Jest to dział prawa cywilnego, który reguluje prawo własności nieruchomości, a także inne prawa rzeczowe, takie jak prawo użytkowania wieczystego, służebności itp. Wyodrębnienie prawa nieruchomości następuje w związku ze szczególnym znaczeniem nieruchomości dla obrotu społeczno-gospodarczego w naszym społeczeństwie, a także licznymi regulacjami o charakterze administracyjnoprawnymi (np. prawo budowlane).
Nieruchomości odznaczają się dużą wartością materialną, często mamy też z nimi związek emocjonalny. Dodatkowo stan nieruchomości oddziałuje na najbliższe otoczenie. Stąd potrzeba szerokiej regulacji prawnej.
W ramach mojej praktyki zajmuję się kompleksowym świadczeniem usług prawnych z prawa nieruchomości we Wrocławiu. Prawo nieruchomości to nie tylko sposoby nabywania nieruchomości w drodze cywilnoprawnej. Przepisy prawne regulują zmiany geodezyjne nieruchomości, prowadzenie ksiąg wieczystych dla nieruchomości, prawo sąsiedzkie, zakres ingerencji administracji publicznej w nieruchomości (ochrona środowiska, prawo budowlane).
W tej też materii weryfikuję dla Was stan prawny nieruchomości, dokonuje niezbędnych ustaleń z organami administracji publicznej, doradzam co do sposobu kupna/sprzedaży nieruchomości, reprezentuję Was przed sądami i organami w przedmiocie sporów dotyczących Waszych nieruchomości.
Prawo nieruchomości ma interdyscyplinarny charakter, w którym nakładają się na siebie przepisy prawne z licznych ustaw. Spory dotyczące nieruchomości, w tym niepewność co do statusu prawnego nieruchomości ma kardynalne znaczenie dla naszej egzystencji i stanu majątku. Zręczność adwokata biegle poruszającego się w świecie sądów, organów administracji, ksiąg wieczystych, umiejętność prowadzenia negocjacji z deweloperami przyczynia się do zwiększenia szans na pomyślne zakończenie sporu, tak sąsiedzkiego, jak również sporu z administracją publiczną. Doceniając znaczenie nieruchomości, jak również Wasz trud w nabyciu do nich praw, podejmuje się roli pełnomocnika w sporach dotyczących prawa nieruchomości.
Prawo własności stanowi jeden z fundamentów naszego życia społeczno-gospodarczego. Prawo cywilne zawiera szereg instytucji prawnych zapewniających ochronę prawa własności. Szczególną uwagę i zarazem ochronę roztacza się nad nieruchomościami. Roszczenia dotyczące prawa własności nieruchomości nie ulegają przedawnieniu. Ochrona prawa własności na drodze sądowej polega przede wszystkim na wytaczaniu spraw o wydanie/zwrot nieruchomości (tzw. rei vindicatio), a także na pozywaniu o zaprzestanie naruszania prawa własności nieruchomości (tzw. actio negatoria).
Drugi rodzaj powództwa może mieć zróżnicowaną treść od żądania zaprzestania fizycznego naruszania Waszej nieruchomości, po żądania przywrócenia stanu nieruchomości sprzed jego bezprawnego naruszenia. Ponadto właścicielowi nieruchomości przysługują roszczenia przeciwko osobie, która bezprawnie włada jego nieruchomością w zakresie żądania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, odszkodowania za zużycie, pogorszenie, utratę rzeczy, żądanie zwrotu pobranych pożytków.
Księgi wieczyste mają doniosłe znaczenie prawne dla całego obrotu prawnego mającego za przedmiot nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzone są właśnie dla nieruchomości i pozostają jawne. W dużym uproszczeniu księga wieczysta prowadzona przez sąd przedstawia całą historię nieruchomości, w tym wskazuje na zmiany właścicieli nieruchomości lub inne istotne zdarzenia prawne dotyczące danej nieruchomości.
