Hipoteka jest najpowszechniejszym sposobem zabezpieczania spłaty wierzytelności pieniężnych. Banki masowo oferują kredyty hipoteczne. Decydując się na zaciągnięcie kredytu w celu zakupu mieszkania możemy być pewni, że wierzytelność banku zostanie zabezpieczona poprzez ustanowienie hipoteki. Z drugiej strony na rynku nieruchomości wtórnych często oferowane są mieszkania obciążone hipoteką. W niniejszym wpisie przedstawiam praktyczne uwagi na temat działania hipoteki. W jaki sposób hipoteka zabezpiecza spłatę kredytu? Czy hipoteka uniemożliwia sprzedaż mieszkania? Czy hipoteka sprawia, że właścicielem domu jest bank?
Co to jest hipoteka?
Na wstępie wyjaśnić należy różnicę pomiędzy księgą wieczystą a hipoteką. Księga wieczysta to zbiór dokumentów prowadzonych dla danej nieruchomości, w której odnotowany jest opis nieruchomość, właściciele nieruchomości, roszczenia do nieruchomości oraz hipoteki. Natomiast w mowie potocznej przez hipotekę rozumie się księgę wieczystą prowadzoną dla danej nieruchomości.
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które zabezpiecza wierzytelności pieniężne. Hipoteka wpisywana jest w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości i ma ten skutek, że niezależnie od tego kto będzie aktualnym właścicielem nieruchomości, wierzyciel hipoteczny będzie mógł dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń poprzez egzekucję z nieruchomości obciążonej hipoteką.
Co to jest dług hipoteczny?
Jest to dług, który został zabezpieczony poprzez ustanowienie hipoteki. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, to jest prawem związanym z zobowiązaniem głównym, np. kredytem. Hipoteka będzie istnieć do czasu wygaśnięcia długu hipotecznego. Ponadto żeby przenieść wierzytelność hipoteczną na inny podmiot niezbędne jest jednoczesne przeniesienie również samej hipoteki. W obrocie gospodarczym często używa się określenia kredyt hipoteczny pod czym kryje się kredyt, którego spłata zabezpieczona jest wpisem hipoteki do księgi wieczystej.
Jak ustanowić hipotekę?
Ustanowienie hipoteki wymaga zawarcia umowy i wpisania jej do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Hipotekę może ustanowić właściciel nieruchomości na rzecz swojego wierzyciela lub wierzyciela osoby trzeciej. Oświadczenie właściciela nieruchomości o wyrażeniu zgody na wpisanie hipoteki wymaga złożenia go formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. W praktyce hipoteka najczęściej jest ustanawia przy okazji dokonywania czynności bankowych, które nie wymagają formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.
Prawo reguluje również możliwość ustanowienia hipoteki przymusowej, która ustanawiana jest przez sąd na wniosek wierzyciela dłużnika. W szczególnych przypadkach ustanowienie hipoteki przymusowej może nastąpić na skutek postanowienia prokuratora lub na podstawie decyzji administracyjnej. Hipoteka wpisywana jest do księgi wieczystej na podstawie postanowienia sądu w przedmiocie ustanowienia hipoteki przymusowej. Hipoteka taka pełni taką samą funkcję jak hipoteka ustanawiana przez właściciela nieruchomości. Różnica sprowadza się do innego trybu jej ustanowienia.
Hipoteka a sprzedaż nieruchomości
Wpis hipoteki nie blokuje możliwości sprzedaży nieruchomości. Hipoteka nie wpływa na możliwość dysponowania prawem własności nieruchomości przez właściciela. Nie jest prawdą, że bank będący wierzycielem hipotecznym jest właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką. Bank może jedynie zaspokoić swój dług z wartości nieruchomości, ale nie może dysponować nieruchomością.
Zaspokojenie się wierzyciela hipotecznego z nieruchomości obciążonej następuje na podstawie przepisów o prowadzeniu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości (sprzedaż nieruchomości na licytacji prowadzonej przez komornika sądowego). Jeżeli przykładowo kredytobiorca spłaca regularnie dług hipoteczny, to bank nie ma żadnych podstaw prawnych do skorzystania z zabezpieczenia hipotecznego.
W praktyce przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką stosuje się rozwiązanie polegające na przeznaczeniu części ceny sprzedaży na bezpośrednią spłatę długu hipotecznego. Rozwiązanie takie pozwala na nabycie nieruchomości bez zadłużenia. Przedstawiony sposób podziału ceny sprzedaży wymaga jednak zgody obu stron umowy sprzedaży, a także wymaga porozumienia się z wierzycielem hipotecznym co do wysokości długu i numeru rachunku bankowego na jaki ma nastąpić jego zapłata.
Co to jest suma hipoteki?
