Pomimo reform uwłaszczeniowych użytkowanie wieczyste gruntów dalej pozostaje w obrocie prawnym jako jeden z rodzajów praw rzeczowych. Użytkownik wieczysty ma zbliżony zakres władztwa do właściciela nieruchomości, jednakże nietożsamy. Odmienności pomiędzy własnością a użytkowaniem wieczystym widoczne są w szczególności w zakresie statusu budynków posadowionych na gruncie. Kto jest właścicielem budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste? Czy przy użytkowaniu wieczystym obowiązuje zasada superficies solo cedit? Czy dzierżawca gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może nabyć odrębną własność budynku?
Odrębna własność budynku na gruncie w użytkowaniu wieczystym
Zgodnie z art. 235 k.c., budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie gminnym przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność. Taka sama zasada dotyczy budynków i innych urządzeń, które użytkownik wieczysty nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Kodeksowa zasada nie reguluje jednak wszystkich możliwych stanów faktycznych, co znalazło odzwierciedlenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Przywołany przepis stanowi odstępstwo od podstawowej zasady prawa cywilnego, tj. zasady superficies solo cedit (budynki trwale związane z gruntem stanowią część składową gruntu). W modelowym ujęciu przy użytkowaniu wieczystym dochodzi do rozdzielenia własności gruntu (np. na rzecz Skarbu Państwa lub gminy) i własności budynków posadowionych na gruncie (na rzecz użytkownika wieczystego).
Przedstawiona zasada nie reguluje jednak wprost sytuacji, gdy budynek na gruncie oddanym w użytkowanie wieczysty wybudował podmiot trzeci, a to np. dzierżawca nieruchomości. Co do niniejszego zagadnienia w przeszłości wykształciły się dwa przeciwstawne poglądy zarówno w orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak również w nauce prawa cywilnego.
Postanowienie Sądu Najwyższego – sprawa II CKN 635/97
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1998 r. w sprawie o sygn. II CKN 635/97, budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, których użytkownik nie wzniósł ani nie nabył przy zawarciu umowy, nie stanowią jego własności. Sąd Najwyższy w niniejszym orzeczeniu wskazał, że podstawowe znaczenie dla rozpoznania zagadnienia prawnego ma wykładnia art. 235 k.c.
Przepis prawa ustanawia wyjątek od zasady superficies solo cedit i nie powinien być wykładany w sposób rozszerzający. W konsekwencji budynki i urządzenia inne niż wzniesione przez użytkowania wieczystego lub przekazane mu przy zawarciu umowy, będą podlegać zasadzie superficies solo cedit, a zatem będą stanowić część składową gruntu. Ostatecznie zatem właścicielem takowych budynków będzie właściciel gruntu.
Uchwała Sądu Najwyższego – sprawa III CZP 60/11
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r. w sprawie o sygn. III CZP 60/11, budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika. Sąd Najwyższy w niniejszym orzeczeniu zajął odmienne stanowisko niż Sąd Najwyższy w składzie rozpoznający sprawę o sygn. II CKN 635/97. Sąd Najwyższy odwołał się do najnowszych poglądów doktryny prawa, orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 1983 r. w sprawie III CZP 27/83. W uchwale z 2011 r.
Sąd Najwyższy zastosował również wykładnię funkcjonalną odwołującą się również do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Argumentacja prawna zmierzała do wykazania, że jedynie sporadycznie użytkownik wieczysty samodzielnie wznosi budynki. W przeważającą przykładem jest wzniesienie budynku na zlecenie / z upoważnienia użytkownika wieczystego. Samo zaś budowa musi odbywać się za wiedzą użytkownika wieczystego i musi respektować przeznaczenie gruntu i warunki umowy o oddanie gruntu w użytkowania wieczyste. W takich zaś okolicznościach nie można twierdzić, że budynki staną się częścią składową gruntu.
Podsumowanie
Zgodnie z wiodącą linią orzeczniczą wzniesienie przez osobę trzecią (np. dzierżawcę, dzierżyciela) budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste prowadzi do nabycia własności tego budynku przez użytkowania wieczystego. Podmiot, który wzniósł budynek może zgłaszać roszczenia o rozliczenie nakładów na nieruchomość lub żądać przeniesienia udziału lub prawa na zasadzie art. 231 k.c.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące prawa własności, użytkowania wieczystego i innych praw rzeczowych. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.