Znaczenie ksiąg wieczystych ma również swój praktyczny walor w postaci rękojmi ksiąg wieczystych, która polega na przyznaniu prymatu treści księgi wieczystej. Przykładowo osoba nabywająca nieruchomość w oparciu o treść księgi wieczystej nabywa ją w takim stanie prawnym jak wynika z księgi wieczystej. Spory dotyczące praw do nieruchomości (prawa własności oraz innych praw rzeczowych takich jak np. służebności) rozstrzygane są również poprzez zakwestionowanie treści księgi wieczystej. Osobie uprawnionej przysługuje powództwo o ustalenie treści księgi wieczystej, w sytuacji gdy treść księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.
Często spory dotyczące treści księgi wieczystej dotyczą nie wykreślenia danego wpisu (np. hipoteki) w sytuacji, gdy dane prawo już wygasło. Ewentualne niezgodności w treści księgi wieczystej mogą być również wyprostowane na drodze sądowej, co ma na celu ochronę prawa własności, jak również zapewnienie rękojmi ksiąg wieczystych. W zakresie niespornych postępowań wieczystoksięgowych można wyróżnić postępowania dotyczące dokonania wpisu/wykreślenia danego prawa z treści księgi wieczystej.
Nieruchomości zwłaszcza gruntowe mają swoje ramy przestrzenne, które oznaczone są geodezyjnie w terenie. W związku z użytkowaniem nieruchomości, przekształceniami w prawie własności nieruchomości, czy wreszcie podziałami nieruchomości może dojść do sporu prawnego dotyczącego przebiegu granic nieruchomości. Postępowanie w celu ustalenia przebiegu granic (rozgraniczenia nieruchomości) może zostać zainicjowane przed geodetą, a następnie po przeprowadzeniu czynności terenowych zakończone decyzją administracyjną właściwego organu administracyjnego.
Jeżeli jednak strony nie uzyskają porozumienia lub nie zgodzą się z decyzją wójta (burmistrza, prezydenta miasta), to wówczas sprawa trafia do sądu. W bardziej skomplikowanych stanach faktycznych często rozgraniczenie nieruchomości stanowi jedno z żądań pozwu o ochronę prawa własności, a czynności geodezyjne przeprowadzane są w toku postępowania sądowego. Z uwagi na obligatoryjny udział geodety postępowanie to jest bardziej kosztowne niż typowe postępowanie sądowe.
Zasiedzenie nieruchomości jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności nieruchomości , które polega na korzystaniu z nieruchomości tak jak właściciel rzeczy przez odpowiednio długi czas. Zasiedzenie dokonywane jest przez osobę, która formalnie nie jest właścicielem, jednakże zachowuje się tak jak właściciel (jest tak postrzegana przez innych). Stwierdzenie zasiedzenia odbywa się na drodze sądowej.
Zasiedzenie osoby posiadającej nieruchomość w dobrej wierze (w błędnym, aczkolwiek obiektywnie uzasadnionym przekonaniu o przysługiwaniu prawa) może nastąpić po 20 latach od uzyskania władztwa nad nieruchomością. Osoba władająca nieruchomością w złej wierze (świadoma swojego braku praw do władania) może nabyć prawa własności po upływie 30 lat od uzyskania posiadania.
Możliwym jest również zasiedzenie ruchomości, przy czym może ono nastąpić wyłącznie przez osobę władającą rzeczą przez 3 lata w dobrej wierze. W sporach dotyczących własności nieruchomości zdarza się, że osoba pozwana np. o wydanie nieruchomości podnosi zarzut jej zasiedzenia, co również może stanowić skuteczną formę obrony procesowej. Formalne zasiedzenie nieruchomości wymaga potwierdzenia w sądzie i wpisania do księgi wieczystej nieruchomości. Szczególne regulacje dotyczą zasiedzenie nieruchomości rolnych, a także nieruchomości publicznych należących do Skarbu Państwa lub gmin.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności nieruchomości. Zniesienie współwłasności może nastąpić przed notariuszem lub na drodze sądowej. W zależności od rodzaju nieruchomości zniesienie współwłasności może polegać na fizycznym podziale nieruchomości, przyznaniu wyłącznego prawa własności nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli za spłatą pozostałych współwłaścicieli, trzecią możliwością jest również sprzedaż nieruchomości i podział środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży (tzw. podział cywilny). W praktyce wyróżnia się jeszcze czwarty rodzaj podziału polegający na wydzieleniu samodzielnego lokalu mieszkalnego w większym budynku.
