Egzekucja nieruchomości z hipoteką

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które dla swojego powstania potrzebuje dokonania wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Hipoteka stanowi podstawową formę zabezpieczenia wierzytelności. Istota hipoteki sprowadza się do możliwości żądania zaspokojenia wierzytelności od każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką. Zmiana właściciela nieruchomości nie wpływa zatem na uprawnienia wierzyciela hipotecznego. Więcej o zastosowaniu hipoteki napisałem tutaj. W jaki sposób wierzyciel może zaspokoić się z hipoteki? Jakie czynności musi podjąć wierzyciel w celu zaspokojenia się z hipoteki? Która hipoteka ma pierwszeństwo? Jakie skutki dla hipoteki wywołuje przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości?

Zaspokojenie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką:

Przymusowe zaspokojenie wierzytelności hipotecznej następuje poprzez przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości. Skorzystanie z praw wynikających z hipoteki wymaga zatem uzyskania tytułu wykonawczego i następnie złożenia do komornika sądowego wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Zaspokojenie się z hipoteki wymaga zatem przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego przed komornikiem na zasadach uregulowanych w kodeksie postępowania cywilnego.

Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości przebiega w następujący sposób:

1. Wierzyciel składa wniosek egzekucyjny do komornika sądowego
2. Komornik sądowy wzywa dłużnika do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości. Jednocześnie komornik sądowy dokonuje zajęcia nieruchomości poprzez dokonanie wpisu w księdze wieczystej.
3. Komornik zleca rzeczoznawcy sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości (operatu szacunkowego). Wierzyciel ma obowiązek uiścić zaliczkę na poczet niniejszych czynności.
4. Komornik sądowy publikuje obwieszczenie o licytacji nieruchomości co najmniej na dwa tygodnie przed zaplanowanym terminem licytacji.
5. Komornik sądowy przeprowadza licytację nieruchomości. Pierwsza licytacji odbywa się z ceną wywoławczą odpowiadają 3/4 wartości wynikającej z operatu szacunkowego. Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana, to komornik sądowy przeprowadza drugą licytację z ceną wywoławczą odpowiadającą 2/3 wartości wynikającej z operatu szacunkowego.
6. Sąd wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę.
7. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości.
8. Komornik sądowy sporządza plan podziału środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
9. Wykonanie planu podziału przez komornika sądowego, tj. wypłata środków pieniężnych dla wierzycieli egzekwowanego dłużnika.

Uczestnicy postępowania egzekucyjnego: art. 1036 k.p.c.

Uczestnikami postępowania egzekucyjnego jest wierzyciel, dłużnik oraz osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2015 r. w sprawie III CZP 55/15 wierzytelność wierzyciela hipotecznego powinna być stwierdzona tytułem wykonawczym. Rozwiązanie takie związane jest ze zmianą przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 2009 r., a to między innymi uchylenia art. 71 ustawy, ustanawiającego domniemanie istnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką zwykłą. Aktualnie zaspokojenie się z hipoteki w drodze postepowania egzekucyjnego wymaga każdorazowo przedstawienia tytułu wykonawczego. Tytuł wykonawczy będzie zatem musiał przedstawić zarówno wierzyciel egzekwujący, jak i pozostali wierzyciele hipoteczni.

W podziale środków ze sprzedaży nieruchomości oprócz wierzyciela egzekwującego uczestniczą:

1. Wierzyciele składający tytuł wykonawczy z dowodem doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty, jeżeli zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości;
2. Wierzyciele, którzy uzyskali zabezpieczenie powództwa, jeżeli zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości;
3. Osoby, które przed zajęciem nieruchomości nabyły na niej prawa stwierdzone w opisie i oszacowaniu lub zgłoszone i udowodnione najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu;
4. Pracownicy co do stwierdzonych dokumentem należności za pracę, jeżeli zgłosili swoje roszczenia przed sporządzeniem planu podziału.

Jeżeli wierzytelność hipoteczna nie jest stwierdzona tytułem wykonawczym, należność przypadającą wierzycielowi hipotecznemu pozostawia się na rachunku depozytowym Ministra Finansów.

Nabycie nieruchomości na licytacji: art. 968 k.p.c.

Wierzyciel hipoteczny może zaspokoić się z hipoteki poprzez nabycie licytowanej nieruchomości. W takie sytuacji będzie mógł zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. Ponadto zaliczenie wierzytelności hipotecznej na poczet ceny sprzedaży nabywanej nieruchomości również wymaga przedstawienia tytułu wykonawczego.