Jest to kwota do jakiej zabezpieczona jest wierzytelność hipoteczna. Suma hipoteki określa do wysokości jakiej kwoty wierzyciel hipoteczny może żądać zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką. Z drugiej strony suma hipoteki wskazuje do jakiej wysokości wierzytelność hipoteczna będzie korzystać z pierwszeństwa zaspokojenia wierzycieli w trakcie postepowania egzekucyjnego z nieruchomości. Suma hipoteki oznacza dla dłużnika rzeczowego, że nie będzie on odpowiadać powyżej kwoty określonej w hipotece.
W praktyce suma hipoteki jest określana jako wartość wierzytelności głównej, odsetek ustawowych i kosztów postępowań sądowych. Suma hipoteki określana jest „do kwoty”, a nie „w kwocie”. Wierzyciel hipoteczny decydując się na egzekwowanie wierzytelności poprzez skierowanie egzekucji do nieruchomości musi wykazać jaka jest aktualna wielkość jego wierzytelności, a zatem innymi słowy ile wynosi aktualnie dług hipoteczny. Wierzyciel hipoteczny może egzekwować aktualne zadłużenie, a nie domniemaną kwotę wynikającą z treści hipoteki. Powyższe wynika z faktu, że hipoteka zabezpiecza również wierzytelności przyszłe z tytułu odsetek, a zarazem dłużnik co do zasady spłaca swój dług.
Odpowiedzialność dłużnika rzeczowego za dług hipoteczny?
Wpis hipoteki pozwala na sprzedaż nieruchomości przez jej właściciela. Hipoteka nie blokuje możliwości sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie zmiana właściciela nieruchomości nie wpływa na skuteczność zabezpieczenia hipotecznego. Zdarza się też, że właściciel nieruchomości udziela zabezpieczenia hipotecznego dla zobowiązań osoby trzeciej, co w uproszczeniu można uznać za swoistą formę poręczenia.
Przepisy prawa pozwalają na rozdzielenie długu osobistego (zaciągniętego przez daną osobę) od długu rzeczowego (przypisanego do rzeczy). Dłużnik osobisty odpowiada całym swoim majątkiem za dług hipoteczny. Dłużnik rzeczowy odpowiada za dług hipoteczny wyłącznie z nieruchomości obciążonej hipoteką. Aktualny właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką odpowiada zatem za dług hipoteczny do wysokości sumy hipoteki. Dłużnik rzeczowy będzie musiał znosić egzekucję z nieruchomości, w sytuacji gdy wierzyciel hipoteczny będzie szukał zaspokojenia swojej wierzytelności.
Dłużnik rzeczowy w celu zachowania własności nieruchomości, do której roszczenia zgłasza wierzyciel hipoteczny, będzie mógł samodzielnie zaspokoić wierzyciela hipotecznego. Działanie takie pozwoli mu uniknąć egzekucji z nieruchomości. Dłużnik rzeczowy, który spłacił dług hipoteczny będzie mógł żądać zwrotu środków pieniężnych od dłużnika osobistego (roszczenie regresowe).
Wygaśnięcie wierzytelności hipotecznej: art. 94 ukwih
Hipoteka pozostanie ważna do czasu wygaśnięcia wierzytelności hipotecznej. Dopiero całkowite zaspokojenie wierzytelności hipotecznej pozwoli na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W tym przypadku całkowite zaspokojenie oznacza zapłatę całego długu hipotecznego, tj. kapitału wraz z odsetkami. Sama spłata sumy hipotecznej nie zawsze zatem będzie oznaczać wygaśnięcie hipoteki. Spłata długu powinna odbyć się po zasięgnięciu informacji od wierzyciela hipotecznego w przedmiocie aktualnej wysokości zadłużenia zabezpieczonego hipoteką.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej: art. 100 ukwih
Hipoteka może zostać wykreślona z księgi wieczystej po wygaśnięciu wierzytelności, którą zabezpiecza. Klasycznym przykładem czynności zmierzającej do wygaśnięcia wierzytelności będzie zapłata całego długu. Wierzytelność hipoteczna może również wygasnąć np. na skutek potrącenia wzajemnych wierzytelności. Hipoteka zostanie również wykreślona z księgi wieczystej po sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.
Po zapłacie długu hipotecznego wierzyciel powinien wystawić dłużnikowi tzw. list mazalny (inaczej kwit mazalay). Dokument stanowi zaświadczenie wierzyciela o dokonaniu zapłaty długu przez dłużnika. Jednocześnie wierzyciel w liście mazalnym oświadcza, że wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. List mazalny pozwala dłużnikowi na złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wykreślenie hipoteki.
Jeżeli wierzyciel nie będzie chciał wydać dłużnikowi listu mazalnego, to dłużnik będzie mógł na drodze sądowej doprowadzić do wykreślenia hipoteki. W tym celu należy wytoczyć powództwo o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące prawa własności, współwłasności, a także ustalenia treści księgi wieczystej. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.