Sposób zniesienie współwłasności zależy od m.in. wielkości udziałów współwłaścicieli, zdolności do spłaty, możliwości fizycznego podziału nieruchomości, sytuacji życiowej współwłaścicieli. Przy zniesieniu współwłasności rozliczane są również nakłady i wydatki poniesione na wspólną nieruchomość. Istotnym jest, że po zniesieniu współwłasności współwłaściciele tracą swoje roszczenia dotyczące wielkości udziału, wysokości nakładów, innych roszczeń. Należy zatem wszelkie roszczenia dotyczące wspólnej nieruchomości zgłosić jeszcze przed dokonaniem ostatecznego zniesienia współwłasności.
Nie zawsze jest możliwym przeprowadzenie postępowania o zniesienie współwłasności. Jednocześnie pomiędzy współwłaścicielami może dochodzić do różnych sporów na tle zarządzania wspólną nieruchomością, czy też sposobu korzystania z niej. Pomagam również w tego rodzaju sporach, co może przybrać postać postępowania w postaci rozliczenia pieniężnego, zobowiązania do dokonania czynności remontowych, rozstrzygnięcia sporu dotyczącego sposobu zarządu nieruchomością, czy wreszcie podziału do korzystania (tzw. podział quod usum).
Ostatnie z wymienionych postępowań ma za przedmiot ustalenie który współwłaściciel może korzystać na wyłączność z danej części nieruchomości, a które części nieruchomości pozostają do wspólnego korzystania. Rozwiązanie to ma praktyczny charakter, albowiem prowadzi de facto do podzielenia nieruchomości w zakresie sposobu korzystania.
Umowa deweloperska jest powszechnie spotykaną umową w obrocie prawnym. Pomimo ustawowej regulacji chroniącej konsumentów (nabywców budowanych lokali) umowy te mogą wzajemnie różnić się, a konsument nabywający nieruchomość może znaleźć się w przymusowej sytuacji. Deweloper może bowiem pewne rozwiązania prawne narzucić konsumentowi na zasadzie albo umowa o danej treści albo żadna. Warto zatem w takiej sytuacji zastanowić się czy rzeczywiście zgodzenie się na taką umowę nie będzie rodzić niepotrzebnych ryzyk w przyszłości.
Od lat zajmuje się opiniowaniem umów deweloperskich oraz innych rodzajów umów wykorzystywanych w branży deweloperskiej. Wyjaśniam znaczenie poszczególnych postanowień umownych, a także wskazuję na ewentualne ryzyka lub też alternatywne sposoby uregulowania danej kwestii. Aktywnie uczestniczę w sporach z deweloperami powstałymi w trakcie budowy lub przy wydaniu lokalu mieszkalnego (rękojmia za wady, kary umowne). Zdaję sobie sprawę, że zawierając umowę deweloperską spełniacie swoje marzenia, dokonujecie inwestycji życia. Angażuję się w te spory aby zapewnić Wam maksimum bezpieczeństwa i optymalne rozwiązanie prawne, w tym korzystnie zawartą ugodę, która może szybciej zakończyć wasz spór niż długotrwałe postępowanie sądowe.
W życiu codziennym często dochodzi do sporów pomiędzy właścicielami sąsiadujących ze sobą nieruchomości. Przepisy prawa szczegółowo regulują uprawnienia wynikające z prawa sąsiedzkiego. W tym przedmiocie doradzam, a w razie potrzeby reprezentuję Was w sądzie.
