Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Istota służebności tego rodzaju sprowadza się do prawnego obciążenia nieruchomości, które pozwala podmiotowi uprawnionemu z tytułu służebności do ściśle określonego sposobu korzystania z nieruchomości należącej do innej osoby. Ustanowienie służebności następuje wyłącznie na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego (elektrowni, gazowni, wodociągów, firmy telekomunikacyjnej itp.).
Na podstawie służebności przedsiębiorstwo może korzystać z nieruchomości w celach związanych z przesyłaniem energii, gazu itp., a właściciel nieruchomości ma obowiązek tolerować korzystanie z własnej nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Co ważne, właścicielowi nieruchomości przysługuje wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Treść służebności pozwala na ustalenie jak daleko przedsiębiorstwo przesyłowe może ingerować w prawo własności nieruchomości. Co do zasady służebność reguluje tytuł prawny do infrastruktury przesyłowej (słupów energetycznych, kabli, rurociągów, transformatorów itp.) oraz zasady konserwacji tych urządzeń, a także sposób usuwania awarii.
Służebność przesyłu może zostać ustanowiona w sposób polubowny lub na drodze sądowej. Przepisy regulujące służebność przesyłu znajdują się w Kodeksie cywilnym w art. 305¹–305⁴. Warto podkreślić, że służebność przesyłu została wprowadzona do porządku prawnego stosunkowo późno, albowiem dopiero w 2008 r.
Właściciel nieruchomości może porozumieć się z przedsiębiorstwem przesyłowym w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu. W takiej sytuacji strony zawierają umowę w formie aktu notarialnego, a następnie następuje wpis służebności do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. W ramach zawartej umowy właściciel nieruchomości otrzymuje określone umownie wynagrodzenie za ustanowienie służebności. W umowie strony określają sposób w jaki będzie wykonywana służebność, a także przy okazji zawarcia umowy strony umowy mogą np. ustalić zmianę przebiegu sieci energetycznej.
W razie braku konsensusu każda ze stron może wystąpić na drogę sądową z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu. Wniosek rozpoznawany jest przez sąd powszechny w postępowaniu nieprocesowym. W toku postępowania niezbędne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego, który ustali w jakiej wysokości należy przyznać wynagrodzenie na rzecz właściciela nieruchomości.
Przedsiębiorstwo przesyłowe może również wystąpić na drogę sądową w celu stwierdzenia zasiedzenia służebności przesyłu. Wniosek taki również rozpoznawany jest przez sąd powszechny w postępowaniu nieprocesowym. Podstawowa różnica w porównaniu z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu sprowadza się do możliwości ustanowienia służebności bez zasądzenia odpowiedniego wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości. Zasiedzenie służebności pozwala zatem na jej ustanowienie bez konieczności zapłaty jakiegokolwiek wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości. Pamiętać jednak należy, że zasiedzenie służebności możliwe jest dopiero po upływie 20 lat przy posiadaniu służebności w dobrej wierze i odpowiednio po upływie 30 lat przy posiadaniu służebności w złej wierze.
W dniu 2 grudnia 2025 r. Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok, w którym orzekł o braku możliwości nabycia służebności przesyłu w drodze zasiedzenia przed 2008 r. Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że przedsiębiorstwa przesyłowe lub Skarb Państwa nie mogły nabyć zasiedzenia służebności przesyłu przed datą wprowadzenia tego rodzaju służebności do Kodeksu cywilnego. W konsekwencji przedsiębiorstwa energetyczne mogą najwcześniej zasiedzieć służebność przesyłu z datą 2028 r. Przyjęty pogląd prawny jest obowiązujący i ostateczny, a zatem sądy powszechne mają obowiązek uwzględniać stanowisko Trybunału Konstytucyjnego przy rozpoznawaniu spraw o ustanowienie służebności przesyłu.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego na nowo aktualizuje problematykę służebności przesyłu, albowiem przedsiębiorstwa przesyłowe nie będą mogły bronić się zarzutem zasiedzenia służebności. Otwarta na nowo linia orzecznicza jest korzystna dla właścicieli nieruchomości i daje im szansę uzyskania rekompensat związanych z posadowieniem infrastruktury przesyłowej bez tytułu prawnego. Ponadto rozstrzygnięcie Trybunału Konstytucyjnego pozwala również na wznowienie postępowań sądowych w tej materii. W kwestii możliwości wznowienia postępowań dotyczących służebności przesyłu Trybunał Konsytucyjny wypowiedział się w wyroku z dnia 3 grudnia 2025 r. w sprawie SK 17/18.