Zaspokojenie z ceny sprzedaży, kolejność wierzycieli i wierzytelności: art. 1025 i art. 1026 k.p.c.

Kluczowym zagadnieniem przy egzekucji z nieruchomości jest kolejność według jakiej następuje zaspokojenie poszczególnych wierzytelności. Ustawodawca w sposób szczegółowy uregulował zasady zaspakajania wierzycieli z środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W uproszczeniu można wskazać, że z kwoty uzyskanej z egzekucji nieruchomości zaspokaja się w następującej kolejności:

1. Koszty egzekucyjne,
2. Należności alimentacyjne wymagalne;
3. Należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę, renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa albo śmierci,
4. Należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;
5. Należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa,
6. Należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;
7. Należności, do których stosuje się przepisy działu III Ordynacji podatkowej, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;
8. Należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;
9. Inne należności.

Wierzytelności zaliczone do kategorii wyższych ulegają zaspokojeniu przed wierzytelnościami zaliczonymi do kategorii niższych. Przykładowo dopiero zaspokojenie wszystkich wierzytelności w kategorii 1 pozwoli na przekazanie środków na spłatę wierzytelności w kategorii drugiej. Jeżeli zatem suma objęta podziałem nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności i praw w tej samej kategorii, należności zaliczone do kategorii czwartej i piątej będą zaspokojone w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu, inne zaś należności – stosunkowo do wysokości każdej z nich.

Wierzytelności zaliczone do kategorii czwartej i piątej, a zatem przede wszystkim wierzytelności hipoteczne, zaspakajane są według zasady pierwszeństwa. Hipoteka wpisana wcześniej do księgi wieczystej będzie zaspokojona przed hipoteką wpisaną później. Zaspokojenie całej wierzytelności hipotecznej zabezpieczonej wcześniej wpisaną hipoteką pozwala na przekazanie środków na zaspokojenie wierzytelności hipotecznej zabezpieczonej hipoteką wpisaną w późniejszym czasie.

Jeżeli z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokojeniu podlegają zarówno wierzytelności zabezpieczone hipoteką, jak i prawa lub roszczenia ciążące na nieruchomości, o pierwszeństwie między hipoteką a tymi prawami lub roszczeniami rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki wpisu hipoteki, prawa lub roszczenia do księgi wieczystej. Jest to kontynuacja zasady wynikającej jeszcze z prawa rzymskiego, tj. prior tempore potior iure (pierwszy w czasie lepszy w prawie).

Hipoteka a upadłość: art. 345 i art. 346 Prawa upadłościowego

W przypadku ogłoszenie upadłości przez dłużnika, wierzytelność zabezpieczona hipoteką podlega zaspokojeniu z sumy uzyskanej z likwidacji obciążonej nieruchomości, pomniejszonej o koszty likwidacji tego przedmiotu oraz inne koszty postępowania upadłościowego w wysokości nieprzekraczającej dziesiątej części sumy uzyskanej z likwidacji, nie więcej jednak niż o taką część kosztów postępowania upadłościowego, która wynika ze stosunku wartości obciążonego przedmiotu do wartości całej masy upadłości.

W postępowaniu upadłościowym syndyk osobno sprzeda nieruchomość, a środki pieniężne z jej sprzedaży przeznaczy na zaspokojenie wierzycieli hipotecznych. Kolejność zaspokojenia wierzycieli hipotecznych jest taka sama jak w postępowaniu egzekucyjnym, tj. według pierwszeństwa wpisu hipoteki, przy czym dodatkowe pierwszeństwo mają wierzytelności alimentacyjne i odszkodowawcze.

Sprzedaż nieruchomości postępowaniu upadłościowym odbywa się na zasadach analogicznych do postępowania egzekucyjnego. Nieruchomość może być sprzedana w drodze przetargu lub aukcji. W drodze wyjątku nieruchomość może zostać sprzedana z wolnej ręki bez organizacji aukcji. Działanie takie wymaga jednak uzyskania zgody sędziego-komisarza.

Przysądzenie własności nieruchomości a hipoteka: art. 1000 k.p.c. i art. 1003 k.p.c.

Prawomocne przysądzenie prawa własności skutkuje nabyciem nieruchomości bez dotychczasowych obciążeń. Nowy właściciel nabywa nieruchomości bez obciążeń hipotecznych, które powinny zostać wykreślone z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące prawa własności, współwłasności, a także ustalenia treści księgi wieczystej. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.