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Opisane działania określane są jako immisje i stanowią główny rodzaj naruszenia praw do sąsiedniej nieruchomości. W przypadku wystąpienia immisji zasadne jest wystąpienie na drogę sądową.
Właściciel, który został bezprawnie pozbawiony możliwości korzystania z własnej nieruchomości może wystąpić na drogę sądową z pozwem o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W takiej sytuacji osoba bezprawnie korzystająca z nieruchomości musi zapłacić prawowitemu właścicielowi odpowiednie wynagrodzenie. Roszczenie to podlega przedawnieniu.
Umowa dożywocia polega na przekazaniu prawa własności nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniej opieki nad darczyńcą lub renty pieniężnej. Umowa ta może mieć zastosowanie w stosunkach rodzinnych, jak i sąsiedzkich. Z ważnych powodów umowa dożywocia może zostać zmieniona lub rozwiązana.
W ramach skomplikowanej struktury przestrzennej nieruchomości lub też powstałych sporów sąsiedzkich nieodzownym może być ustanowienie służebności. Rozwiązanie to ma praktyczne znaczenie i może zostać przeprowadzone na drodze sądowej lub polubownie przed notariuszem. Służebności to ograniczone prawa rzeczowe, a więc prawa o doniosłym znaczeniu, które oddziałują trwale na nieruchomość i są wpisywane do treści księgi wieczystej. Służebności mogą mieć rożną treść, a to służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu, służebność przejścia.
Doradzam w sprawach z zakresu prawa rolnego, leśnego i łowieckiego. Przywołane dziedziny prawa silnie oddziałują na prawo własności nieruchomości, tak na sposób korzystania z samej nieruchomości, ale również na możliwość dysponowania nieruchomością. Prawem łowieckim interesuję się jeszcze od czasów studenckich kiedy to pisałem pracę magisterską o tytule „Odpowiedzialność cywilnoprawa w prawie łowieckim”. Zainteresowanie tą niepopularną dziedziną prawa zaowocowało współpracą z kancelarią adwokacką zajmującą się m.in. obsługą prawną Lasów Państwowych. W ten sposób nabyłem praktyczną wiedzę z zakresu prawa łowickiego, leśnego i rolnego, które nieodmienne przenikają się w stosunkach wiejskich, ale również coraz częściej ich wpływ widzimy na podmiejskich terenach. Wiedzą z prawa rolnego, leśnego i łowickiego dzielę się w przygotowywanych przeze mnie artykułach popularnonaukowych.
Można wyróżnić w zakresu prawa cywilnego z uwagi na szczególne regulacje prawne chroniące prawa lokatorów mieszkań. Pomagam zarówno lokatorom, których prawa są naruszane, jak również właścicielom mieszkań spierającym się z nieuczciwymi najemcami. Jako że spory lokatorskie dotyczące istotnych dóbr jakimi są mieszkania, to niezbędnym jest sporządzenie właściwej umowy. W razie sporu należy liczyć się z ograniczonymi możliwościami samodzielnego rozwiązania sporu. Co do zasady sprawa musi trafić do sądu w celu przeprowadzenia eksmisji, żądania zapłaty lub odszkodowania.
Eksmisja to żądanie opróżnienia i opuszczenia danego lokalu przez osobę niemającą tytułu prawnego do zajmowanego lokalu (najczęściej byłego najemcę, byłego właściciela). Procesy eksmisyjne cieszą się złą sławą, a to m.in. z uwagi na ich długotrwałość. W Polsce nie ma możliwości przeprowadzenia tzw. eksmisji na bruk, co rodzi złożone konsekwencje prawne. Warto w tych trudnych sporach, często rodzinnych zwrócić się po fachową pomoc prawną.
Właściciel nieruchomości może podzielić swoją jedną nieruchomość na kilka mniejszych. W tym celu powinien przeprowadzić administracyjny podział nieruchomości, który przeprowadzany jest przed właściwym wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta. Czynności terenowe przeprowadzane są przez geodetę.