Właściciel nieruchomości może porozumieć się z przedsiębiorstwem przesyłowym i w sposób polubowny uregulować służebność przesyłu. W tym celu strony zawierają umowę w formie aktu notarialnego. W zamian za ustanowienie służebności przesyłu właściciel nieruchomości otrzyma od przedsiębiorstwa przesyłowego odpowiednie wynagrodzenie. Najczęściej strony umawiają się na jednorazową zapłatę rekompensaty za utratę wartości nieruchomości obciążanej służebnością. Zdarza się jednak, że strony umawiają się na zapłatę wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych.
W praktyce nie ma jednego miernika dla ustalenia wysokości należnego wynagrodzenia, a jego ustalenie wymaga każdorazowej indywidualnej wyceny. Szacowanie wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności powinno uwzględniać:
Jeżeli przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego, to właściciel może żądać zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości. Podobnie jak przy wynagrodzeniu za ustanowienie służebności przesyłu, tak również wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości wymaga indywidualnego oszacowania. Podstawowa różnica dotyczy jednak braku cechy trwałości ograniczenia w prawie korzystania z nieruchomości, a także co do zasady ustalenia wynagrodzenia w miesięcznej stawce.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu powinno uwzględniać:
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości dochodzone jest na drodze sądowej w trybie procesu. Sprawę rozpoznaje sąd powszechny. Zainicjowanie sprawy w sądzie wymaga złożenia pozwu.
Właściciel może domagać się odszkodowania za zniszczenia powstałe w związku z korzystaniem z jego nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego. Szkoda może polegać na zniszczeniu upraw, degradacji powierzchni działki, uszkodzenia budynku lub trwałego skażenia gruntu na skutek wycieku szkodliwych substancji. Do powstania szkód najczęściej dochodzi podczas usuwania awarii urządzeń przesyłowych lub przy okazji rozbudowy urządzeń przesyłowych. Odszkodowanie powinno naprawić całą szkodę powstałą na skutek korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe.
Odszkodowanie dochodzone jest na drodze sądowej w trybie procesu. Sprawę rozpoznaje sąd powszechny. Zainicjowanie sprawy w sądzie wymaga złożenia pozwu.
Brak tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu otwiera dla właściciela możliwość żądania usunięcia z terenu nieruchomości urządzeń przesyłowych takich jak np. słupy energetyczne, transformatory, rurociągi lub linie wysokiego napięcia. Przedsiębiorstwo przesyłowe może bronić się przed takimi żądaniami, jednakże w wielu przypadkach żądanie właściciela nieruchomości będzie zasadne.
Jeżeli istnieje możliwość innego poprowadzenia linii energetycznej, infrastruktura przesyłowa została posadowiona bez zgody właściciela, czy też aktualne położenie urządzeń infrastruktury rażąco ingeruje w sposób korzystania z nieruchomości, to zasadnym będzie dochodzenie usunięcia urządzeń z terenu nieruchomości. Koszt usunięcia urządzeń spoczywać będzie na przedsiębiorstwie przesyłowym.
Żądanie usunięcia słupa energetycznego lub innego urządzenia dochodzone jest na drodze sądowej w trybie procesu. Sprawę rozpoznaje sąd powszechny. Zainicjowanie sprawy w sądzie wymaga złożenia pozwu.
Właściciel może żądać przesunięcia linii energetycznych na terenie nieruchomości. Roszczenie to nie prowadzi do definitywnego usunięcia urządzeń przesyłowych lecz zmierza do modyfikacji ich położenia w celu umożliwienia pełniejszego wykorzystania nieruchomości przez właściciela lub też roszczenie takie może zmierzać do zwiększenia bezpieczeństwa osób korzystających z nieruchomości.
