W wyniku zdarzeń prawnych stan rzeczywisty nieruchomości może nie odpowiadać treści praw wpisanych do księgi wieczystej nieruchomości. Owe zdarzenia mogą stanowić przejaw świadomego działania (np. przebudowa budynku) lub błędów powstałych przy przekształceniach prawnych nieruchomości (np. błąd rachunkowy przy wyodrębnieniu lokalu). Zdecydowana większość niezgodności nie będzie mogła być skorygowana na podstawie sprostowania wpisu w księdze wieczystej. Właściwym środkiem do zmiany wadliwych wpisów będzie powództwo z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tj. powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jakie wpisy można sprostować w księdze wieczystej? Kiedy powództwo o uzgodnienie będzie mieć zastosowanie? Czy można zmienić wielkość udziału w nieruchomości wspólnej w odniesieniu tylko do jednego lokalu? Jakie dowody mają znacznie w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej?
Sprostowanie wpisu w księdze wieczystej
Sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym rozpoznaje sprawę tylko pod względem formalnym. Dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej weryfikowane są pod względem formy, a nie co do merytorycznej poprawności. W pewnym uproszczeniu można powiedzieć, że sąd wieczystoksięgowy działa zero jedynkowo.
Jeżeli wpis w księdze wieczystej jest wadliwy, to istnieje możliwość jego sprostowania. Działanie takie sąd wieczystoksięgowy może podjąć z urzędu lub na wniosek. Sprostowanie wpisu nie służy jednak naprawie błędów merytorycznych. Sprostowanie służy do skorygowania błędne oznaczenia nieruchomości, a to różnego określenia właściwości nieruchomości ujawnionych w ewidencji gruntów i budynków w porównaniu do księgi wieczystej. Ponadto sprostowanie wpisu służy do naprawienia nieprawidłowości wpisu polegających na: błędach rachunkowych, omyłkach pisarskich lub innych oczywistych niedokładności. Wskazane nieprawidłowości wynikają z porównania treści dokumentu stanowiącego wpis do księgi wieczystej z treścią samego wpisu.
Sprostowanie wpisu w księdze wieczystej nie służy zatem do korygowania zakresu praw podmiotów wpisanych do księgi wieczystej.
Zastosowanie pozwu z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Jeżeli treść prawa wpisanego do księgi wieczystej nieruchomości nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawa danego podmiotu, to zasadnym jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie. Powództwo z art. 10 u.k.w.h. zawiera w sobie nie tylko żądania ustalenia danego prawa, ale również zmierza do zaspokojenia roszczenia rzeczowego. Skutkiem wniesionego pozwu powinno być wydanie przez sąd orzeczenia zastępującego oświadczenie woli osoby błędnie wpisanej do księgi wieczystej. Powództwo do zmierza zatem do merytorycznego skorygowania treści księgi wieczystej poprzez wykreślenie jednego podmiotu (lub zmniejszenie jego udziału) i wpisanie w to miejsce innego podmiotu.
Zmiana wpisu w księdze wieczystej może również oczywiście nastąpić poprzez uzyskanie dokumentu stanowiącego podstawę wpisu w księdze wieczystej, który będzie zgodny z rzeczywistym stanem prawnym (np. kolejna umowa). Rozwiązaniem może być również doprowadzenie do stwierdzenia nieważności orzeczenia lub decyzji administracyjnej, na podstawie której doszło do dokonania błędnego wpisu.
W braku jednak możliwości prawnych lub faktycznych uzyskania dokumentu stanowiącego podstawę wpisu do księgi wieczystej, podstawowym instrumentem do uregulowania praw rzeczowych będzie powództwo z art. 10 u.k.w.h.
Kompleksowa zmiana wpisu w księdze wieczystej – wyrok SN w sprawie II CSK 64/18
Pozwem z art. 10 u.k.w.h. nie można dochodzić jedynie wykreślenia błędnie wpisanego prawa na rzecz danego podmiotu. Jednocześnie z żądaniem wykreślenie błędnie wpisanego podmiotu należy zażądać wpisania podmiotu rzeczywiście dysponującego prawem rzeczowym.
Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej powinien być sformułowany w sposób precyzyjny. Żądanie dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej powinno odpowiadać prawu. Jeżeli w pozwie nieprawidłowo określono treść nowego wpisu, to nawet przy stwierdzeniu wadliwości aktualnego wpisu w księdze wieczystej, sąd oddali powództwo. Sąd nie może bowiem zastępować jednego wadliwego wpisu innym wadliwym wpisem.
Podkreślić jeszcze należy, że korygowanie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej przy zastosowaniu powództwa z art. 10 u.k.w.h. nie może ograniczać się do częściowego usunięcia nieprawidłowości. Żądnie pozwu powinno kompleksowo rozwiązać problem prawny, tj. w odniesieniu do wszystkich powiązanych ze sobą ksiąg wieczystych. Nie można zatem skutecznie uzgodnić treści księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego bez jednoczesnej ingerencji w treść nieruchomości prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Oba prawa są związane ze sobą, a zatem wymagają łącznego (komplementarnego) uregulowania.
Dowody w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej
Sąd rozpoznając sprawę o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przeprowadza pełne postępowanie dowodowe. Sprawy z art. 10 u.k.w.h. są rozpoznawane w postępowaniu procesowych, które ma na celu merytoryczne rozpoznanie sprawy. Jest to zatem podstawowa różnica w porównaniu do postępowania wieczystoksięgowego.
W toku procesu powód może powoływać dowody bez względu na formę w jakiej zostały sporządzone. Powód może nawet wnioskować o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego. Na potrzeby wykazania rzeczywistego stanu prawnego przydatne będą dokumenty zgromadzone w ewidencji gruntów i budynków, kartoteka lokali, oświadczenia wiedzy współwłaścicieli nieruchomości, dokumentacja techniczna budynku, w tym inwentaryzacja budynku.
Podsumowanie
Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma na celu pełne i merytoryczne zweryfikowanie treści księgi wieczystej. Wyrok wydany na skutek niniejszego powództwa prowadzi bezpośrednio do zmiany podmiotów praw wpisanych w księdze wieczystej. W przypadku kilku praw powiązanych ze sobą i odnotowanych w odrębnych księgach wieczystych pozew będzie musiał dotyczyć korekty wszystkich powiązanych ksiąg wieczystych.
Zaletą postępowania jest niewątpliwe możliwość przeprowadzenia pełnego postępowania dowodowego bez ograniczania się do przedstawienia dowodów w formie wymaganej do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Przykładowo inwentaryzacja budynku nie stanowi podstawy wpisu do księgi wieczystej, a w omawianej sprawie sądowej będzie stanowić kluczowy dowód do wydania wyroku mającego zmienić wpis w księdze wieczystej.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Marcel Migała świadczy pomoc prawną z zakresu prawa nieruchomości, w tym prowadzi spory sądowe dotyczące współwłasności, podziałów quoad-usum, a także innych praw rzeczowych. W celu nawiązania współpracy i zlecenia poprowadzenia sprawy dotyczącej nieruchomości proszę o kontakt.