Przeprowadzam dla Was badanie stanu prawnego nieruchomości, co ma pozwolić na bezpieczne przeprowadzenie transakcji lub zarekomendowanie dalszych czynności związanych z nabytą nieruchomością (np. podziału na mniejsze działki, uzyskania pozwolenia na budowę, uzyskania tzw. decyzji środowiskowej). Stan prawny nieruchomości możliwy jest do ustalenia na podstawie księgi wieczystej, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypisu z rejestru gruntów i budynków, uproszczonego planu urządzenia lasu, a także dokumentacji będącej w Waszym posiadaniu (umowy, decyzje administracyjne). Coraz częściej należy również weryfikować objęcie danego terenu przepisami ochrony środowiska.
Badanie stanu nieruchomości pozwala na nabycie nieruchomości z świadomością w jaki sposób będzie można później korzystać z nieruchomości, jak będzie można ją zagospodarować. Często niestety bowiem inwestycje w nieruchomości przeprowadzane są pod wpływem emocji, a po ich nabyciu okazuje się, że na wymarzonej działce nie będzie można nic zbudować lub toczy się co do niej spór prawny. Przezorny zawsze ubezpieczony, a najlepszym ubezpieczeniem jest tutaj poznanie pełnego stanu prawnego nieruchomości.
Organy administracji publicznej po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego mającego za przedmiot nieruchomość wydają decyzję administracyjną. Tego rodzaju decyzje wydaje np. nadzór budowlany. Co do zasady od decyzji administracyjnej można wnieść odwołanie w terminie 30 dni od jej doręczenia. W przypadku gdy nie zgadzacie się z decyzją administracyjną składam w Waszym imieniu odwołanie. Jeżeli odwołanie również nie przyniesie pozytywnych rezultatów, to składam w Waszym imieniu skargę do sądu administracyjnego, który zweryfikuje zgodność decyzji z obowiązującymi przepisami prawa.
Poszukujesz prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości we Wrocławiu? Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała z Wrocławia to miejsce, gdzie znajdziesz doświadczenie oraz profesjonalne i indywidualne podejście do każdego klienta, który zmaga się z problemami z prawem nieruchomości.
Jako prawnik z Wrocławia specjalizujący się w nieruchomościach, posiadam wieloletnie doświadczenie w tym obszarze. Moja wiedza i umiejętności pozwalają na skuteczną pomoc w praktycznie każdej sytuacji związanej z problemami prawnymi z nieruchomościami we Wrocławiu, niezależnie od jej skomplikowania.
Rozumiem, jak ważna są sprawy dotyczące nieruchomości, dlatego zawsze dbam o to, aby moja pomoc była kompleksowa i dostosowana do Twoich indywidualnych potrzeb. Staram się znaleźć najbardziej korzystne rozwiązania, które pozwolą osiągnąć zamierzone cele.
Jako specjalista od prawa nieruchomości z Wrocławia, nie boję się trudnych i skomplikowanych spraw. Dzięki mojej wiedzy, doświadczeniu i zaangażowaniu możesz być pewien, że Twoja sprawa jest w dobrych rękach.
Niezależnie od tego, czy potrzebujesz wsparcia w sprawach związanych z zakupem, sprzedażą, wynajmem nieruchomości czy problemami z sąsiadami – moja kancelaria prawna we Wrocławiu to miejsce, gdzie znajdziesz wsparcie w kwestiach dotyczących nieruchomości na najwyższym poziomie.
Zapraszam do kontaktu – jestem prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości z Wrocławia. Jestem przekonany, że moje doświadczenie i profesjonalizm pozwoli mi sprostać Twoim oczekiwaniom.
Powierz swoją sprawę profesjonaliście. Pomogę Ci rozwiązać twoje problemy prawne. Skontaktuj się za pośrednictwem formularza lub zadzwoń.
Zadzwoń:
+48 605 090 817
[email protected] Pon – Pt 09:00-17:00