Wariantem omawianego roszczenia jest żądanie tzw. skablowania linii napowietrznych, które polega na zamianie linii naziemnej na linię podziemną. Właściciel w ten sposób może doprowadzić do radykalnego zmniejszenia ingerencji przedsiębiorstwa przesyłowego w sposób korzystania z jego nieruchomości.
Żądanie przesunięcia słupa energetycznego lub innego urządzenia dochodzone jest na drodze sądowej w trybie procesu. Sprawę rozpoznaje sąd powszechny. Zainicjowanie sprawy w sądzie wymaga złożenia pozwu.
Decydując się na spór z przedsiębiorstwem przesyłowym należy pamiętać o obowiązujących terminach przedawnienia. Dotyczy to roszczeń pieniężnych z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości lub odszkodowania.
Termin przedawnienia dla roszczeń konsumentów wynosi 6 lat, a dla przedsiębiorców 3 lata. Należności za wcześniejsze okresy bezumownego korzystania będą już przedawnione.
Żądanie ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem nie podlega przedawnieniu. Nie podlega przedawnieniu żądanie usunięcie np. słupa energetycznego lub żądanie przesunięcia linii energetycznej.
W przeważającej ilości przypadków przedsiębiorstwa przesyłowe odmawiają polubownego rozwiązania sporu w przedmiocie wypłaty świadczeń pieniężnych dla właściciela nieruchomości. Takie samo stanowisko występuje w przypadku podniesienia roszczeń o usunięcie infrastruktury przesyłowej z terenu nieruchomości. Polubowne rozwiązanie sporu może dotyczyć ustanowienia służebności przesyłu, aczkolwiek również tutaj może dojść do sporu co do wysokości odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności. W przedstawionych sytuacjach nieodzowne staje się wystąpienie na drogę sądową.
W celu obrony przedsiębiorstwa przesyłowe podnoszą, że dysponowały tytułem prawnym w chwili przeprowadzania inwestycji na nieruchomości. W zależności od rodzaju sprawy przedsiębiorstwa przesyłowe mogą powoływać się na pisemną zgodę aktualnego właściciela nieruchomości, umowę zawartą z przedsiębiorstwem, złożony przez właściciela wniosek o likwidację kolizji. W celu wyeliminowania takiego ryzyka albo jego ograniczenia niezbędne jest wcześniejsze zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości.
Przedsiębiorstwo przesyłowe może bronić się również poprzez wykazanie, że nieruchomość nie ma większej wartości rynkowej, infrastruktura nie utrudnia korzystania z nieruchomości lub zajmuje jedynie nieznaczny teren nieruchomości. Odparcie takich argumentów wymaga przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego. Pomocne będzie również wykorzystanie prywatnego operatu szacunkowego, a także przedstawienie argumentacji dotyczącej sposobu korzystania z nieruchomości.
Podstawowym sposobem obrony przedsiębiorstw przesyłowych było podnoszenie zarzutu zasiedzenia służebności przesyłu. W związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego zarzut taki aktualnie będzie bezskuteczny. Pamiętać jednak należy, że po 2028 r. zarzut taki może zostać skutecznie podniesiony. Nie należy zatem odkładać sporu z przedsiębiorstwami przesyłowymi.
Obrona przed żądaniem usunięcia infrastruktury przesyłowej może polegać na podniesieniu działania w interesie publicznym i braku możliwości zapewnienia dostawy energii lub mediów w inny sposób niż dotychczasowy. Spór w tego rodzaju sprawie sądowej wymaga przedstawienia dodatkowych dowodów oraz zaprezentowania argumentacji prawnej na poparcie żądania właściciela nieruchomości. Pomocna będzie również opinia biegłego sądowego.
Przed wdaniem się w spór z przedsiębiorstwem przesyłowym należy zweryfikować stan prawny nieruchomości.
