W toku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego często dochodzi do zawirowań finansowych, które negatywnie oddziałują na roszczenia nabywców lokali. Deweloper w celu pozyskania nowego finansowania może obciążać zabudowywaną nieruchomość nowymi hipotekami. Do nierzadkich sytuacji należy też ustanawianie hipotek przymusowych na wniosek wierzycieli dewelopera. Jak chronione są prawa nabywców lokali przed nowymi hipotekami? Czy umowa deweloperska chroni nabywcę lokalu przed przejściem długów dewelopera? Czy nowy lokal może zostać obciążony hipoteką przymusową?
Problemy dewelopera i nowe hipoteki
Deweloper realizując przedsięwzięcie budowlane musi uzyskać finansowanie, które pozwoli na budowę budynku, pokrycie kosztów własnych, a często również na regulowanie zobowiązań z tytułu ceny sprzedaży gruntu, na którym prowadzona jest budowa.
W przypadku niedotrzymywania postanowień umownych przez dewelopera mogą powstać jeszcze dodatkowe zobowiązania dotyczące zapłaty kar umownych, czy też zwrotu ceny sprzedaży lokalu po odstąpieniu od umowy deweloperskiej przez klienta dewelopera.
Sytuacje kryzysowe po stronie dewelopera prowadzą do ustanawiania nowych hipotek na nieruchomości, które mają zabezpieczyć roszczenia wierzycieli. Hipoteki te mogą być ustanawiane bezpośrednio przez dewelopera. Bywa jednak, że hipoteki są ustanawia na żądanie wierzyciela jako hipoteki przymusowe (niezbędne jest wcześniejsze uzyskanie tytułu wykonawczego przeciwko deweloperowi).
Ochrona praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych
Ustawa deweloperska (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) nie zakazuje deweloperowi ustanawiania nowych zabezpieczeń w postaci hipotek. Ustawa ta nie uniemożliwia również ustanowienia hipoteki przymusowej na rzecz wierzyciela dewelopera.
Klienci dewelopera do czasu ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności nie mają wpływu na nierzetelne postępowanie dewelopera. Obciąża ich zatem znaczne ryzyko przy jednoczesnym obowiązku regulowania kolejnych rat ceny sprzedaży. W skrajnych sytuacjach nabywca lokalu może zdecydować się na odstąpienie od umowy deweloperskiej, jednakże w perspektywie upadłości dewelopera rozwiązanie takie może nie być korzystne.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego i wykładnia przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Na przestrzeni ostatnich kilku lat utrwaliła się linia orzecznicza Sądu Najwyższego dająca priorytet ochronie osób nabywających lokale lub domy od dewelopera, w sytuacji gdy deweloper ustanawia nowe hipoteki mogące obciążać wyodrębniane lokale.
Sąd Najwyższy powoływał się m.in. na treść art. 17, 18, 76 ust. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W licznych orzeczeniach Sądu Najwyższego, a to postanowieniu w sprawie III CSK 385/16, III CSK 379/16, IV CSK 623/17, IV CSK 2/18 i IV CSK 138/18, wskazywano na priorytet ochrony praw nabywców lokali oraz pierwszeństwo roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności wpisane do księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed hipoteką, wpisaną do księgi wieczystej później, w tym ma to zastosowanie także do hipotek przymusowych.
Zasady współżycia społecznego odegrały tutaj również istotną rolę. Nie można bowiem zabezpieczać praw kontrahentów biznesowych dewelopera (np. banków) kosztem praw klientów dewelopera. Nabywcy lokali nie nawiązują bowiem relacji biznesowej z deweloperem, w przeciwieństwie do kontrahentów dewelopera, którzy mogą swobodnie uregulować z nim treść wzajemnych stosunków zobowiązaniowych.
Podsumowanie – sprawa I NSNc 456/21
Wpis roszczenia nabywcy lokalu do księgi wieczystej w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności lokalu ma kapitalne znaczenie dla ochrony praw klientów dewelopera. Brak niniejszego wpisu w księdze wieczystej rażąco pogorszy sytuację nabywcy lokalu. Aktualnie przeważa linia orzecznicza uniemożliwiająca obciążanie długami lokali wyodrębnianych w wykonaniu umowy deweloperskiej. Priorytet ma zabezpieczenia roszczenia o przeniesienie lokalu na jego nabywców w stanie wolnym od obciążeń. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2021 r. w sprawie I NSNc 456/21 obciążenia hipotecznego z nieruchomości wspólnej nie przenosi się do księgi wieczystej zakładanej dla nowo wyodrębnionego lokalu.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące umów deweloperskich, prawa własności, a także innych praw rzeczowych. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.
