Wiele wspólnot mieszkaniowych powstało na skutek wyodrębnienia lokali w budynkach wielorodzinnych stanowiących własność gmin. Przekształcenia własnościowe w dobie przemian ustrojowych obarczone były licznymi błędami. Konsekwencje zadawnionych błędów widoczne są po dziś dzień, albowiem nie wszystkie wspólnoty mieszkaniowe dążyły do uregulowania spornych kwestii prawnych, geodezyjnych i budowlanych. Problem ten szczególnie widoczny jest w przypadku wydzielenia samodzielnych lokali mieszkalnych w willach i domach wielorodzinnych na terenach należących przed wojną do państwa niemieckiego. Co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej? Kto jest właścicielem niewyodrębnionych lokali w budynku? Jak decyzje budowlane z czasów PRL wpływają na nieruchomość wspólną?
Skład nieruchomości wspólnej – wyrok SN II CK 98/04
Pod pojęciem nieruchomości wspólnej rozumiemy grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Skład nieruchomości wspólnej określany jest przez pryzmat prawa własności pierwotnego właściciela nieruchomości jakim jest gmina. Od decyzji gminy zależeć będzie, które części budynku nie zostaną wliczone do powierzchni użytkowej samodzielnych lokali i tym samym stanowić będą część nieruchomości wspólnej. Ustalenie składu nieruchomości wspólnej, której współwłaścicielem jest gmina, następuje w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w nieruchomości stanowiącej własność gminy. Przedstawiony pogląd jest ugruntowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Tytułem przykładu można wskazać na wyrok z dnia 22 października 2004 r. w sprawie II CK 98/04.
W konsekwencji powyższego stanowiska status prawny np. komórki lokatorskiej w budynku będzie zależeć od decyzji właściciela nieruchomości, która powinna zostać przedstawiona przy okazji wyodrębnienia pierwszego lokalu. Komórka lokatorska w tym ujęciu może stanowić pomieszczenie przynależne do samodzielnego lokalu mieszkalnego (stanowić jego część składową) albo może stanowić część nieruchomości wspólnej.
Lokale niewyodrębnione – uchwała SN III CZP 43/05
Wyłączną własność gminy stanowić będą również samodzielne lokale, które nie zostały jeszcze prawnie wyodrębnione. Przyjąć należy, że lokale niewyodrębnione nie spełniające aktualnie wymogów samodzielności, które mogą jednak w wyniku prac adaptacyjnych spełnić warunki techniczne wymagane dla samodzielności, również stanowią wyłączną własność gminy. Ponadto lokal samodzielny może być lokalem mieszkalnym lub lokalem użytkowym (np. garaż).
Lokale prawnie niewyodrębnione stanowią własność gminy, która odpowiada pozostałości nieruchomości macierzystej po dokonanych wyodrębnieniach innych lokali samodzielnych. Co więcej do lokali niewyodrębnionych jako prawo z nimi związane będzie należeć udział w nieruchomości wspólnej. Do wyłącznej decyzji gminy pozostanie prawne wyodrębnienie omawianych lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie ma kompetencji do podejmowania jakichkolwiek decyzji w odniesieniu do lokali niewyodrębnionych, albowiem naruszałoby to praw własności gminy.
W tej materii wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy. Zaprezentowane stanowisko opiera się na utrwalonej linii orzeczniczej. Tytułem przykładu można wskazać na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r. w sprawie III CZP 43/05 i uchwałę z dnia 9 grudnia 1999 r. w sprawie III CZP 32/99.
Decyzje z czasów PRL o nadbudowie i przebudowanie – wyrok SA w Warszawie VI ACa 491/10
Wpływ na skład nieruchomości wspólnej w budynku miały również decyzje administracyjne wydawane w czasach PRL-u. Nie wszystkie jednak decyzje miały doniosłe znacznie na płaszczyźnie prawa własności. Skuteczna prawnie ingerencja w skład nieruchomości wspólnej mogła nastąpić na podstawie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości.
Decyzja terenowego organu o przebudowie polegająca na powiększeniu liczby lokali zastępowała zgodę wszystkich współwłaścicieli budynku na przebudowę. Terenowy organ miał zatem kompetencję do podjęcia decyzji, na mocy której dotychczasowa część nieruchomości wspólnej została przeznaczona na kolejny lokal mieszkalny (np. adaptacji strychu, suszarni itp.). Powierzchnia odpowiadająca nowemu lokalowi mieszkalnemu była zatem trwale wyłączona z części nieruchomości wspólnej przeznaczonej do użytku wszystkich właścicieli. Na marginesie dodać należy, że takie decyzje prowadziły do zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, co często nie było odnotowywane w księgach wieczystych.
Podsumowanie
Wspólnoty mieszkaniowe z udziałem gminy w praktyce funkcjonują w specyficzny sposób. Skład nieruchomości wspólnej i wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej uregulowane są w oparciu decyzje gminy z przeszłości. Nierzadko decyzje gminy w zakresie nieruchomości wspólnej nie mają potwierdzenia w księgach wieczystych, co generuje dodatkowe problemy dla członków wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie gminy często w swoich zasobach mają dokumentację, która nie znajduje potwierdzenia w wielkości lokali. W niniejszym wpisie nakreśliłem podstawowe zagadnienia i problemy. W kolejnych wpisach przedstawię kwestię zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a także omówię działania sądowe pozwalające na korektę błędnych decyzji sprzed wielu lat.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące współwłasności, podziałów quoad-usum, a także innych praw rzeczowych. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.
