przybierać postać czynności faktycznych lub czynności sądowych.

Do tzw. czynności zachowawczych orzecznictwo zalicza m.in.:

1. wytoczenie powództwa negatoryjnego
2. wystąpienie z wnioskiem o rozgraniczenie nieruchomości
3. wystąpienie z wnioskiem o zasiedzenie przez wszystkich współwłaścicieli określonej nieruchomości
4. wystąpienie z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
5. rozebranie budynku grożącego zawaleniem się
6. zastosowanie dozwolonej samopomocy w celu ochrony posiadania rzeczy wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa – art. 18 – art. 33 ustawy o własności lokali

Przepisy rozróżniają tzw. małe i duże wspólnoty mieszkaniowe. Małe wspólnoty mieszkaniowe to te, które liczą nie więcej niż 3 lokale w jednym budynku. Jeżeli w budynku wyodrębniono więcej niż 3 lokale, to wspólnota mieszkaniowa traktowana jest jako tzw. duża wspólnota mieszkaniowa. Zarząd nieruchomością wspólną w małej wspólnocie odbywa się na takich wyżej opisanych zasadach, które reguluje Kodeks cywilny. Duże wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej, który będzie sprawować zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Podjęcie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu będzie wymagać podjęcia uchwały przez członków wspólnoty mieszkaniowej. 

Zgodnie z ustawą o własności lokali do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zalicza się m.in.:

1. przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
2. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
3. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
4. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
5. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
6. wytoczenie powództwa o przymusowej sprzedaży lokalu.

Uchwały podejmowane są na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały zapadają większością głosów obliczanych według wielkości udziałów przysługujących członkom wspólnoty mieszkaniowej w części wspólnej nieruchomości. Uchwały podjęte przez wspólnotę mieszkaniową mogą być zaskarżane do sądu w terminie 6 tygodni od daty ich podjęcia uchwały na zebraniu lub od daty powiadomienia członka wspólnoty o podjęciu uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Sąd rozpoznaje sprawę w trybie procesu cywilnego.

Zauważyć należy, że wspólnota mieszkaniowa nie może na drodze sądowej dochodzić roszczeń przysługujących poszczególnym członkom wspólnoty mieszkaniowej. Podjęcie uchwały nic nie zmienia w tej materii. W celu upoważnienia wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia na drodze sądowej roszczeń członka wspólnoty należy zawrzeć umowę cesji praw, na mocy której członek wspólnoty przeniesie na wspólnotę mieszkaniową swoje roszczenia. Przedstawione rozwiązanie jest stosowane w sporach pomiędzy wspólnotą mieszkaniową, a deweloperem.

Spółdzielnia mieszkaniowa – III CZP 122/13

Stan prawny w spółdzielniach mieszkaniowych jest bardziej skomplikowany, ponieważ lokale znajdujące się w zasobach spółdzielni mają różny status prawny. Dla uproszczenia przekazu przedstawię praktyczny model sprawowania zarządu nad nieruchomością wspólną, który obowiązuje w spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Czynności te będą zarówno wiążące dla członków spółdzielni, jak i dla właścicieli lokali stanowiących odrębną własność. Zarówno członkowie spółdzielni mieszkaniowej, jak również właściciele odrębnych lokali mogą zaskarżyć do sądu uchwałę organów spółdzielni mieszkaniowej. Tryb i zasady zaskarżania uchwał jest podobny do zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej. 

Spółdzielnia mieszkaniowa jest reprezentowana przez zarząd, który w imieniu spółdzielni będzie właśnie zarządzać nieruchomością wspólną. Zarząd spółdzielni nie może jednak w sposób dowolny podejmować decyzji, które można zakwalifikować do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Podjęcie takich decyzji poprzedzone jest bądź uchwałą walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej, bądź rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej. Szczegółowe rozdzielenie kompetencji organów spółdzielni reguluje statut spółdzielni mieszkaniowej. Co do zasady walne zgromadzenie podejmuje uchwały w kwestiach ogólnej działalności spółdzielni i upoważnienia zarządu do zaciąganie zobowiązań i rozporządzania nieruchomościami. Natomiast rada nadzorcza zatwierdza bieżące plany gospodarcze, podwyżki opłat eksploatacyjnych i upoważnia do podjęcia konkretnej czynności.

Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące własności, współwłasności, a także innych praw rzeczowych. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.