Sprawdzenie treści księgi wieczystej nieruchomości – podstawowym działaniem jest sprawdzenie treści księgi wieczystej. Służebności i inne ograniczone prawa rzeczowe lub roszczenia wpisywane są w dziale III księgi wieczystej. W skomplikowanych przypadkach nieodzowne może być zapoznanie się z aktami księgi wieczystej, co wymaga już osobistej wizyty w sądzie.
Sprawdzenie innych dokumentów nieruchomości – pomocne w ustaleniu stanu prawnego nieruchomości może być zapoznanie się z decyzjami administracyjnymi wydanymi dla nieruchomości lub z umowami zawartymi dla nieruchomości. Często posadowienie infrastruktury przesyłowej odbywało się na zasadzie jednostronnego oświadczenia właściciela nieruchomości.
Kontakt z poprzednim właścicielem nieruchomości – ustalenie stanu prawnego nieruchomości może wymagać porozumienia się z poprzednim właścicielem nieruchomości. Może bowiem okazać się tak, że poprzedni właściciel wyraził zgodę na przeprowadzenie inwestycji przez przedsiębiorstwo przesyłowe.
Zgromadzenie dokumentów nieruchomości – przed kontaktem z prawnikiem należy zgromadzić dokumenty, które pozwolą na przeprowadzenie kompleksowej analizy stanu prawnego nieruchomości, a także pozwolą na wystąpienie na drogę sądową. Jako dowód w sprawie przydatny będzie odpis księgi wieczystej, umowy zawierane z przedsiębiorstwem przesyłowym, fotografie nieruchomości, mapa nieruchomości z naniesionym przebiegiem linii energetycznej, dane świadków do sprawy, a także prywatny operat szacunkowy.
Kontakt z prawnikiem – konsultacje prawne pozwolą na profesjonalną ocenę stanu prawnego oraz ustalenie przysługujących roszczeń wobec przedsiębiorstwa przesyłowego.
W pierwszej kolejności należy przeanalizować dokumenty dotyczące nieruchomości, tj. treść księgi wieczystej, wydane decyzje administracyjne dla nieruchomości oraz zapoznać się z umowami, oświadczeniami dotyczącymi nieruchomości.
Następnie można przystąpić do omówienia sprawy z klientem i przedstawienia możliwych korzyści do uzyskania. W bardziej skomplikowanych stanach faktycznych zasadne jest zlecenie sporządzenie prywatnego operatu szacunkowego, który pozwoli na precyzyjne oszacowanie wartości roszczeń właściciela nieruchomości.
Kolejnym krokiem jest wystosowanie wezwania przedsądowego do przedsiębiorstwa przesyłowego. W praktyce przedsiębiorstwa przesyłowe rzadko zgadzają się na polubowne rozstrzygnięcie sprawy.
Przedostatni etap to wystąpienie na drogę sądową do właściwego miejscowo sądu. W postępowaniu sądowym niezbędne będzie przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego. Po przeprowadzeniu wszystkich dowodów, w tym pozyskaniu opinii biegłego sądowego, sąd wyda orzeczenie w sprawie. Stroną przysługuje możliwość odwołania się do sądu wyższej instancji, a zatem uzyskanie prawomocnego wyroku najczęściej będzie wymagać wzięcia udziału w postępowaniu odwoławczym.
Ostatnim etapem jest wyegzekwowanie treści wydanego przez sąd orzeczenia. W przypadku sporów z przedsiębiorstwami przesyłowymi nie powinno to stanowić większego problemu. Przedsiębiorstwa przesyłowe jako podmioty realizujące zadania publiczne respektują treść wyroków, a zarazem mają stabilną sytuację finansową pozwalającą na uiszczenie zasądzonych należności.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące ustanowienia służebności przesyłu, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a żądania usunięcia infrastruktury przesyłowej z nieruchomości. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej służebności przesyłu proszę o kontakt.
Powierz swoją sprawę profesjonaliście. Pomogę Ci rozwiązać Twoje problemy prawne. Skontaktuj się za pośrednictwem formularza lub zadzwoń.
Zadzwoń:
+48 605 090 817
[email protected] Pon – Pt 09:00-17:00
