Prawo własności nieodłącznie wiąże się z posiadaniem rzeczy. Prawowity właściciel może jednak utracić posiadanie rzeczy. Przepisy prawa chronią prawo własności, w tym regulują uprawnienia w przedmiocie żądania wydania (zwrotu) rzeczy. Szczególnego znaczenia nabiera możliwość żądania wydania nieruchomości od podmiotu nie dysponującego tytułem prawnym do nieruchomości. Prawo własności nie ulega przedawnieniu, a właściciel rzeczy może wytoczyć powództwo o jej wydanie i inne roszczenia pieniężne. Czym jest nieruchomość gruntowa? Czy kilka działek jednego właściciela stanowi jedną nieruchomość? Na czym polega roszczenie windykacyjne? Czy żądanie wydania nieruchomości przedawnia się? Jakie roszczenia służą ochronie prawa własności?
Nieruchomość gruntowa – II CKN 1306/00, III CZP 9/09
Pod pojęciem nieruchomości rozumie się części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tak brzmi kodeksowa definicja nieruchomości. W odniesieniu do nieruchomości gruntowych rozróżnia się dwa ujęcia gruntu jako odrębnego przedmiotu prawa własności. Ujęcie materialnoprawne odpowiada w/w definicji nieruchomości gruntowej, która zawarta jest w art. 46 k.c. Odmienne w treści jest ujęcie formalnoprawne, które nawiązuje do przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym ujęciem o istnieniu odrębnej nieruchomości gruntowej decyduje założenie dla niej odrębnej księgi wieczystej. Odmienne podejście do zakwalifikowania gruntu jako odrębnej nieruchomości zobrazuje poniższy przykład.
Jeden podmiot jest właścicielem trzech sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych gruntu. Dwie działki ewidencyjne objęte są jedną księgą wieczystą, a trzecia działka ma urządzoną odrębną księgę wieczystą. Powstaje zatem pytanie ile nieruchomości gruntowych posiada jeden właściciel? Można powiedzieć, że trzy z uwagi na wyodrębnienie trzech osobnych działek ewidencyjnych. Można też powiedzieć, że dwie z uwagi na urządzenie dwóch odrębnych ksiąg wieczystych. Wreszcie można powiedzieć, że właściciel posiada jedną nieruchomość gruntową z uwagi na tworzenie przez wszystkie sąsiadujące działki jednej zwartej powierzchni gruntowej, która otoczona jest przez działki objęte władztwem innych podmiotów (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 grudnia 1994 r. w sprawie III CZP 158/94).
Udzielenie odpowiedzi na powyższe pytanie wymaga odwołania się do aktualnej linii orzeczniczej Sądu Najwyższego, która uznawana jest za dominującą i rozstrzygającą przedstawione wątpliwości. W odniesieniu do nieruchomości mających urządzone księgi wieczyste przyjmuje się za zasadę, że jedna księga wieczysta = jedna nieruchomość (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r. w sprawie II CKN 1306/00, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2009 r. w sprawie III CZP 9/09, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 r. w sprawie III CZP 8/13). W konsekwencji kilka działek ewidencyjnych objętych jedną księgą wieczystą stanowi zawsze jedną nieruchomość w świetle prawa cywilnego i to zarówno wówczas, gdy działki ze sobą graniczą, jak i wtedy, gdy działki objęte jedną księgą nie graniczą ze sobą.
Roszczenie windykacyjne – art. 222 § 1 k.c.
Jednym z głównych atrybutów prawa własności jest uprawnienie do posiadania rzeczy i korzystania z niej. Pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą stanowi daleko idącą ingerencję w prawo własności. W polskim systemie prawa własność jest chroniona zarówno przez konstytucję, jak również przez ustawy. Uregulowane w Kodeksie cywilnym roszczenie o wydanie rzeczy stanowi element systemu ochrony prawa własności.
Jeżeli osoba nieuprawniona do posiadania rzeczy pozbawi właściciela fizycznego władztwa nad nieruchomością, to właściciel może wystąpić na drogę sądową z roszczeniem o nakazanie wydania mu jego nieruchomości. Roszczenie windykacyjne dotyczy pozbawienia własności rzeczy, nie zaś naruszania prawa własności polegającego np. na utrudnianiu korzystania z rzeczy. Zakłócenia korzystania z prawa własności chronione są poprzez tzw. roszczenia negatoryjne właściciela.
Roszczenie windykacyjne (wydobywcze) jest możliwe do wyegzekwowania dopóki dana rzecz istnieje. Nieruchomość odzyskiwana jest w aktualnym stanie fizyczny. W przypadku nieruchomości nie ma realnego zagrożenia unicestwienia przedmiotu własności. W przypadku połączenia działek lub wyodrębnienia ich do innej księgi wieczystej, właściciel dalej będzie mógł podnosić roszczenie windykacyjne. Przedmiotem roszczenia windykacyjnego może bowiem być cała nieruchomość lub jej część. Podkreślić jeszcze należy, że roszczenie windykacyjne w odniesieniu do nieruchomości nie ulega przedawnieniu.
Roszczenia negatoryjne – art. 222 § 2 k.c.
Ochrona prawa własności dotyczy nie tylko sytuacji, w której właściciel zostaje pozbawiony fizycznego władztwa nad rzeczą. Właściciel nieruchomości może podnosić roszczenia wobec podmiotów zakłócających korzystanie przez niego z prawa własności lub też podmiotów ingerujących w jego prawo własności, przy czym ingerencja ta nie pozbawia właściciela fizycznego władztwa nad nieruchomością. Omawiane roszczenia funkcjonują pod zbiorczą nazwą roszczeń negatoryjnych. Zgodnie z art. 222 § 2 k.c. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Przyczyny naruszenia prawa własności chronione roszczeniami negatoryjnymi określa się jako immisje. Negatywne oddziaływanie na nieruchomość przez osoby trzecie może być bezpośrednie lub pośrednie. Immisje bezpośrednie są bezwzględnie zakazane. Immisje pośrednie są dozwolone w granicach niewykraczających ponad przeciętną miarę przyjętą w stosunkach miejscowych. W zależności od charakteru naruszenia prawa własności zastosowanie znajdzie inny rodzaj roszczeni negatoryjnego. Jeżeli przykładowo osoba trzecia wykona na nieruchomości określone prace ziemne bez zgody właściciela, to zasadne będzie podniesienie roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Jeżeli jednak osoba trzecia bez uprawnienia przejeżdża przez nieruchomość, kieruje wody opadowe na sąsiednią nieruchomość, czy też stale wyrzuca śmieci, to zasadnym będzie podniesienie żądania zaniechania naruszenia prawa własności.
Roszczenia uzupełniające – art. 224 k.c. – art. 230 k.c.
Nieuprawniony podmiot władający nieruchomością właściciela jest jej posiadaczem. W zależności od wiedzy i staranności posiadacza nieruchomości będziemy mogli określać go jako posiadacza w dobrej lub złej wierze. Wskazane rozróżnienie ma znaczenie dla zakresu roszczeń uzupełniających prawowitego właściciela jakie mogą zostać podniesione przy okazji żądania wydania nieruchomości. Do żądań tych zaliczamy wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości, odszkodowanie za pogorszenie stanu nieruchomości, odszkodowanie za pożytki nieruchomości pobrane przez posiadacza. Odpowiedzialność cywilna posiadacza w złej wierze jest oczywiście surowsza niż odpowiedzialność posiadacza w dobrej wierze. Ponadto inaczej kształtuje się zakres posiadacza w dobrej wierze do chwili kiedy dowiedział się on o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa windykacyjnego, a inaczej kształtuje się zakres tej odpowiedzialności już po powzięciu wiedzy o wystąpieniu właściciela na drogę sądową.
Kumulacja roszczeń w pozwie
Właściciel swoich uprawnień związanych z ochroną prawa własności może dochodzi w odrębnych procesach sądowych, jak również może skumulować swoje roszczenia w jednym pozwie. Klasycznym rozwiązaniem jest dochodzenie wydania rzeczy wraz z żądaniem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. W jednym pozwie kumuluje się również żądanie zaniechania naruszenia prawa własności oraz żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem. W praktyce sądowej można też połączyć żądanie wydania części nieruchomości wraz z żądaniem rozgraniczenia nieruchomości.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące prawa własności, współwłasności, a także innych praw rzeczowych. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.
